当前我国房地产市场政策调控效果及建议

为遏制部分城市房价过快上涨，尽早实现“居者有其屋”的民生愿景，保障房地产市场平稳健康的可持续发展，近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，2011年初更以“限购”政策为主，实施了土地、金融、税收等手段相结合的新一轮调控措施。

一、当前房地产市场的主要特征及调控效果

（一）当前房地产市场的主要特征

1、限购

2011年初国务院出台楼市调控政策，要求在直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的城市实施首批限购措施；为更好地落实楼市调控政策，7月下旬，一些房价上涨过快的二三线城市也加入限购行列中。国内大中城市楼市已陆续进入“房票”时代。

2、限贷

2011年以来央行执行了6次存款准备金率和3次利率的调整，大中型金融机构存款准备金率和贷款利率（5年期以上）分别达到21.5%和7.05%的历史高位水平。受此影响，与房地产有关的开发贷款和按揭贷款均受到了不同程度的限制。

3、限预售

在房地产开发企业的预售环节中，相关行政部门对预售价格施加影响，要求企业主动降低价格涨幅，从而达到控制全年房地产价格的目的。对备案价格过高的项目暂缓办理预售证或勒令重新定价，推延楼盘销售时间，谨防新入市楼盘房价冲高，影响调控效果，带来不良的舆论影响。

4、限价

部分未被列入限购名单但房价上涨过快的三四线城市相继采取了限价措施，通过对行政区划内的楼盘销售价格设定“封顶”值的方式，以期规避限购。

5、限地价

近年来各地“地王”易主频繁，高地价记录屡次被刷新。地价作为房价的重要组成部分，“价高者得”的土地交易制度被认为是推高房价的“诟病”所在，要求改革的呼声渐涨。2011年以来，北京、广州等大城市土地交易中心进行了“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“勾地”等新型土地交易方式的有益尝试，对地价上涨起到了一定的限制作用。

（二）调控效果

1、市场观望氛围浓厚

虽然目前市场频繁出现特价楼盘，但普遍的实质性降价潮尚未真正形成，购房者预期房价下跌，看空楼市后市，且高房价与购买者预期差距较大，使得购房者观望气氛浓厚。

2、房价上涨势头初步受到遏制，涨幅趋缓

据国家统计局最新数据，2011年9月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的29个，房价环比上涨的城市数量进一步减少，且涨幅明显收窄，京沪广深4个重点城市的房价涨幅已连续3个月停滞。另据中国指数研究院对国内100个城市的全样本调查显示，9月份全国100个城市住宅平均价格出现近一年来的首次下降。预计未来二手房价格可能紧随下降，区域整体房价下行周期指日可待。

3、楼市成交量骤降

据相关机构统计，全国龙头房地产企业9月份销售业绩同比均出现不同程度的下降，其中9月份万科销售金额同比减少12.0%，万科销售金额已连续两月出现同比下滑，8月份同比减少12.6%；中国海外集团9月份房地产销售额、销售面积同比分别下降18.0%、13.2%；金地集团9月份签约金额同比减少36%，签约面积同比减少37.6%。

4、房地产开发企业资金面趋紧

存款准备金率和利率的调整以及存准缴存基准的扩容，导致如今国内银行可贷额度日益减少，“惜贷”现象蔓延，以往被视为“优质业务”的涉房贷款被严重挤压。房地产开发企业的融资方式受阻，融资金额缩水，融资成本增加，这直接加剧了房地产开发企业资金短缺的状况。过去房地产开发企业躺着吃银行低息资金，利用高杠杆融资获利的“低利贷时代”将在短期内很难重现。

5、库存量激增

中报显示，万科地产、金地集团和招商地产三大巨头的存货分别同比增长53.65%、33.57%、34.56%，上市公司存货周转率快速下滑。预计2011年三四季度入市房源还将持续大幅攀升，房企库存压力将大幅增加。

6、土地市场低迷

2011年以来，各房地产企业拿地意愿和积极性不高，表现得更为谨慎与理性，房企之间联合拿地现象增多。因后市不乐观，政府推地节奏也明显放缓，土地成交面积和成交金额下降，土地收入随之锐减；加上土地出让时配建条件苛刻以及部分企业承受资金压力，土地溢价率普遍不高，以底价成交居多，土地流拍现象时有发生。

二、调控政策影响下房地产市场将发生的根本性变化

中央多次重申，将坚持本轮楼市调控决心不动摇，调控方向不改变，调控力度不放松。随着楼市调控的纵深化，将逐步给房地产市场带来根本性的变化：

（一）住房属性的转变

未来住房市场的投资属性将逐渐弱化，投资投机需求和刚性需求各据市场的局面将转变为以刚性需求和改善性需求为主导的住房新局面，住房市场将真正地重回以居住属性为主导的轨道上来，房价也将回归理性，房地产市场受到的波动也会较小，将更为平稳健康。

