京城“物流港”招商悬疑

一年前被建设部叫停的“售后包租”现象并没有在锦绣大地物流港一期（以下简称“锦绣大地物流港”）绝迹。

“七层还剩下10多套，投资人可享受‘10年包租，年9%回报’。”今年4月初，驻扎在锦绣大地物流港的上古经纪一位销售经理如此表示。这些商铺每套约22平方米，均价为每平方米1万元左右，40年产权。

自2005年11月份开盘至今，这个被冠以“物流港”名称的商业项目创造了京城产权式商铺销售神话，近4000个商铺销售一空，均价为每平方米1.5万元，一层某些商铺甚至卖出了3万元的“天价”。

这个地处北京西北四、五环之间的项目的招商运营情况到底如何？开发商承诺9％的投资回报率能否实现？记者通过实地调查，试图还原其真实面目。

空置率达60％

衡量一个商业项目的成功与否，不能只看销售的好坏，更重要的指标是后期的招商运营管理情况。 据记者调查，从2006年9月16日正式开业至2007年4月中旬，总建筑面积约14万平方米的锦绣大地物流港现有商户开店运营的面积仅占40％左右。除地下一层和地上二层酒店用品商铺基本招满、地上一层有五六家卖茶叶和酒水的商铺之外，其余地上三层、四层空空荡荡。

为了让招商时间更为充裕，项目开发商北京锦绣大地房地产开发有限公司将原定的开业时间从2006年五一期间押后至当年9月份，但招商情况仍未有多大改善。 戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏认为，对于一个成功的商业项目而言，开业时的商户入驻率至少应在70％。

2006年11月，新组建的招商部替代了开业前的招商团队，但“仍然没有聘请专业公司”。

“到今年3月下旬，和我们签定了正式入驻协议的商铺面积占总面积的30％左右。”锦绣大地物流港招商部一位工作人员说道。然而在2005年11月，锦绣大地农业股份有限公司副总经理马静曾公开表示，招商工作在开盘前就已经完成70％，并且有海尔、福思特等著名品牌企业旗舰店加盟进驻。

与招商的“冷清”形成鲜明对比的是销售的“狂热”。2005年11月6日，锦绣大地物流港开盘当天，即成交商铺474个，认购额突破1.7亿元。锦绣大地物流港方面表示，截至今年3月底，除了开发商持有的面积，销售率达到95％以上。

销售神话与招商情况并不能划上等号。仅从外表来看，锦绣大地物流港的人流稀少，拥有800多个车位的停车场只是稀稀拉拉地停了少许车辆。

一桶大杂烩

与北京其他商业项目不同，位于北京阜石路69号的锦绣大地物流港打的是“物流”的概念。然而，这个“物流”的定位到底是什么？对比各种不同的宣传口径和实际的招商运营情况可以发现，其定位十分模糊。

据称，锦绣大地物流港要形成五个第一：名优酒水交易北京第一、绿色安全食品交易北京第一、陶瓷工艺品交易北京第一、进出口食品交易华北第一、酒店用品交易华北第一。但从目前的招商情况来看，除了酒店用品的商户入驻量比较大，其他四个“第一”到底何时实现尚未可知。

据项目招商部的人士称，北京北沙滩的盛宏达市场将拆迁，将有600多个商户入驻锦绣大地物流港第三层，并缴纳了定金。但盛宏达方面表示，“没有拆迁，也没有商户要去物流港。”

如果盛宏达服装批发商进驻，原来圈定的几个“第一”是否又要更改呢？目前锦绣大地物流港对外打出的招商横幅是“酒店用品大市场”。

锦绣大地物流港在宣传上也经常称其经营的是“绿色产业和现代物流产业”。事实上，这是锦绣大地物流港南面的锦绣大地农副产品批发市场的定位，经营内容以农副产品批发为主。

不仅在定位酒店批发市场、小商品服装市场以及绿色产业市场上显得含混不清，锦绣大地物流港甚至曾有部分楼层被用作办公场所。

双鹭药业（002038）在今年3月5日公告，将一年前耗资8000万元购买的约1万平方米的锦绣大地物流港五层D区和E区、八层D区和E区，以置换其他房产的方式“退还”给北京锦锈大地房地产有限公司。而当初双鹭药业购买的主要目的是用于公司总部办公。目前，这些被“退还”的1万多平方米商铺仍然由开发商持有，其商业定位也并不清晰。

租金趋势下调

对于2006年9月16日进驻的商户而言，2007年3月14日是一个分水岭。因为从那天开始，这些商户的半年免租期结束了，这是否意味着他们真正亏损的日子来临呢？

据锦绣大地物流港一层进门位置的商户――国茗茶业的一位销售人员表示，当时与开发商签定的租金是每天每平方米5.8元，一年的免租期为半年。“我们是由开发商统一招商进来的。”

这位销售人员表示，国茗茶业的租赁建筑面积为32平方米，每天的流水在200元左右。免租期过后，如果按每天每平方米5.8元的租金计算，每天要亏损100元左右。

“现在的流水连租金都难以维持，更不要谈赚钱。”地下一层隆鑫顺源酒店用品店的一位老板说道,该店铺面积为109平方米，租金为每天每平方米3.4元，目前每天的流水在300元左右。如果按照50％的净利润测算，免租期过后，这位租户每年亏损在5万―7万元人民币。而该商铺的货物总成本仅为20万元左右。

记者获悉，锦绣大地物流港的租金目前已出现下调的迹象，即“交三个月的钱，免四个月的租金。”