怀化教育地产初探

【关键词】教育地产；现状；分析

教育地产，就是在地产项目中引入学校（教育），以提升房地产项目附加值的一种开发模式。此种开发模式有效整合了地产开发与教育优质资源，打破了传统的教育投资模式，实现了政府资源与市场资源的有效对接。当前，怀化市教育地产的发展正处于初步孕育和艰难起步阶段，而宏宇新城与迎丰路三完小的合作，开创了地产项目投资与教育融资的双赢模式，也标志着怀化市教育地产的全面起步。

一、当前怀化市房地产市场发展现状

（一）房地产开发投资稳步增长。2009年以来，怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件，房地产投资规模快速扩展。2009至 2011年全市房地产投资额分别为32亿元、45亿元、53亿元，年均增长率28.7%，[1]房地产开发投资已成为怀化市固定资产投资的主要增长点。

（二）房地产交易价格不断走高。2004年至2008年，怀化市商品房价格年均增幅达17.43%，此后2009年、2010年增速虽有所放缓，但仍上涨12.73% 、13.82%。至2011年，怀化商品房均价已达2153元/平方米[2]。

（三）房地产市场服务体系基本形成。近几年来，随着城市建设步伐加快，旧城改造力度加大，房地产市场迎来发展良机，房地产市场服务体系逐步形成。一是房地产开发企业快速增加。2007年以来，怀化市新成立房地产开发企业80余家，开发的精品楼盘品质品位较高，设计理念较新颖，高端精装科技节能房受到市民欢迎。二是房产中介服务机构稳步发展。盘活房产开发企业资产，活跃房地产市场交易。三是拆迁租赁服务力度加大。怀化市房地产管理部门加强了与工商部门的联系与协调，建立了房屋租赁市场与数据管理系统，完善了租赁登记备案制度。

（四）物业管理覆盖面不断扩大。怀化市物业服务企业由2007年的42家发展到现在的126家，物业服务由单一的小区住宅服务向写字楼、宾馆酒店、商场、医院、专业市场等领域扩展。涌现了一批定位较高、管理规范的优秀物业服务企业，这些企业通过建立了“三位一体”管理模式，对提升怀化市物业管理水平起到了一定的示范带动作用。

（五）房地产市场管理日趋规范。近几年来，怀化始终坚持规范与发展并重，推动房产市场平稳健康发展。一是把好商品房预售许可证发放关。二是扶持资质好、信誉好、资金实力的开发企业做大做强。对一些资质好、信誉好、资金实力雄厚的开发企业，予以特事特办、急事快办。三是实行合同备案登记制。实施购房“实名制”，防止开发商一房多卖，避免合同欺诈。四是开展房地产市场集中整顿活动。几年来，重点整治未取得商品房预售许可证，预售商品房或变相预售商品房等违法违规行为。

二、目前怀化市教育地产现状

近年来，怀化市房地产开发企业充分利用教育资源，挖掘教育潜力，教育地产快速发展。但是由于怀化市教育地产处于起步阶段，其发展仍存在着诸多矛盾和问题，主要表现在如下方面：

（一）教育资源整体分配不均匀。由于优质教育资源的稀缺性使得教育地产充满了吸引力。但是限于怀化市整体教育资源分配不均，怀化市教育地产在项目地点选择等方面缺少主动权，项目开发处于被动。以怀化市主城区为例，其优质教育资源往往集中在迎丰路、湖天开发区，包括迎丰路小学、怀化三中、怀化四中、实验小学等，这此片区域经济较为繁荣、用地成本较高，可进行教育地产开发的区域有限。而城中、城东、经开区、城北等区域有较多的可供开发土地，但教育资源相对不足，开发商开展教育地产开发热情不高。

（二）教育地产整体发展不平衡。目前，怀化市房地产企业对教育地产认识程度不够高，只是热衷开发与政府、商业等尽快实现收益的楼盘，忽视社会效益，造成教育资源过度集中，学生生源紧张，资源没有得到充分利用。