（二）银企间话语权的转变

银企间的话语权和议价空间会随着房地产市场行情周期的变化产生变迭：当房地产市场行情处于上涨趋势时，涉及房地产贷款往往被银行视为优质业务，享有优先受理权，银行可供选择余地大，开发企业往往处于绝对强势位置，话语权和议价空间往往掌握在开发企业手中，相应的融资难度和成本较低，企业的杠杆率较高；而当房地产市场行情处于下跌趋势时，受货币政策调整和银行存贷比指标限制，此时话语权和议价空间会发生转移，涉房贷款受到限制，融资难度加大，融资成本也会相应地上升。

（三）住房买卖双方市场的转变

当前，住房市场调控政策已进入稳定期，住房市场将由上半年度的政策力量主导转向以市场力量为主导、供求双方博弈的时期。房地产开发企业经营策略会发生调整，推盘数量和速度明显加快且较为集中，供应量上升，房价下行压力骤增，房价话语权将发生转变，住房市场也将实现由卖方市场转向买方市场。

（四）土地市场交易方式的转变

以前土地市场采取无上限的竞价方式交易，往往是“价高者得”，可以实现土地价值的最大化，也符合高度依赖“土地财政”的地方政府的利益最大化要求。预计未来土地交易方式将转向以保障土地价值和配建条件的同时最大限度实现房价合理化的优化模式，关注更多的是对政策性住房的保障。

（五）房地产开发企业战略的转变

一线重点城市受限购影响大，在有效需求越来越少的情况下，二三线城市的销售业绩对房地产开发企业的贡献表现得会越来越抢眼，且二三线城市未来发展势头猛，区域发展远未饱和，这促使开发商将从一线重点城市布局转向二三线甚至三四线城市，实现战略根据地和战略纵深区的调整与转移。此外，不断深化的楼市调控措施往往使住宅市场首先受到冲击，影响颇大，这将促使开发商主动实现升级与转型，实施多元化的经营战略。

（六）住房供应制度的转变

中央提出了“十二五”期间大力建设3600万套保障性住房的宏伟目标，将对低端的住房市场形成及时介入和有力补充，解决中低收入群体的后顾之忧，而我国的住房供应制度也将实现由单轨制向双轨制的转变，住房市场最终形成“低端有保障、中高端有市场”的格局。而保障性住房建设将缓解我国住房供需长期失衡的状态，平衡住房结构。

三、房地产开发企业应积极应对以促进市场健康发展

（一）调整产品结构，紧跟市场需求

开发企业应注重坚持面向自住需求、以满足居住需求的中小户型普通住宅为主的产品定位，积极开发适销对路的产品，优先满足刚性需求和改善性需求为主的自住需求客户的需要。

（二）拓展融资渠道，满足融资需求

2011年以来国家实施稳健的货币政策迫使开发企业除积极抢占银行信贷资源外，还必须积极开拓更为丰富灵活的融资渠道，以此巩固自有项目资金保障和满足稳健发展的融资需求。万科、远洋、金地、华润置地等地产公司相继成立地产基金，来缓解资金链压力，这也可以有效地推动房地产基金调节市场供求关系，降低金融风险，疏导民间资本合理流动。

（三）加快资金周转，实现快速回笼

下半年市场供应量将大幅增长，市场竞争异常激烈。企业应制定合理的价位区间，狠抓销售进度，提高去化率，抢占市场，以存货换现金，快速实现资金回笼，确保项目资金平衡。

（四）创新营销手段，突破销售瓶颈

面对竞争激烈、风云变幻的市场，开发企业营销策略创新势在必行。目前楼市总体平淡，开发企业除采取传统的打折优惠促销、灵活的付款方式和付款时间等方式，还可以利用与二手中介联动以此拓展客户范围。二手房地产中介拥有丰富的客户资源，加上开发企业的适当让利，将加大楼盘成交的可能性，对于开发商和中介，都是“双赢”。

（五）增值物业服务，塑造良好品牌

物业服务是房地产开发的延伸。从近年实践看，物业服务在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为开发企业经营的品牌。在市场容量日益缩小的新形势下，开发企业更应通过物业服务的升级，塑造企业良好的口碑，延伸房地产的诚信和品牌，提高购房者对品牌的认知度和忠诚度。

（六）审慎理性拓展，掌控投资风险

开发企业应把握投资节奏，有效协调财务资源，把握土地市场机会，紧密跟踪市场形势，及时调整投资策略；拿地方面应倾向于二三线城市，关注有潜力的中小地块，紧抓低成本获取优质土地的机会，以保持资金链的健康和公司的稳健运作。此外，在资金来源有限和条件允许的情况下，开发企业可以尝试与其他企业合作拿地，这样既可以少占用资金，又有利于降低风险和资产负债率。

（赵兆，中国保利集团公司房地产部。于文涛，国家发展改革委办公厅）