今年或为豪宅投资好时机

“房地产不是鸡毛菜”、“豪宅的定义已经今非昔比”、“要在谣言疯传时购入”、“定制化的产品可降低项目营销的风险”。

4月12日，在《投资有道》杂志与搜房网联合主办的“后调控时代上海高端物业”沙龙上，嘉宾们提出了以上“真知灼见”。

据了解，该沙龙围绕“调控‘限时代’前沿 深掘别墅豪宅保值全新‘增长点’”这一主题展开。嘉宾们表示，在当前房地产调控形势下，高端物业仍然具备投资“安全值”。豪宅项目不是通过跑量来体现其价值，产品以及服务是其项目的核心竞争力；豪宅市场的圈层营销理念或根据市场的变化而重新评估；在目前的市场背景下，今年或为投资出手的好时机。

高端市场成交或跌至三年来最低

近两年的楼市严厉调控对上海楼市高端市场成交影响巨大。房产税以及限购令不仅直接将许多投资客拒之门外，同时使得非首套高端物业长期持有成本加大。对此，上海揽海房地产开发有限公司总经理谈晓君表示，宏观调控政策确实抑制了市场的活跃程度。

数据显示，截止到4月10号，单价每平米10万元以上的顶级豪宅1月份到4月份成交了16套。“按这个数据推算今年的成交总量，有可能还比2010年76套还要低，2010年是2009年以来最低的一年，这是整个政策对于顶级豪宅市场的影响。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

“现在调控下房子是难卖，房地产的政策虽然现在调控的好像很紧，大家都关注于刚需这一部分购房群体，但忽略了第一、第二批买高端物业的人，他们会对生活具有改善性需求，这或许就是高端市场的刚需。因此房地产调控对于该部分人的需求无法抑制。”上置集团营销中心项目总监沈峻如是说。

上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为，对于豪宅市场来说，虽然调控对其产生一定的影响。但是，豪宅项目本身就应该慢慢卖，而不是通过跑量来体现其价值。因此，目前的“小阳春”的说法，不适用于豪宅市场。

服务增值与圈层营销

如今豪宅市场的竞争已经无法局限于环境、配套、地段的竞争，当这些方面透支之后，豪宅投资价值的新增长点在哪里？

“所谓的价值挖掘其实是一个等式，这个等式第一个选项叫做资源，资源里面有两块，第一块是这个资源是否具有排他性的特征，第二是你对这个资源的占有份额。”黄欣伟说。

“例如，我们现在开会时有服务员我们觉得很好，因为我们现在需要这样的服务。而如果今天我们谈很机密的事情，我们就会希望没有人，这就是最好的服务，不同服务对不同背景下的需要程度和需求与否是不一样的。有一些楼盘做的服务，在软件探索上面走的比较远，例如有的别墅也做这种主题型的，按照男性和女性区分。”

在豪宅营销层面，业内曾经较为推崇的是“圈层营销”，即在项目营销过程中，把目标客户当作一个圈层，通过针对性的一些信息传递、体验互动，进行所谓精准化营销。在房地产开发过程中，众多开发企业运用此种营销方式获得了很好的收益，然而目前，业内人士认为，此种传统的营销方法亟需调整。

谈晓君认为，圈层营销作为一种营销方式肯定有其有用之处，但它只能是作为营销的一部分。随着人们对生活追求不断提高，可能这个圈层会越来越被打破。

黄欣伟则表示，“我一直不觉得圈层营销是一种必杀技。”他认为星河湾是运用圈层营销的一个良好范本，星河湾的成功一方面是由于圈层营销的作用，但很大一方面是由于当时的房地产市场形势太好了。

“这是一个叫‘好’并不一定是叫‘坐’的一个东西。”沈峻目前同样也不看好圈层营销的方式。

2012或为豪宅投资好时机

对于2012年的豪宅投资，嘉宾们认为，今年是豪宅投资的好时机。

“我觉得对于现在高端物业来讲，如今保值或应为首要目的，想让它增值短期之内相对比较困难。”张宏伟分析道，“但是，现在却是一个比较好的选房时机，选择不同物业类型的时候，不再像2009年的时候今天看的房子明天可能没有了，现在可以在不同区域选择比较理想的楼盘、户型，这个时候应该抓紧时间多看一些项目。”

黄欣伟则表示，今年是投资购房的好时机，地段方面则可选择新盘周边的二手房，因为新盘不敢将定价定在和周围二手房平价的价格段内，在同样品质的情况下，二手房还有洽谈空间。