当前经济背景下我国银行房地产信贷风险浅析

中图分类号:F832.0 文献标识码:A

内容摘要:2008年底,为了应对全球金融危机的影响,我国执行了宽松的货币政策,房地产信贷呈现爆发性增长,各家商业银行的房地产信贷业务表现突出。但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一,风险高度集中在商业银行内部,因此加强对房地产信贷风险的研究,对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。

关键词:金融危机 房地产 信贷风险

问题提出

由于目前我国房地产融资模式过于单一,房地产资产证券化步伐缓慢,因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策以及市场发生波动,就可能会给银行造成资产损失,形成不良资产。所以加强对银行房地产信贷风险的研究,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

当前经济背景下我国房地产信贷市场的基本状况

2008年,国际金融危机的发生,使得拉动我国经济增长的“三驾马车”之一的出口下滑严重,我国政府为了应对全球金融危机,保持经济增长,实施了宽松的货币政策刺激经济。同时,鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位,我国相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策,各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给市场带来极大的信心:对于消费者而言,其得到的信号是政府鼓励买房;对于炒房者而言,政府的政策令其感到房价还将上涨;对于开发商而言,政府的政策令其对房地产业的前途乐观;而对于银行而言,积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。

2009年1-10月,房地产开发企业获得国内贷款9119亿元,同比增长53.0%,是2000年来的最高增速,总量超过2007年和2008年全年。以工商银行为例,2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元,较上年增长18.7%,占同期公司贷款的10.6%。此外,万科、龙湖、绿城等13家房地产企业在2009年获得工行等银行的巨额授信,总额接近3000亿元。房地产业作为典型的资金密集型产业,其发展需要大量资金支持。

根据中国人民银行的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计,截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增长28.3%,增速比上年同期高14个百分点,比6月末高9.5个百分点。其中,房地产开发贷款余额为2.47万亿元,同比增长25.3%,增速比6月末高4.8个百分点;购房贷款余额为4.35万亿元,同比增长30.1%,增速比6月末高12.3个百分点。

对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题,众多专家学者都从各种不同的角度对房地产市场加以分析研究。

刘明兴和罗俊伟(2004)分析了东亚国家的泡沫经济,总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作,促使房地产泡沫的出现,从而使得银行部门高度脆弱,由于房地产泡沫破灭,可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。

谢经荣(2002)研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程,他认为房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因,前期房地产泡沫越严重、时间越长,对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。

郭自灿(2006)指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松,银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭,必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加,出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失,金融机构将面临巨大损失,脆弱的银行系统也将受到冲击,运转失灵,最后可能导致汇率体系的失衡,爆发全面的金融危机。

中国华融资产管理公司的赖小民则认为一个国家长期靠投资拉动,特别是靠房地产支撑,是不可持续的,会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用,但是有一部分资金肯定会产生不良贷款,这会对未来经济的发展产生一定影响。

当前经济背景下我国银行业房地产信贷的风险

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言,目前房地产行业的融资渠道单一,主要还是依赖于银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%以上来源于银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

同时,在经过2009年的天量信贷以后,中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,这意味着一旦房地产市场出现问题,对银行进行风险控制将难上加难。此外,由于我国房地产市场资产证券化水平较低,没有一个成型的房地产贷款债券市场,不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者,也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。在金融危机的背景下,我国银行的房地产信贷风险主要有以下几点。

(一)国企拿到“地王”的信用不确定风险

在经济尚存在不确定性情况下,天量信贷大多流入了央企及国企的口袋,而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下,拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是,在地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为国企通常意味着政府的信用,资金保障性强。但是2009年11月的阿联酋迪拜世界推迟还债的事件则表明,在泡沫破裂的时候,企业和金融机构都必须为自己的决策负责。

(二)通货膨胀预期下的投资和投机风险

从投资和投机行为来看,投资性买房诱发价格泡沫,这很容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。目前,在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为了实现保值增值,转向购房投资。然而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但是由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。

(三)继续维持房价高位运行的风险

由于我国的银行在房地产里的贷款(包括开发商性贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)数量惊人。在这种情况下,金融机构往往不敢轻易紧缩房贷政策。否则,房地产价格迅速下跌,银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款,继续给投资投机者提供按揭贷款,维持房价继续走高,这样其贷款才会安全,房产作为抵押物才不会缩水。同时,房地产作为地方财政的主要税收大户,通常占地方财政收入的30%-40%,地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。

(四)银行的房地产信贷监控不力风险

一般情况下,商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但是其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够,对于贷款项目的审查主观判断多,定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据,没有科学、完整的风险度量指标体系;也是没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化,对于房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。由于信贷风险度量工具的缺失,这将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

防范银行业房地产信贷风险的建议

(一)改革土地出让制度

2004年8月,我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度,减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素,避免了可能出现的暗箱操作等不当手段,是土地资源分配的一大进步。但是,“招拍挂”制度存在着天然的缺陷。

首先,拍卖产生天价地王给开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期,从而导致房地产泡沫的产生;其次土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场,在这个市场中,政府有足够的卖地动力和价格掌控权。地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入。所以说,房地产投资的快速增长迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生,是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。

(二)控制银行系统对房地产贷款的过快增长

大量资金的注入,一方面不利于房地产的健康发展,另一方面往往会对整体经济产生巨大的危害。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展,可是又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此,必须要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展,在必要的时候可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。

(三)实现房地产开发融资渠道的多元化

从长期来看,“信托十银行+证券化十资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里,我国房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次,商业银行目前仍然是我国房地产融资的主流载体;第二层次,信托是我国房地产融资创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次,“信托+银行+REITs”将成为我国房地产融资的主流模式。

(四)构建成熟房地产市场

一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产商到目前为止,基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现,一些房地产企业希望能够早日通过REITs为自己开发物业,尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明,国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程,是我国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的价值链上游转型。

参考文献:

1.刘明兴,罗俊伟.泡沫经济与金融危机.经济学家,2000.4

2.谢经荣.地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴.经济管理出版社,2002

3.易宪容.中国房地产市场过热与风险预警.财贸经济,2005.5

4.郭自灿.房地产泡沫的危害性及防范措施.湖北职业技术学院学报,2006.1

5.张雯.美国次贷危机对我国房地产信贷风险研究的启示.金融论坛,2009.5

作者简介:

郭金童,男,河南南阳人,2008年毕业于天津大学获管理科学与工程专业博士学位,现为武汉大学经济与管理学院博士后流动站暨中国华融资产管理公司博士后工作站博士后,研究方向为能源经济、房地产投融资。