调控下房地产开发贷款项目中融资模式的探讨

摘要：针对当前房地产市场房价过高的情况，国家不断的出台了相当宏观调控政策，国家对房地产信贷等融资手段的采取了收缩与控制的相关政策，加上2008年来美国次贷危机诱发的世界范围内金融危机，都使房地产业受到了较大的影响，使房地产企业资金链的通畅受到前所未有的威胁。所以本文主要研究了房地产开发贷款中融资的现状及对此现状下的对策与措施，对于房地产企业融资研究与创新是极具一定的实现的意义。

关键词：房地产开发 融资模式 融资现状

自2010年4月中旬以来，国家持续出台的多轮调控措施，对房地产开发企业面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。进入2011年后，政策调控持续加码，多个城市的市场交易量逐步走低，企业的销售回款压力陡增，同时信贷收紧又进一步压缩了其资金来源，使房地产开发企业面临更加复杂的融资环境。如何解决房地产开发贷款项目的资金问题，是房地产企业特别是中小房地产企业当力之急，解决好房地产企业贷款问题对房地产企业的稳健发展意义相当重要。

一、当前我国房地产开发资金概况

（一）房地产开发过程中资金流动

由于房地产开发过程中投资成本高，投资回收期长，投资风险大等特征，前期需要大量师的资金运转才能开展正常的工作。房地产开发企业的经营活动一般是由一个或一个以上的房地产项目进行开发经营，而且从开始规划项目开始到最后出售的时间可能是三至五年的时候，开发过程中占用资金比较多，所以其相应的风险也是比较好大的，由于房地产开发项目特有的特点，故房地产开发企业的运营过程一般是指项目的运作过程，而房地产开发企业的融资决策一般也是围绕着项目的进度进行计划的。通常，房地产开发的基本程序与环节基本一致，列示如下：

表1 房地产开发项目的资金流程以及各阶段资金需求

（二）不同规模房地产企业融资模式选择情况

大型的房地产企业由于自身优势几乎可以涉足所有的融资模式，由于其一般情况下有多个同时进行的项目，亦可以从全局角度考虑资金的运用。从此角度来讲，大型的房地产开发企业更容易建立多元化的融资渠道。尽管当前银行信贷紧缩，但是对大型房地产的银行授信额度仍然较大，这些企业仍然可以利用大量的银行贷款；而一些中小房地产开发企业，由于中小企业房地产自身的原因，规模和抗风险能力不够强，造成了中小型房地产企业融资模式选择中小型房地产企业一般抗风险能力较差，除了银行可以贷一部分外，一般只能通过自有资金与短期资金来解决。

二、政策影响下的融资现状

（一）房地产开发融资存在的问题

1、资金紧张

资金是任何一个企业都有的问题。特别是房地产开发企业，近年我国城镇房地产开发资金持续保持快速增长势头，其中2009年这一数据为36232亿元，比上年增长16.1%。2010年则为48267亿元，实现同比增长33.2%。2011年则为56359亿元。

2、融资结构单一

2011年我国房地产开发资金来源1.12亿元，同比增长10.3%：其中国内贷款2689亿元，同比增长48.3%，其他资金4326亿元，显示银行放贷规划和增加为房地产企业提供资了较为充裕的资金，因为我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资儿投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源，而像发行股票、债权融资、信托融资总的来说比较少。

（二）房地产开发融资困境

由于近几年来房价迅速的上涨，部分地区房价超越居民的购买能力，引起了众多人的关注，所以政府加紧了货币政策和房地产宏观调控的政策，开始了新的宏观调控，使得房地产市场出现融资严重受阻、资金链断裂、项目滞销等，严重困扰着房地产企业的经营和发展。从而使房地产传统融资受到严重的挑战。

房地产政策对房地产企业的影响，包括直接影响与间接影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。

当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。房地产开发商贷款方面，一是对自有资金必须占 30%的比例，虽然与之前的 35%的比例有所下降；二是对土地出让金的规定，比较严厉；三是对房地产开发过程中不合理行为进行规范，进行统一的执行标准是，按照“三个办法一个指引”的规定，严格把关新的房地产开发贷款业务，同时加强监管。总的来说，国家主要通过对商业银行对房地产开发企业发放贷款进行规定，限制了房地产企业资金来源。在个人住房贷款方面，通过信贷政策对购买一套房、二套房以及三套房以上的贷款进行限制，实行差别化信贷政策，抑制了房地产出售，另外 2011 年出台的一系列限购令政策，多数一线城市的成交量持续滑坡，严重影响房地产资金回笼，间接使房地产企业资金来源变窄。

