房价还会涨么

去年房地产市场堪称跌宕起伏。国家统计局数据显示，去年12月份70个大中城市有69个房价上涨，北上广深一线城市新房价格同比涨幅均超过20%，其中上海涨幅最大，达21.9%。新年伊始，全球领先的房地产服务公司高力国际回顾了去年上海房地产市场并展望了今年的前景。去年上海写字楼及商铺物业市场投资活动较2012年均有所增加，投资者对上海商业物业市场充满信心，投资情绪维系高涨。在住宅市场方面，去年出台的“新国五条”及“沪七条”调控政策未能抑制楼市成交量和成交价格的持续上升。高力国际预计，去年土地市场成交价的攀升也将推动房价在今年进一步上涨。

核心商圈写字楼

截至去年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金同比上升0.6%，至人民币8.9元每天每平方米。按子市场分，浦东同比上涨5.0%，而浦西则同比下跌2.7%。总体租金增长较前两年显著放缓。上海写字楼投资市场全年保持活跃。尽管外资机构投资者积极的寻找核心资产收购机会，内资机构特别是银行和保险公司则更为活跃，投资商业地产的政策松绑也加速了这一趋势。收益率继续萎缩，外资机构更难以获取能达到回报要求的资产，这也部分使得他们将重心从市中心转到次中心商务区甚至是商务园区写字楼市场。

今年核心商务区市场预计会有5个新增供应，合计约29万平方米，低于过去5年平均供应水平和吸纳量。空置率预计会小幅下降。租金会由于金融业和专业服务领域的需求而上涨，但增长幅度会受制于次中心区域的较大供应。

商铺与住宅

上海中高端购物中心物业市场于去年共有7个新项目入市，其中5个坐落于核心零售区。截至去年末，上海中高端购物中心物业市场总存量同比上升17.9%，接近395万平方米。上海商铺物业需求表现旺盛，录得近十年来最高净吸纳量。这主要由服装、奢侈品、配饰、娱乐、化妆品、电器、餐饮和个人护理业态所驱动。去年上海零售物业市场投资活动较2012年有所增加。上海核心零售区的投资机会仍较有限。总体而言，商铺物业的投资收益率仍继续徘徊于5.0%至5.5%范围内。预计2014年将有包括金虹桥国际中心和虹桥城在内的7个项目完工。核心零售区内若干项目的重新定位以及持续旺盛的需求将使其得以平衡，引领租金维持于目前水平。

去年两轮调控政策对上海楼市的影响颇为有限，成交量和成交价格在年末仍继续上升。购房者强劲的需求促使发展商增加住房新增供应量。截至去年12月22日：新建商品住宅新增供应量同比增长30%，达1135万平方米（93605套）；全市新建商品住宅总成交量同比上升38%，达1251万平方米（102733套）；上海新建商品住宅成交均价同比上升7.3%，达人民币24121元每平方米，远超2012年2.7%的年增长率。成交均价的上升主要是由于中高端项目成交的增长。由于预期租金和资本价值的持续上涨，住宅市场吸引众多国内外投资者纷纷于核心地段收整栋收购优质物业。

年度展望

高力国际预计，今年上海将继续通过调控手段来抑制房价的快速增长，尤其是通过收紧高端住宅项目的预售证发放及增加中低端项目的土地供应等方式来体现。然而，纵然需求仍保持强劲，但去年住宅新开工步伐的放缓将导致今年新增供应量减少。此外，去年上海土地市场成交价格的攀升预计将促使发展商于今年项目预售阶段提高住房售价。这些因素都将最终对房价的上涨起到一定的助推作用。鉴于去年强劲的销售业绩表现，今年发展商仍将热衷于获取新土地。为降低开发风险和利用共享资源，发展商合作开发优质项目的趋势将继续延续。