陕西省房地产调控效果评价与对策

【摘要】本文对当前陕西省房地产市场的调控效果进行了评价，预测了陕西省房地产市场的未来走势，对陕西房地产行业稳定发展提出对策建议：继续把加强保障性住房作为房地产调控的重要手段；加强针对“刚需”住房者的政策微调；加强房地产市场监管和预警；支持房地产及相关服务业发展。

【关键词】房地产；调控；效果

一、陕西省房地产市场调控效果评价

经过两年多的持续调控，陕西省房地产市场经历了显著变化，调控预期逐渐实现。房地产调控政策效果如何，就陕西省而言，既取得了一定成效，也带来了部分负面影响。

1、全社会资源要素得到优化配置

持续的调控政策降低了房地产投资规模，迫使原本过度聚集在房地产市场的各种资源要素部分流出，促进了资金、土地、人才、物资等资源要素在全社会的合理流动和优化配置。1-5月，全省房地产开发资金来源趋紧，新增资金增长3.8％，增速低于2011年和2010年同期8.1和33.7个百分点。与此同时，全省文化产业投资增长576.2％，其中文化休闲娱乐服务和文化艺术服务增长777.8％和678.9％。

2、稳定和调整了房地产市场秩序

第一，房价过快上涨势头得到进一步遏制。4月份，全省新建住宅销售价格指数和新建商品住宅价格指数分别为98.5和98.1，均较3月下降了0.5个百分点。第二，土地市场明显降温，开发商土地购置意愿有所下降，土地征用趋于平缓，土地价格上涨幅度也有所下降，乱拆迁、乱占耕地的情况有所减少，土地供应开始向政策性商品住房倾斜。第三，加大了保障性住房建设力度。2011年，陕西省保障性住房达到31202亩，开工率107.36％，位列全国第一。2012年，陕西省将建保障房43.6万套，任务量居全国第二。第四，加速了房地产行业内部整合。随着调控的持续与深入，房企洗牌呈加速态势，行业结构发生明显变化，企业市场集中度快速提升，大型房企市场份额和占有率不断提高，中小企业大多退市转行，整个行业水平得到较大提升。

3、一定程度挫伤了房地产业的发展

房地产业及其相关行业中，除了房地产建筑业以外，如房地产中介服务、建筑设计、家装服务业、家装建材商业、住宅物业等服务业需求下降明显。去年全年，陕西省房屋中介机构倒闭近半数；家装服务业务量下降了20-30％，关门率达到20％。今年1-3月，铝材、水泥、钢材产量增速同比下降142.7、21.1、1.5个百分点。

4、对消费需求抑制作用较为明显

房地产调控导致与住房相关的消费需求大幅降低，在打击投资性需求的同时，也严重抑制了陕西省住房正常刚需，而引领消费升级的健康、社区服务等新的消费增长点并没有及时补位和跟进，在消费领域里，民众等待观望的情绪日趋严重，消费需求正常增长面临着不小的阻碍和压力。今年1-3月，陕西省建筑及装潢材料类、家具类消费增长14.25％和12.76％，与去年同期相比，均下降10％左右。

二、陕西省房地产市场走势预计

对于未来陕西省房地产市场的走势变化，需要综合考虑多方面因素影响，审慎分析，科学判断。

一是准确把握国家宏观政策的调控方向和力度。今年国家坚持房地产调控的力度不会放松，对房地产行业进行长期调控的态度依然坚决，房地产业面临的政策压力在未来将持续存在。与此同时，我们也应该对一些积极的信号有所觉察，有所准备。例如：近一段时间，央行下调存款准备金率、政府鼓励自住性购房需求、信贷政策保障首套房信贷等都预示后期经济政策可能会有一些微调。

二是进一步坚定今年陕西省经济运行总体会逐渐转好的基本认识。陕西省经济发展的内在动力在不断提升，今年下半年迎来更好更快发展局面的可能性很大，总体形势的逐步好转，重点区块发展的现实需求，关联行业的有效推动，加之陕西省房地产多年以自主需求为主体的良性发展格局，都会给全省房地产市场逐步回暖创造一些有利条件。

三是充分认识房地产对陕西省经济健康发展的支撑作用。对现阶段的陕西经济而言，房地产业正在蓬勃兴起与发展，在未来较长时期内将是陕西省经济发展的支柱产业，过度限制房地产业会造成实体经济大幅度的下滑，影响就业及金融安全，对陕西省经济和上下游产业会带来负面影响，有碍于经济的持续健康发展。必须明确城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产调控的目的不是打压房地产业的发展，而是在保持房价合理稳定的前提下，实现房地产业的持续健康发展，并最终解决大多数人的住房问题。

预计今年下半年之前，房价整体大跌的可能性极小，将在回落一定幅度后逐步趋稳，震荡反弹的可能性也不大；楼市成交量将会随着开发商以价换量等营销措施的开展以及市场刚性需求从观望向购买的转变在去年末今年初低迷的基础上平稳运行一段时间之后缓慢攀升；下半年随着政策微调、形势好转以及相关行业的复苏，房地产市场可能会回暖，市场整体的发展也将更加健康和理性，将进一步向与经济发展水平、老百姓的收入水平步调协调一致的方向和道路上转变。

三、促进我省房地产市场健康发展的措施建议

1、继续把加强保障性住房作为房地产调控的重要手段

实施有减有加的灵活调控政策，在控制新建商品住宅数量的同时，加大保障性住房建设力度，增加保障性住房供给，积极解决低收入、无房者住房问题。全面落实《陕西省保障性住房管理办法》，优化新建房结构比例，把握好住房建设供需配比，重点解决中低价位、中小户型房源供应不足等问题，切实改善广大群众居住条件。

2、加强针对“刚需”住房者的政策微调

针对楼市成交量的持续萎缩和商品房库存压力的不断增大，立足陕西房地产市场“刚需”为主的现状，在继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控的同时，加强房地产市场微调，对购买首套住房的自主性购房需求和中低价位中小户型普通商品住宅的建设要从土地、资金各方面给予支持，地方政府要优惠地价供地，商业银行要以基准利率提供信贷资金并实施封闭管理，达到短期稳定经济增长，长期防止房价反弹的目的。

3、加强房地产市场监管和预警

贯彻落实《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度。在全省范围内建设房地产市场和个人住房信息系统，实现商品房备案系统联网运行。建立完善房地产市场预警机制。通过市场信息、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度。

4、支持房地产及相关服务业发展

加快房地产信息化建设，完善房地产预警预报系统。认真执行《陕西省物业管理条例》，严格企业资质管理，规范物业服务行为。加强小区停车场、垃圾站等配套设施建设和服务。完善小区幼儿园、卫生所等社会综合服务。健全房地产中介服务市场规则，发展完善房地产中介服务机构网络备案管理系统，规范房地产中介服务收费。