（三）教育地产发展结构不合理。教育与地产的巧妙结合，将为业主提供便利，给学校提供办学空间，为自身树立品牌效应，实现社会责任，多方共赢。但是就怀化市教育地产而言，教育地产比较单一，结构布局不合理。

三、未来五年怀化教育地产需求分析

未来五年，是怀化市房地产业抢抓机遇，实现后发赶超，提升发展水平和质量的关键时期。五年内，全市教育地产项目计划总投资380亿元，项目计划建设总面积1800万平方米；预计全市新建住宅小区200个以上，进城入住人员30万人以上。按1000人住宅小区有一所幼儿园；10000人住宅小区有一所小学；30000人区域有一所中学校的标准测算，需要建设各类档次的幼儿园300所、小学30所、中学10所。

（一）学校设施是房地产产业的有机组成。房地产开发是离不开教育的，特别是社区文化建设，没有教育环境依托，在产品其他硬件设施趋同的情况下，房地产开发是不可想象的。开发企业携手教育机构，名业与名校联姻，企业的资金校舍等硬件设备，与名校优质先进资源和先进理念结合，共同打造教育地产，不仅提升了项目的附加值，有利于楼盘的营销和物业管理，而且推动了社会力量办学，有利于实现优质教育资源的多点布局和资源利用的最大化。

（二）依靠教育是房地产升值的重要途径。最直接的就是依托名校，特别是大学，寻找教育等各方面配套都比较完备的地块发展项目，利用当地比较成熟的配套，带动房产项目的发展。例如宏宇新城与迎丰路三完小合作共建；盛世华都借助怀化五中。依托名校的师资，以高标准建立学校（从幼儿园到小学）。 房地产企业不仅要建造优质的住宅，环境优良的居住区，服务周全的物业管理，更应满足社区业主享受良好教育的需求。

（三）教育地产是社会发展的迫切需要。房地产业与教育息息相关，投资教育就是投资未来，房地产企业认识到抓住教育地产的商机，抓住了消费者关注子女教育的心理，适应现代社会发展的要求，开发自住投资都相宜的教育地产，从而构建了地产与教育的共赢发展模式。

（四）统一规划，加大教育地产投入。开发教育地产既是开发实力的体现，更是开发企业信誉和社会职责的体现。一是要统一规划。房地产开发项目不仅仅只是建房子、卖房子，他们应该是城市的运营商，把城市的教育资源，通过规划、建设整合到一起，通过他的产品为城市发展提供更好的平台，更好的资源。在项目开发过程中，加大学校硬件投入，加强师资队伍建设，提高教学质量和水平。

（五）合理调整教育地产布局。教育地产不只是停留在概念和口号上，它应该成为房地产开发企业的一种社会责任，需要我们的房地产开发企业付出巨大的努力；同时也需要我们地方政府和社会各方面的关心和支持。目前怀化市城中区域的教育资源集中，学校较多，经开区、城东区域教育资源匮乏，学校很少。房地产企业要着力开发经开区及城东的优质教育地产，一来吸引更多的购房者，二来替政府分忧，解决教育部门的燃眉之急，降低社会教育资源短缺的压力。

（六）倾力打造好优质教育地产精品。教育地产要发展，一是要引进好学校，借助名校的效应促进楼盘价格的提升和销售。二是要倾力打造好优质的居住环境和教育环境，确保住户住得称心，用好的环境吸引人、留住人；三是要致力营造良好的社区人文氛围，让孩子们上学是同学，放学是邻居，并用这种理念感染大人，在社区努力营造大家庭氛围，使得住户爱“家”、恋“家”。四是要做好教育地产。要了解教育产业的特点和发展趋势，分析和处理好消费者、企业、政府和学校之间的关系，充分了解消费者的需求，理性地选择好教育主题，准确地做好项目定位，合理地设定办学起点，特别是要设计和选择好合作各方的盈利模式和办学模式，做好产业间的复合和嫁接，使其得到价值共振的最大化，让消费者、政府、学校和开发商都满意，才能实现共赢。

参考文献：

[1]2009-2010年怀化市房产工作会议报告数据

[2]2004-2011年怀化市房产年报数据