互联网:房地产颠覆中的发展

今年初，万科总裁郁亮抛出了“互联网会不会颠覆房地产”的命题，引起了各方的关注。随着这个话题的推出，引发了传统房地产生产与销售模式变革的探讨。

世茂集团副总裁蔡雪梅在去年提出一个新的商业模式，即借用服务社区的互联网服务平台，先收集客户的需求，再投资开发房地产，借以降低开发投资的风险，让参与投资的各方资本能获得稳定的收益，进而可以使用到更少的钱，创造更高的投资收益率。这个大胆设想，很快激起了业内热烈的反响。兰德咨询总裁宋延庆说“：很多企业现在都开始热衷于大数据的研究，希望能在了解基本需求信息的情况下，再拿地开发。尽管目前还没有企业发展出成熟的模式，但是更精确地研究客户需求，几乎成为开发商面对市场滞销的共同选择。”虽然目前“大数据”在地产业的应用仍在起步阶段，但可以预见的是，企业一旦掌握了充足的用户数据，通过细化分析挖掘尚未满足的客户需求，将对地产企业向城市配套商转型有深刻的战略意义。

而除了大数据应用，还有很多互联网与地产结合的案例。概括下来无外乎是用互联网思维做地产、以互联网做营销手段、进入社区电商平台以及现在各地都在做的电商产业园区。其实路有很多，可能还有非常有效的发展途径，也会有一定不可预期的风险。但是，只要认真去做，地产企业从中一定会有自己的收获。

彩生活：物业不是赔钱货

在中国，物业通常被开发商视为赔钱货。然而，花样年集团旗下物业管理公司―“彩生活”却成功突围，不仅拥有超过 40%的毛利，近日更是成功在香港上市。“彩生活”所描述的社区物业管理与互联网融合的新概念深受资本市场的青睐，包括搜房、易居、奇虎 360 等在内的投资者争相入股。

“彩生活”主要的商业模式是通过物业服务切入社区赢取客户资源，通过社区电商平台整合客户资源，为商户提供增值服务，然后再通过增值服务盈利反哺物业管理，同时为客户提供质优价廉的物业服务。也就是说，“彩生活”通过电商平台把控住了社区这一重要商业入口。现在由于获取客户的成本不断飙升，投资者为了抢夺商业入口可是不惜一切代价。而互联网企业则更是疯狂：腾讯 7.36 亿入股58 同城，百度 19 亿美元收购 91助手，阿里超 30 亿美元收购 UC……从中可以看出“彩生活”在社区电商层面已经抢占了入口的先机。

物业管理始终是一个劳动密集、赔钱型的产业，但“彩生活”之所以能在物业管理上获得高额利润，据称是用了高科技的系统、智能化的设备，降低了用工成本和用工量。因为物业管理的门槛并不高“，彩生活”正在通过不断收购来扩展其版图，尤其是上市后其资本更加充足。现在的“彩生活”要警惕的只是如何在不断扩张中，保持物业服务水平质量和内部的凝聚力，如果解决不好，一着不慎就有可能在急速扩张中摔跟头。

同时，现在电商门槛已经很高，需要数十亿，甚至数百亿数千亿的投资方能初见规模，所以“，彩生活”和其母公司花样年集团要有足够的定力和资本来支撑后续的发展。此外，包括腾讯、万科等行业内外的巨头已经将目光投入到社区电商领域，如果“彩生活”没有独到之处必然会淹没在市场汹涌的浪潮中。

马佳佳：90 后不买房

“90 后不买房”是马佳佳代表 90后的一番发言，一石激起千层浪。这也引得相对平静的地产大佬们，开始对互联网思维褒贬不一。

集 90 后、美女、创业、、互联网思维等标签于一身的马佳佳，上过《非诚勿扰》相亲选秀，去过房地产公司演讲吐槽，因善于自我营销打造个人品牌，已成为互联网圈讨论的焦点。她大胆地用互联网思维改造行业，并有了不小的收获，已成为一个行业互联网化的样本。马佳佳对外一直表示，能把卖出“逼格”，这是她的追求。“就像人们感觉吃的不是黄太吉，是中国梦。你吃褚橙，吃的不光是橙子，而是永不放弃的精神。这是粉丝爱它的原因，他们得到一种力量和精神引领。”这一直是马佳佳挂在嘴边的营销理念。

