借势楼市回暖房价小幅回升逾40余新盘7月“同台竞技”

就像刚刚经历完高考的莘莘学子，等待放榜通知单准备进入理想的大学一样，经历了长时间调整期的京城楼市，亦期待能够重新焕发活力，激发购房人的置业热情，实现供需两旺的市场行情。在此背景下，不少沉寂多时的开发商，开始走出“蛰伏期”纷纷推出新盘，致使约有45个新盘将抢占7月楼市，实现了“淡季不淡”的市场现象。

对此，不少业内人士表示，目前大多数楼盘的可售房源已进入尾盘销售阶段，市场上的中小户型产品几乎被刚性需求方“买断”了货；另一方面，还有一部分总价偏高的大户型产品等待售出。因此，即将在7月亮相的新盘，将在这样一个特殊的楼市时期等待着市场的考验。

7月新增供应平稳五环外项目占据半壁江山

根据协成机构房地产经纪统计数据显示，7月份预计约有45个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，7月预计开盘的项目将近半数以上的项目位于五环以外区域，共计27个，包括合生・世界村、林肯公寓、京洲世家，远洋一方二期、鼎城・世家E托邦西座等项目；四至五环之间约有6个项目开盘，如冠军壹号、紫薇天悦、诗景长安等；三至四环间有5个项目计划入市，包括首城国际中心D区22号楼、万科金色城品和万科公园五号二期等；二至三环间约有4个项目开盘，优唐・大都会，华润・西堤红山等；二环内有3个项目入市，分别是金贸中心、四合上院和棉花片项目(暂定名)。

从区域上来看，7月份城八区除崇文区暂无供应量外，其他区域均有供应计划，并且分布较为均匀。朝阳区名列第一的位置，共有15个项目计划入市；通州区位居第二，有5个项目开盘；顺义区、海淀区各有4个项目入市；房山区、石景山区、宣武区各有3个项目入市；大兴区、西城区各有2个项目开盘。昌平区、东城区、丰台区、密云区等各有1个项目将开盘入市。

7月份新开盘项目的特点之一为五环外项目仍占新增供应量的主力位置，但是城区内供应也会有所增加。如东城区和西城区两个已有许久没有项目入市的区域，在7月将有一部分新增供应量，二环内的其他区域也将有3个纯新盘项目入市。此次7月份开盘入市的项目中五环以内共有18个项目，占预计开盘项目数量的四成左右。由于城区内可供用于住宅开发的土地面积十分有限，促使城区内的商品住宅价格一直处于高位且供应量一直维持在较低水平，7月份的城区内楼盘放量，值得那些看重地段而不把价格作为主要考虑因素的购房人关注。

此外，7月楼市新盘供应的另一个特点是东部区域的放量占比较大，如朝阳区有15个项目开盘、通州区有5个项目入市。由于东部区域的市政配套设施、交通路网的建设较为完善，并且拥有多个商务办公圈，区域内商业气氛浓厚，所以一直成为购房者首选的热点区域，也确保了房产的保值增值前景。

高端公寓集中放量小户型产品备受市场关注

7月即将开盘的项目中有公寓类项目20个，此次放量的公寓多数项目位于四环外区域，如卡夫卡公社、合生・世界村、金隅可乐+A座、冠军壹号、茂华都会・上、鼎城・世家E托邦西座等；普通住宅类项目20个，依然多位于五环以外，如观林园二期、花涧溪、瑞雪春堂、强佑清河新城、京洲世家等项目；别墅类产品有5个。产品类型多为高端的独栋别墅并伴以叠拼双拼类产品，如保利垄上、蓝岸丽舍、北美佳苑等，分别位于顺义别墅区、通州别墅区和昌平别墅区域内。

同时，7月供应量小户型有所放量，且有多个项目是商务、酒店式公寓，如纯新盘的火神庙国际商业中心户型面积在45～75平方米之间；卡夫卡公社以跃层和LOFT产品为主，户型面积为一房3l～36平方米，两房38～46平方米，三房47平方米，让购房人实现买一赠一的自由组合居住空间；冠军壹号户型面积为50～95平方米的小公馆；IMOMA的户型设计采取30～90平方米的灵动居住空间；而老项目后期的鼎城・世家E托邦推出的新楼座为酒店式公寓，其户型面积为37～72平方米的零居大开间。

