第10个年头的房改

2008年3月，《小康》杂志联合新浪网，会同有关专家及机构，对我国“居住小康”进行了调查。其中，网络调查参与人数11176人，实地调查参与人数1286人。经过对调查结果进行加权处理，并参照国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出中国居住小康指数为65分，比上一年度的62.7分提高1.3分。

2008年，中国房改走到了第10个年头。但在很长的一段间间里，中国地产的各方持续地疲态尽显：政府深感压力，行业屡遭整顿，百姓不无抱怨，互相之间指责不断。

1998年，中国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，目标是建立以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。

10年过去，原来设计的经济适用房为主体的供应结构没有实现，取而代之的是由房地产开发商提供的商品房供给模式。

住房面积持续扩大　房价仍然偏高

在此10年间，住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，人们的住房条件得到了明显的改善，体现在城乡居民居住面积的持续扩大。统计显示，2007年全国商品房销售面积为7.6亿平方米，比上年增长23.2％，增幅是2003年以来的最高水平――2007年城镇居民住房面积继续扩大。与此同时，《小康》调查显示，受访者中，居住面积比上年增加的占21％，设有变化的占70.7％，下降的仅占8.3％。

另一方面，2007年，房价继续上涨。根据统计，2007年，全国商品房平均销售价格为3885元／平方米，比上午上涨15.4％，是2003年以来的最高值。期中，商品住在平均销售价格为3665元／平方米，比上年上涨17.5％。

城市不断攀升，远远超过了普通居民的承受能力。《小康》调查显示，超过95％的人认为目前的房价过高。接近75％的人表示，以目前的收入水平看，在当地购买一套普通两居室的住房，不吃不喝需要花上10年以上的时间。

虽然从2007年四季度开始，房价涨幅已经趋缓，有些房价上涨比较快的城市，房价已经出现一些回落。但是，3月17日，建设部副部长齐骥在接受中外记者集体采访时表示，房价上涨的压力仍会在一段时间内存在，加强对房价的监控始终是一项重要的任务。

根据《小康》调查，未来一年内，接近48％的人预期，房价的走势仍将上涨；30％的人觉得不好说；只有22％的人预期可能下跌。

来自国家统计局的资料显示：商品房市场中的结构性矛盾依然突出。一方面，尽管2007年商品房供应力度有所加大，但房地产市场中求大于供的格局没有发生根本性的变化。2007年商品房竣工面积和销售面积相比为1:1.31，略低于上年1:1.43的水平；另一方面，影响商品住房供应结构的投资结构也没有得到根本性的改善。在商品住宅投资结构中，经济适用住房完成投资所占比重、90平方米以下住房投资所占比重仍然偏低，解决中低收入家庭住房问题仍面临较大的困难。

物业管理依然难尽人意

随着各级政府对房地产业监管力度的加强、物业服务的规范，多数受访者表示，城镇住宅建筑质量、住宅配套及环境、物业服务都比以前有所进步，但是，人们对住宅配套及环境、物业服务等方面的要求在提高，接近50％的人仍认为住宅配套及社区环境还有待改善，在一些住宅周围，图书馆、剧场影院等休闲场所以及小队绿化方面的配套还比较欠缺。

特别在对所接受的物业服务中，人们最不满意的是各种软，其次是公共保洁及修理维护。超过60％的受访者刘社区活动的缺乏表示不满意，30％的人表示一般，仅有不到10％的人觉得社区活动比较丰富。

与此同时，农村居民居住条件有不同程度的改善，最明显的改善来自两方面：一方面是住房结构的改善，2000年居住砖木、钢筋混凝土结构房屋的农村居民占79.6％，2006年上升到86.1％：另一方面是住房卫生条件的改善，2006年住房有水冲式卫生厕所的农户占14.7％，比2002年增长75.1％，无厕所的农产占8.8％，减少26.4％。

不断改善的条件　不断上升的期望

政府一直在努力。

2008年3月，“抓紧建立住房保障体系”首次写入总理的《政府工作报告》中，足见政府保障民生的诚意。报告强调，“政府主要制定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决”。

在这个住房保障体系中，一方面要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设。增加房源供给，加强经济适用住房的建发和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。2008年，中央明确用于廉租住房制度建设的资金达68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。另一方面，要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。

这是《政府工作报告》中首次提及“十等收入家庭”的住房问题，解决处于“夹心层”的中等收入群体的住房问题也被提上了日程。

国土资源部已经明确提出，2008年用于廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设的用地不能少于住宅地总量的70％。

《小康》调查，“这一系列新政策并实施后，您的购房计划是?”超过60％的人表示先观望一段时间再作决定。调查结果还显示，经济适用房和限价房受到人多数人欢迎，16％的人更愿意购买商品房，不到11％的人打算租住廉租房，在人们的观念中，77％的人认为购房是必须的，同为有房才有家；13％的人比较矛盾，说不清楚；10％左右的人接受租房挺好，认为当了房奴降低了生活质量并不合算。

另一项调查结果显示，在未来的住房面积中，有54％的人希望自己的居住面积在90平方米以上，45％的人希望自己的居住面积在60～90平方米左右，仅有不到2％的人接受自己的居住面积少于60平方米。受访者普遍认识到，以目前自己的收入水平以及中国百姓的居住现状来看，自己的期望值是高于现实的。但他们仍表示，从心理上降低标准还是比较困难。

在相当长的时间里，地方政府徘徊于市场与保障之间的模糊地带，并在解决中低收入家庭的住房问题上缺位。因此，引来了公众对现行住房制度的诸多不满。在《小康》之前连续三年的调查中，人们对住房的满意度连年下降。

但这一次有所不同。“政府的归政府，市场的归市场”，思路已无悬念，在继续完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度。政府所释放出来的加强住房保障建设的强烈信号以及表现出的决心，让人们重建信心。“未来几年，您以为自己的居住状况会有明显改善吗?”超过50％的受访者认为会有所改善或有较大改善，40％左右的人认为与原来差不多，10％的人预期比原来差。

链接

中国房地产改革模式的四个阶段

1978年以前的计划经济模式，主要依赖于政府提供的福利房，以及建设单位基本建设项目的附属生活项目安排住宅建设。

1981～1998年的“计划+市场”模式，表现为单位建房、开发商建房的双轨制并存，市场的比例在稳步扩大。

1998～2008年的市场化模式，取消单位建房，但经济适用房，廉租房比例偏低，基本上让公众面向开发商。

2008年重回“计划+市场”模式，提出抓紧建立住房保障体系，增加保障性住房。