公园开发项目论证调研报告

一、项目的基本情况

㈠项目地理位置：位于****南侧原养猪场位置，观音山后方山坡，两侧背靠山，背面可以远眺黄厝海域，主建筑面积约2800㎡，建筑面积约1600㎡。

㈡项目的定位：**公园有天然的资源优势，对在保护生态环境的前提下，建设成为游客提供休闲娱乐、景观、餐饮等服务配套设施。

二、项目的论证

⑴项目地区经济发展状况调查及分析:：设立经济特区以来，**坚持改革开放的基本国策，充分发挥**的区位优势，大量引进外资、侨资、台资，拓展横向经济联合，形成了以工业为主、三种产业协调发展的外向型经济格局，创造了一个比较完善的投资环境，外商投资企业已成为特区外向型经济发展的重要力量。经过多年的建设，**市已由封闭落后的海岛城市发展成为基础设施比较齐全、内外经济繁荣活跃的港口风景城市。**先后被评为中国城市综合实力第10强和全国首批投资硬环境40优城市之一。

⑵项目地区旅游经济发展状况：**市主要的高星级旅游酒店、旅行社、旅游景区（点）和旅游码头等服务设施大多集中在思明辖区。辖区内共有星级酒店50家，其中五星级1家、四星级12家、三星级19家、二星级17家，未评定等级酒店、宾馆、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，国际社、国内社分别为15家和59家。2005年思明区共接待国内外游客数1248万人次，占**市总接待量的72.86%，同比增长5.96%，其中：国内游客1174.5万人次，境外游客73.5万人次；旅游收入160亿元，占**市旅游总收入的69.28%，同比增长9.62%。

旅游多以观光产品型为主，参与性不强，特别是对当地文化内涵的**拥有明显的旅游资源优势，但是山海兼备、独具闽台文化的特色没有发挥出来，产品尚处在由单一的观光旅游产品向多元化的旅游产品转化的过渡时期，尚待大量的丰富和拓展。

“十一五”期间，要按照**市旅游发展总体规划，全面实施“一带、二区”的战略布局，“加快东部区域旅游业的发展，按照市旅游规划，以开发自然景观和观光旅游为主，兼顾开发休闲、度假、娱乐疗养、居住等多种功能。可开发的发展项目有大型游乐场、休闲广场、海上运动场、闽台民俗村、度假村、海滨娱乐、购物中心、餐饮服务等项目，从而综合体现出运动性、休闲性、疗养性、度假性和娱乐性。”

⑶酒店业发展状况调查及分析：目前，辖区内共有星级酒店50家，其中五星级1家、四星级12家、三星级19家、二星级17家，未评定等级酒店、宾馆、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，国际社、国内社分别为15家和59家。2010年前，**增建10家高星级酒店，其中五星级标准5家，四星级标准5家；创建品牌旅游景区（点）3个；完成10个旅游重点项目的建设；实现年游客接待总量1878万人次，年旅游总收入250亿元。

三、餐饮业、娱乐业发展状况调查及分析：“行、游、住、食”也只能满足市场的基本需要，近几年发展比较缓慢，“购、娱”的发展则相对滞后，产品的文化内涵有待挖掘。至1999年底，全市已累计批准外商直接投资项目4731项，合同外资金额165.23亿美元。实际利用外资104.20亿美元，1999年末，外商投资企业的工业产值达483.16亿元，外资企业已成为**市国民经济发展的重要力量。

四、项目建设财务分析

项目建设投资估算：项目全程出资将近4000万元进行项目建设，其中在我方建设中，将近有3000万做为项目运行的规范。

项目10年经营收入、成本费用、利润预测及分析（正常经营状态下）：

项目经营期现金流量预测及分析（正常经营状态下）：按照思明区2005年的旅游客流量预算，建成后的预测年经济收入将近达到思明区总体旅游收入的40%，将近100.16亿人民币；

项目经营盈亏临介点预测及分析（正常经营状态下）：在酒店的年经济收入为250亿元的2005年的测评结果，到2009年的测评，酒店在2012年的经济收入将达到350亿元。

项目各种经营模式财务分析（正常经营状态下）：在国家标准体制法则中，关于环境问题的延伸，预测5年内，环保设施的投入将是一个项目的重点。后期的维护费用将是年财务收入的20%。

三、项目可行性论证结论（即可行性论证报告）

迄今为止，已为众多政府部门、企业、事业单位，提供了上述咨询服务，并成功地协助企业进行了市级、省级的项目申报、立项工作。旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。在前期缓慢的进展情况和项目的前期推广上，可以看出项目建成后的16个月内，思明区将在餐饮娱乐行业达到一个财政收入相对往年提高50%--100%的增长态势。在近10年（2011-2021）年内，项目将推动了该区的经济与政治的高增长。

五、存在问题的研究

项目预算情况明晰：后期的开发在预算中还是一个较为重要的关键环节，在市场行情波动还比较大的情况下，做好预算工作，能使企业在现金流上不出现过大的波动。能及时的避免在台风期出现的各个突击情况出现。要做到帐帐清晰，笔笔监控严格。

项目融资难。2009年的经济恢复，企业在经历了2008的金融危机，在一定的程度上还是存在了一定的危机，对于后期或现行的金融行情还是在资金方面做好准备。现在的银行对项目的开发的融资问题还是比较难以接受，希望这个融资问题能做到政府部门的有效调控。

项目拆迁问题，需要政府部门联合执法机关进行协助，避免不必要的争执出现。项目开发过程中不免有一些对于项目地址和项目的一些边杂情况出现，希望拆迁部门和执法部门能在这个方面大力支持项目的建设，能及时解决问题的，就尽快解决。

项目后期的维护。项目建成后有一些关于公园与经营者之间的关系维护，这两个问题可能会牵扯到项目的的开发瓶颈。物业、环境、周边市民的调节等问题提上后期维护。

项目后期对于市场开发。在经营户的选择上，尽量把目光把握住现在旅游者的目光，加大对后期项目的宣传。在客户宣传中，把握住新、美的感觉。