对此，协成机构房地产经纪公司副总经理孙钰指出，7月份小户型房源的市场供应量将会保持平稳，45个预计开盘项目中有15个项目是以小户型供应为主，并且多为公寓类项目。这种放量是因为6月投资需求有所抬头，使得一些精明的开发商选择在7月推出针对投资型购房者喜好的小户型公寓类产品入市。如位于朝阳北路2010年通车的地铁6号线黄渠站西南角的卡夫卡公社、位于中关村科技园区金桥科技产业基地内的合生・世界村、位于石景山区阜石路与杨庄东路交叉口的鼎城・世家E托邦等项目。

“随着如今购房消费越来越理性，居住需求更加实际，未婚或刚刚成家的年轻置业者，也更倾向于选择低总价的超小户型，促使精装配套齐全的此类房产受到投资购房者的青睐。”孙钰表示道。

品牌房企争先入市改善性需求催热大户型供应升温

受到京城楼市购买需求增加的影响，众多知名房企也在7月加快了新盘上市的速度。据记者了解，万科地产即将在7月推出万科金色城品和万科公园五号二期；保利地产将继续推出保利西山林语以及保利垄上的后期项目；华润置地在广安门区域建造的华润・西堤红山，其7月面市的二期――红山世家，将教育地产和优越品质结合在一起，以吸引高端置业者的关注；备受东部白领人士和投资关注的由远洋地产开发建设的远洋一方，也将在7月推出其二期新品；而已经将集团总部迁至北京，准备扩展起北方区域市场氛围的合生创展，在7月将推出以LOFT产品为设--计特色的合生・世界村，而其旗下针对顶级置业者所设计的合生・霄云路8号，也即将于近期亮相京城楼市；此外，一直主打科技绿色住宅的当代置业，在7月也将在上地区域推出全新恒湿恒温小户型产品　IMOMA。

由于品牌房企在产品设计、园林规划、配套设施、物业管理等方面拥有丰富的经营和品质保证，因此对于7月准备购置新居的买房人而言，关注上述房企推出的新盘将是一个不错的选择。

另外，为了满足众多置业者的改善性购房需求，7月新上市的楼盘不少项目也采取了大户型的产品特色。如水郡长安的主打户型面积就在148～212平方米之间，世华水岸主推面积在120～160平方米之间，天伦锦城的户型面积集中在108～140平方米之间。同时，万科公园五号，太阳星城B区、紫薇天悦、四合上院等项目都有户型超过200平方米的大户型产品面市，而华润・西堤红山二期的最大户型面积将超过400平方米。

针对7月新盘供应大户型楼盘数量增多的现象，业内人士分析认为，2009年买房人购房的主要原因是改善性需求，加之今年多数楼盘的价格下调基本到位，促使改善性住房需求成为京城楼市主流。同时，北京市十五条新政中最重要的就是第三条：“为改善居住条件，在贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”因此，近期以3居为主改善性的住房需求激增，主要是去年选择观望的多数购房者因为政策回暖和很多楼盘价格下调到自己的目标位选择了出手。

京城楼市逐渐走出低谷7月新盘房价升温在即

随着购房人的置业热情被再次点燃，7月上市新盘的价格相比有显著回升。根据记者的调查发现，太阳星城B区4月份的对外报价为16000元／平方米，而在同属太阳宫板块的太阳公元项目获得良好的市场业绩之后，该项目7月的开盘价已升至20000元／平方米；而位于广安门区域的华润-西堤红山，在引入北京小学和在建地铁7号线将项目周边设置地铁站的双重利好作用下，该项目的售价也将从2008年11月一期开盘18000元／平方米上升到20000～26000元／平方米以上；同时，近期备受业内外人士关注的广渠路15号地拍地进程，亦促使其周边楼盘的价格快速拉升，以位于广渠路36号的首城国际中心为例，该楼盘2009年4月份售价为145000元／平方米，但根据销售人员透露，其7月份开盘的三期D座保守估计都将在16000元／平方米以上。

对此，业内人士分析，进入6月以来无论是舆论还是开盘项目价格走势，都能看出楼市的回暖热潮，虽然价格的上涨使得一些自住型购房者重新开始观望，然而上涨的房价却相应刺激了一些投资购房者的热情；另一方面，出于对通胀的预期，一些投资者选择了购置房产更为稳妥的投资手段，大批投资型需求的入市不仅推高了成交量，亦促进了房价的启稳回升。在此背景下，预计7月整体房地产市场价格将不会走低，甚至可能出现小幅上涨的态势。