但现实生活中，马佳佳线下的经营并没像网上流传的那样火爆，行业在国内起步晚，在中国人的传统观念中，的隐晦性强，这就阻碍了该行业线下发展的步伐。相比之下，电商正做得风生水起。以 B2C 商场春水堂为例，2013 年以 50 人的团队就取得过亿的销售额。对此，马佳佳也表示，未来他们会在网站上开始发力。言外之意，电商将是她未来转型的方向。

马佳佳是互联网时代的一个符号，这个符号代表了通过互联网的思维改变一个行业。因此现在很多地产企业纷纷在研究马佳佳改造行业的思路。大家一致认为，只要学好这个思路，就能利用互联网精神改造地产行业。而且由于地产业的显性特质，应该会比行业的电子商务化改造来得简单。但也有专家表示，仅仅利用互联网的思维改造房地产，并不是最主要的，继续尊重用户群体的消费习惯、把握好产品的颠覆性创新显得更为重要。

“小米模式”能让房价降一半？

“让房价跌一半”是今年 2 月，万科总裁郁亮带着高管去小米公司“取经”时，小米董事长雷军的提问。一如既往“语不惊人死不休”的雷式语录，令郁亮当场愣住了。雷军的理由是，用互联网思维的“小米模式”去盖房：一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，集资筹钱去买地；然后根据客户群的住房需求，挑选好的户型并公示征求意见；接下来把施工环节外包给建筑企业；最后将地皮价加钢筋水泥加税的总和定为房屋售价，没有中间成本，房价自然会降。“如果我开始在你卖七万的地方卖两万块钱的房子，大家怎么挡得住。大家不要告诉我这样的公司不赚钱，非常赚钱。”身在房地产之外的雷军直言，如果以小米模式干房地产的话，可能只要一两年时间，就能达到 50%的市场占有率。

其实小米模式已经成为大家分析最多的互联网样本，其核心竞争力主要有两个方面：一是利用互联网平台；二是“高配置，低价格”。

小米的核心竞争力首先就是利用互联网这一平台，在贴近市场和掌握核心研发技术的基础上，将市场和技术紧密结合。小米公司利用独特的社交网络销售方式进行持续炒作，通过网络预订销售、与粉丝互动、微博推荐以及海量

的评测等，让用户在第一时间就跟小米手机亲密接触。小米所有的工程师都在线上，通过微博、小米论坛、贴吧等社交媒体与用户进行交流互动，不知不觉间，小米利用这种交流互动模式也进一步加强了自己品牌的影响。

其次，目前市场上有不少企业能够提供高配置的手机产品，传统经营模式是“用低端机冲击市场份额，用中高档机赚取利润”，而小米颠覆了这个传统，采取“高配置、低价格”的模式。因为市场上的手机企业主要提供的产品组合是“高配置、高价格”“、中配置、中

价格”模式，当然还有大量的“低配置、低价格”模式，而小米手机独辟蹊径，在高配置和低价格之间进行了整合，探索出了“高配置、低价格”模式，但这是其他企业目前为止难以复制的。

和其他传统行业相比，地产行业的模式更为死板，虽然互联网的收入在地产庞大的资金流里面，显得微不足道。但是随着一波又一波大潮的袭来，互联网成了这个时代中企业进步绕不过去的代名词，好像少了互联网未来企业就一定会在这个世界沉默，例如诺基亚被一家叫做微软的互联网公司收购了，摩托罗拉被一家叫做谷歌的互联网公司收购了，还有一个在中国刚刚成立的叫做小米的互联网公司估值已经 300 亿美金了等等，这些无不冲击着传统地产企业大佬的神经。

现在越来越多的地产大佬将互联网模式转型提上日程，像万科默默在物业大肆招兵买马，开发了一款O2O 的 APP，叫做“住这儿”，打算解决互联网在社区最后一公里的问题；而浙江的银泰干脆直接跟马云一起弄菜鸟快递，连万达的王健林都改变了前期的商业思路，与马云握手言和，一起鼓捣发展新型电商；而三年前离开乐居创业的罗军，开起了地产与互

联网紧密结合的途家网，并引发了政府旅游相关部门的高度关注与合作，在资本市场也获得极高认可。可见，未来地产业与互联网结合已经不是做与不做的选择问题，而是未雨绸缪

的先行选择。与互联网结合也对房地产的开发和运营提出了更高的目标和要求。互联网不是为了消灭线下实体经济而来的，而是为了更好地提升实体经济而努力，让消费者享受优质

的产品、服务以及合理的定价，才是未来互联网与地产业结合的最终目标。

来源：《中国地产总裁》杂志