三、调控下房地产开发贷款项目中融资模式的对策

房地产开发对资金需求量特别大，随着国家调控政策的进一点加强，对房地产开发企业的银行贷款又加了一把防盗门，所以阶除了银行贷款外，应通过其他融资方式来解决资金问题。

（一）不同规模的企业融资渠道的选择

不同资产规模的房地产企业，能够承受的融资成本也有较大差别。因此，不同规模的房地产企业，应采取不同的融资策略，选择与自身实力相匹配的融资渠道。宏观政策持续偏紧，市场环境难以预测，房地产企业应逐步摆脱过于对于依赖银行贷款的单一融资局面，依托现有资源，结合自身特点，求生存、谋发展。

1、中小型房地产企业

受到宏观经济政策影响较大的房地产市场，对中小规模企业的战略眼光提出较高要求。市场到达低谷时，中等规模房地产企业应潜伏入市，获取低成本土地；

市场逐步走出低谷时，开发项目上市获得丰厚回报。在宏观经济环境发生较大变

化的情况下，中等规模企业会面临着发展方向上的抉择，或者如小企业一样被大

型企业兼并收购，或者获得资金支持赢得生存机会。但是，面对融资窘境，在自

身实力不强的情况下，中等规模的房地产企业要想融得资金十分困难。为了寻找发展出路过程中，很多中等房地产企业转变盈利模式，完成了战略转型，重新定位为专营开发商，不再扮演全程开发商的角色，实现“自我融资”，赢得企业发展机会。

2、大型房地产企业

大型房地产开发企业在行内享有较高的知名度，拥有丰富的实践经验，易得

到商业银行等金融机构的资金支持，相对中小房地产开发企业而言，融资渠道较

为广阔。受制于宏观政策和金融环境，大型房地产开发企业也未能摆脱过度依赖

商业银行信贷的局面。在国家出台严厉调控政策的情况下，尽管融资渠道也会受到影响，但大型企业通过合作开发、资产重组、股票融资、债券融资、利用外资的方式获得企业发展所需资金，实现企业可持续发展。

如万科——新华信托的“卖房信托”

实务方面，2004年6月9日，万科附属子公司深圳万科与新华信托达成总额1.99亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳某别墅项目的开发。其4%的年利率，低于5.49%的同期银行贷款利率1.49个百分点，若以2.602亿元的融资规模估计，万科每年节约财务费用近400万元。产品计划中设计期满后，投资者有获得购买优惠权及购房折扣率的条款，私募基金的资金使用方式及透明度方面与信托产品类似，故也将其放在本章节讨论。2010年1-11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地产投资私募基金的目的依旧以牟取资产升值为主，不利于稳定市场的发展。

（二）上市融资

上市融资就是企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。可以说，如果企业在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。

（三）鼓励发展适应力强的夹层融资

以作为权益投资和抵押贷款的补充，来降低开发商所需要投入的自有资金比例。夹层融资"是指在风险和回报方面，介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。它先募集资金，后选择项目，被人称为准房地产信托基金。夹层融资对房地产开发商有非常大的优势：第一：资金回报的要求比较适中，夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，而投资者的目标回报率为20%～30%；第二：夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要求低，不要求“四证”齐全，不要求自有资金超过35%；第三：夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整；第四：夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。夹层贷款一般是短期的，贷款费用较高，利率也较高(通常高于银行基准利率3～5个百分点)，但能够为开发商节约自有资金投入，或者为开发商降低所需筹集的更为昂贵的权益资金额度。同时，夹层贷款有类似于合伙投资人的性质。

四、总结

可见，目前我国房地产开发项目中融资存在诸多问题。其中融资渠道单一是最主要的问题，大多企业对银行贷款过度依赖，间接融资比例过大。虽然在国家宏观政策指引及市场各方的努力下，多元化融资体系已经开始逐步形成，但是现存融资模式的发展水平，远远不能解决我国当前的房地产项目开发的融资需求。所以房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，只有这样才能解决当前融资问题。

参考文献：

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