目前房地产泡沫化机理及其影响分析

[摘要]房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前,我国CDP的增长对房地产业依赖程度显著提高,房地产业高速发展,已成为启动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。但由于房地产业投资和信贷的持续增长经少数投机者的操作,易形成泡沫经济,如得不到及时化解,就会危及金融体系,冲击整个圈民经济的稳定持续发展。房地产的虚拟资产特征,使得房地产泡沫的形成成为可能,并对国民经济的稳定性造成威胁,本文在分析房地产经济泡沫内涵的基础之上,系统而全面地对房地产泡沫的内涵、形成机制进行理论探讨,并提出相应的对策对于完善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义,同时也具有十分重要的现实意义。

[关键词]地产泡沫 形成机理 政府行为 房地产价格

一、房地产泡沫的内涵

迄今为止,经济学界对此尚无标准定义。西方的经济学家对“泡沫”的争论以久,正如金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”辞条中写道:“在编写本辞条时,理论界尚未达成对泡沫的一致同意的定义;至于它是否可能发生,也没有一致的看法。在辞条中金德尔伯格将泡沫界定为“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终”。弗拉德与加伯认为当实际市场价格正向地依赖于它的预期的变动率时,资产泡沫才会产生。具有理性预期的经济主体不会有系统性的预测误差,所以,价格及其预期的变动率之间的正相关就意味着价格与其实际的变动率之间也有类似的关系。在这种情况下,由于对价格变动的套利行为及自我完成的预期就会使实际价格变动脱离市场基础,这种情况叫价格泡沫。英国经济学者乔纳丹•泰纳鲍姆认为世界经济的架构是倒金字塔,下层是实物资本,上层是金融衍生物及虚拟资本,泡沫是虚拟资本缺乏实物资本的保证而过度膨胀的结果。我国学者曹振良对“资产泡沫”的内涵进行深入研究,人为资产泡沫是任何形式的过度投机;资产泡沫是一种资产的价格持续上涨到很高的水平直至崩溃;它是一种投机性冒险,除非有无数个参与者,否则,泡沫在本质上是非理性的;资产泡沫是指一个机构为谋取暴利,以欺骗手法将一种物品或股票的价格抬高到远远高于它的实际价值之上,最后就像气泡破裂那样,其价格猛然下降,使买主蒙受巨大损失;是买卖资信欠佳的公司以股票进行投机,使股票的价格远远高于它的实际价值。可见,“房地产泡沫”就是通过各种狂热的活动如房地产开发商向银行大量贷款开发房产,高额售房;还有一些购买者购买多套商品房为转售或者出租来赚取利润的投机行为使得房地产的价格猛涨,若干倍地远离其价值,这种若干倍地猛涨形成的高价的价格,不能长期维持,虚高的价格最终会像泡沫一样地破灭,这就是房地产的泡沫经济现象。

二、房地产泡沫的形成机理

1. 房地产的固有特性是形成泡沫的基础

房地产自身的固有特征表现在:其一,稀缺性。由于土地自然供给的刚性以及一定社会经济条件下土地经济供给的有限性,因此土地始终是稀缺的。稀缺性则意味着其资产存在着价格上涨的巨大可能。其二,耐久性。土地作为重要的载体,如果得到科学利用可以实现永续利用,而土地之上的建筑物经济持续时间通常也可以达到数十年之上。其三,需求的强劲性。人类的一切生产和生活活动都是在地球上进行的,都需要一定的物质空间作为生产和生活活动的载体,因此客观上存在着对于房地产的需求。同时,随着世界范围内城市化、工业化大规模的展开,这种需求增长表现得越来越明显。

人们的习惯性思维中还是在传统的经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,土地和建筑其上的房屋不但是最真实的物质财富形式,而且是创造和生产其他财富的原始要素。但是在现代经济中,房地产还是一种重要的投资品,其具有虚拟资产的重要特征并呈现出越来越明显的趋势。在一定程度上,由于房地产具有虚拟资产的特征从而使得泡沫现象在房地产界更加易于发生。

2.房地产投资需求缺乏真实需求支持是形成泡沫的根源

房地产泡沫产生的直接根源在于房地产市场中的投资需求缺乏真实需求的支持。对于房地产泡沫而言,只要是真实需求就不会产生泡沫,而泡沫的产生则全部缘由房地产投资市场上形成的虚拟需求。只要存在着房地产投资的虚拟需求,就存在着泡沫的可能。问题的核心在于这种投资性虚拟需求是否以真实需求为依托。假若投资市场上的虚拟需求超出了那部分必须到投资市场上得到满足的真实需求时,泡沫就产生了。并且这种差距越大,泡沫的程度就越严重。

3.不健全的金融体制是形成泡沫的催化剂

房地产业是资本密集型产业,其发展往往与金融密不可分。一个健全的金融体制能够有效地激励社会闲散资金向生产性投资转化,引导资金流向高效益的部门和地区。但是,金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步,以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势益明显。金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策。在不健全的金融体制下,金融机构往往为追求市场份额、信贷规模,而忽视了对借款者的资信调查,低估了投资项目的潜在危机。尤其在经济“繁荣”时期,抵押物价值上扬,使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷,放松贷款条件。当投机商把这些资金投到炒作过程中时,就会加速房地产价格的上涨,造成经济结构失衡。

4.政府宏观调控下的房地产业政策取向是形成泡沫的间接因素

政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面:一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下,所采取政策的局限性。如土地供应采取的“双轨制”,政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下,容易滋生权力寻租现象,为房地产泡沫的形成提供了温床。

在经济快速发展的中国,宏观调控是一项长期的任务。由于工业化、城市化等多种因素的交织,因此对于房地产业的调控也将是一个长期的过程。由于房地产产品涉及全社会居民的最基本的福利,且由于其市场的自身非完全竞争性特点,因此政府在确保房地产业稳定健康发展过程中的任务责无旁贷。但在消除房地产泡沫的过程中,政策体系的实施效果有赖于以上供求两个方面各项政策的共同协同,单独在某一个方面的进展往往并不能有效地消除房地产市场上的泡沫。

三、防止房地产泡沫形成的应对措施

在深入分析房地产泡沫的内涵及其形成机理的基础上,我们提出了防止房地产泡沫形成应从一下几个方面抓起:

1.规范土地市场,保持房地产供需关系基本平衡,改变现有住房投资结构单一模式,提高现有资源的使用效率。

2.健全我国房地产税制。

3.加强信贷监管,抑制投机。

4.大力发展和规范房地产中介。

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