解读《房屋征收与补偿条例》

受社会各界广泛关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）顺利通过。相关学者对《条例》进行了解读。

《条例》从哪些方面规范了房屋征收与拆迁活动？

新的《条例》秉持了规范公权和保障私权的基本理念，统筹兼顾了工业化、城镇化建设与强化被征收人合法权益的保护，使公共利益和私人利益得到了很好的协调与平衡。《条例》在以下几方面规范了征收和拆迁活动：首先，明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与拆迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，这些都有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。其次，界定了公共利益的范围，明确了征收的前提条件。可以说，公共利益的范围界定，是一个世界性的难题，也是我国立法长期没有解决的问题。《条例》第八条规定了公共利益的范围，这是立法的重大完善。第三，强化了被征收人的参与。从制定征收补偿方案到征收程序启动，以及有关补偿标准的确定，《条例》都要求尊重被征收人的意愿。第四，完善了征收程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序。第五，提高了征收补偿标准，充分维护了被征收人的利益。

在补偿制度上，《条例》作出了哪些改善？

《条例》的核心是提高补偿标准，最大的亮点也体现在强化补偿方面。事实上，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，大多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。《条例》针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度进行完善：第一，《条例》要求在拟定征收补偿方案时要征求公众的意见，包括被征收人的意见。这就在征收补偿决定作出之前，强化了对被拆迁人的保护。第二，《条例》明确了征收的补偿标准。《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”以市场价格作为补偿标准，就使得被征收人的基本利益得到保障。尤其是此处所说的补偿，不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。此外，根据《条例》第二十一条的规定，被征收人在要求补偿时，可以选择货币补偿或者产权调换，这也充分尊重了被征收人的选择权。第三，根据《条例》的规定，征收个人房屋应当对被征收人优先给予住房保障，这就意味着，如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人不轮候、不排队，优先享受住房保障，这也充分体现了《物权法》第四十二条“征收个人住宅应当保障其居住条件”的精神。第四，《条例》明确了先补偿后搬迁的原则，且明确规定要实行“专户存储”。这就解决了实践中补偿没有到位而强制搬迁、从而引发矛盾的问题。第五，《条例》赋予了被征收人选择房地产价格评估机构的权利，从而避免在评估机构的选择上，因政府干预而产生的压价、压低补偿的现象。

在征收补偿的程序方面，《条例》有哪些规定？

第一，《条例》明确规定了符合公共利益的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划等要求，可以通过代表民意的各级人大机关在制定和审议规划时，判断有关建设活动是否符合社会公共利益。第二，完善了征收决定程序。例如，征收决定作出前，应当进行社会稳定风险评估，并且要求征收费用补偿足额到位。第三，明确了强制搬迁程序。《条例》取消了行政强制搬迁，由具有中立地位的第三者（即司法机关）来决定是否应当强制搬迁，这也有利于保证强制搬迁的有序、公平、公正。第四，完善了救济途径。《条例》给被征收人提供了行政救济和司法救济途径。被征收人对于征收决定、补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼，对于不履行补偿协议的一方，可以提讼。■