竭力救楼市是转嫁债务风险

如果住房不能够投资或以更高的价格卖出，所谓的改善性住房需求这个概念很快就会消失。

可以说，地方政府救楼市无所不用其极，甚至于把住房公积金贷款也作为其救楼市之工具了。地方政府为何希望通过各种少许优惠政策把各类住房投资者赶尽杀绝地推入高房价的火坑？就在于把当前房地产市场的债务风险转稼给住房投资者。因为，就目前中国房地产市场的情况来看，尤其是一线城市，在高房价下，真正的住房消费者早就被过高的房价拒绝在千里之外。目前所谓改善性住房需求同样是为了投资而来，而不是真正的住房消费需求，制造这个概念出来只不过是为了冠冕堂皇地来享受各种住房优惠政策而已。

比如，当前北京的房价，五环之外为3万元以上，四环之内8万元以上，试想，这样一种房价水平，如果不是购买之后为了以更高的价格卖出，那么以一般的住房消费者有支付能力来购买吗？

既然当前的不少城市的住房尤其是一线住房的购买者是为了投资而来，当然这些投资者是否进入住房市场，并非看房价的高低，因为投资者实际上对房价的高低是不敏感的，而是看他们购买的住房之后是不是能够以更高的价格卖出。如果他们购买之后能够以更高的价格卖出，房价在8万以上对他们是不重要的。他们同样会进入市场购买。尤其是这些住房投资者在购买住房时可以享受各种优惠条件，更是其乐无穷。

对于各种购买住房的优惠条件，无论是信贷利率优惠还是首付优惠，实际上对他们的投资者成本影响并不大，只不过是降低了他们进入市场的门槛，提高了他们融资杠杆率，即同一价格卖出时，多赚少许的钱而已。

现在的问题是，飙升上涨了10多年的全国房价还能够持续涨下去吗？这就得主要看两个方面。一个方面是由于房价的快速飙升所导致房地产的暴利，一定会导致住房市场的供给严重过剩。在住房市场出现严重过剩的情况下，住房必然出现周期性调整及房价下跌。接最后一棒的住房投资者想把手中的住房卖出去是相当困难的。这时，高房价的房地产市场是不可持续的。

二是就当前中国城市人口的结构及人口的特定性来看，城市青年人口在2015年已经出现了拐点，即城市青年人口越来越少。不少人认为，城市青年人口的减少可以让农村人口进城来补充，但是农村人口根本就没有支付能力来接手投资性住房产品。当前城市人口的特性是以独生子女为主，而这些独生子女家庭多以持有多套住房，一旦家庭中的老人离去，手中的住房都得找机会出手。要让他们来接手当前高房价下的投资性住房同样是不可能的。

同时，也是地方政府把房地产市场债务风险转稼到这些投资者手上。因为，就目前中国住房市场的情况来看，两大基本特征十分明显。一就是高房价，不少城市的住房价格经过持续10多年上涨而从来没有出现过像样的周期性调整。二是住房市场供给严重过剩而让房地产企业及地方政府债务风险巨大。如果这些债务风险不转稼出去，或是大片的房地产市场破产倒闭，企业危机金融危机爆发；或是地方政府土地财政破产，地方政府的融资平台破产。而地方政府采取少许的优惠条件让住房投资者进入市场，那么房地产市场的这些债务风险就可以转稼给投资者来承担。国内投资者应该看清这一点。