央行建议取消预售 何以会震荡我国楼市

业内分析人士认为，央行关于取消期房预售制度的建议如成政策，将对房地产市场产生一系列重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落。

影响之一：取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌

建议如果被实施，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。

长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节譬如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2008年为16.94%。直到2008年下半年，才执行相关政策，要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。

房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混珠，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。一位业内人士说：“在楼市火暴的时候，开发商只要买出1／10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道，成本收回了，就会慢慢玩的，房价怎会不越卖越高？”

而一旦改期房销售为现房销售，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有格局会随之改变：一是开发商群体将发生整合，淘汰“虾米”，留下“大鳄”。

“香港从上世纪五六十年代，大量的小开发商遍地开发，接着到上世纪七八十年代集中在10来个大的房地产开发商。国内的房地产业也会基本遵循这样的过程，”中国经济研究中心主任林毅夫在此前就指出，中国房地产的大开发商时代已经来临，“因为这样能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产业的发展不会由于房地产本身价格的涨跌导致银行危机。”二是开发商的生存模式将由此前拎着钱袋找项目转变为打着灯笼找钱，其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变。此前拿到地就能赚钱的神话将不复存在。

影响之二：缓解金融风险积淀，遏制风险放大

央行报告指出，2008年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，较往年仍有所提高；“房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，以上海为例，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2008年为74.24%，自有资金的利润率竟为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。

当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。

影响之三：对消费者而言是重大利好，缩短贷款压力，减少期房风险

在预售制下，购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月)，白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。预售房时，购房人只能看到房屋的主体框架，具体配套、细节只能看模型想象。由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的开发商往往利用这一模糊期，对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺，有的甚至修改规划。当房屋竣工后，实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与要求相去甚远。同时，由于时间差的存在，有的开发企业为了圈钱，便利用这种机会，一房多卖或在收取了买受人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人，导致纠纷不断。买房人因为信息不对称，总是处于劣势地位。而一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的10个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。

影响之四：短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落

自2008年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。2008年房地产开发投资增速有所放缓，前7月全国房地产总投资7587亿元，增长23.5%，增幅下降。在楼市过热的长三角地区，房地产投资回落幅度较大。上半年，上海房地产投资同比增长15.5%，增幅回落4.9个百分点；浙江、江苏的情况也如此相仿。央行在《2008中国房地产金融报告》中预期，以后房价增幅将有所放缓。业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。

影响之五：楼市供求关系可能会受影响

央行报告预测，2008年和2008年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。但如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。一方面，因为买卖的只能是现房，这会推动存量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面