谁能从着火的房地产业逃出来

连最木讷，最迟钝的人都看得出来，中国房地产业的危机总爆发已在眼前，房地产业的暴利已使所有的口袋里多少有点钱的人，都想染指房地产业。连传统的家电生产厂家，如“海尔”、“康佳”、“TCL”、“美的”、医药业的“三九”都在大举进军房地产业，房地产业的投资和开工，几乎是以大爆炸的方式在急剧增长。

而与此同时，以虚幻的购买力支撑的房地产业，一个无情的事实是：空置率同样以大爆炸的方式在增长。

在两线夹击中的房地产业，就像在“9．11”事件中，被飞机撞击了的在大火中燃烧的世贸大厦。

虚幻的商品房购买力

中国土地勘测规划院地籍地价所副所长邹晓云说“其实，一个城市的房价高低，取决于房地产市场的供需关系，是买卖双方共同作用的结果。目前出现一个放大我国实际住房购买需求的倾向，导致了虚幻的房屋购买需求。”

北京的房地产业是这样估计北京的房地产需求的 ”北京有150万百万富翁”。

果真如此吗，

真弄不清到底是谁为北京的房地产业，制造了这一缺少基本常识的．让人啼笑皆非的数字。只要稍加分析，就能弄清它有多么荒谬。

如果这个数字是真的，那么，不过1 200万人口的北京，如果平均4口人为一个家庭，北京市家庭总数应在300万个上下，其中的二分之一，即150万个为百万富翁之家，这可能吗？

可北京的房地产业竟真的将如此荒谬的数字，当成了自己的生存基石。这从北京的房价上，就能看得一清二楚。

如果您想让自己的家住得舒服些，恐怕总得1 20-1 50平米吧?一辈子也就买这一回房了。那么，这么大的房子在北京得多少钱呢，一百万以上。这都是为百万富翁们设计的房子，购买这些房子得一掷百万。

请别忘记这样一组数字，据美国权威的《财富》杂志调查，全世界的百万富翁2001年不过710万人，其中90％集中在发达国家．仅美国便占有350万人，也就是说．半数以上的百万富翁在美国。

2001年全世界GDP为32万亿美元，而中国GDP仅1万亿美元．占世界GDP的2 5％，以此推算，中国的百万富翁应不会超过157人。

在我看到的，一个税务部门重点监督的个人所得税缴纳对象的数字显示，(这应当是很可靠的数字)，在北京，年收入超过10万元的，占北京市总人口的0 3％。相去何远，

真的让人贻笑大方了。

有位北京的已退休的老人无奈地苦笑着说，据说，我也是百万富翁。理由是我有一笔不动产，那就是我住着单位二十年前分给我的一套105平米的房子，这房子的位置在城里，这会儿这房子值钱了，据说值快100万了。可这对我有什么意义，这房子能卖吗，卖了我住哪去呀，总不能住在马路上吧，若是住在马路上，我就是百万富翁了。可这样的百万富翁惨不惨哪，再说，哪有住马路的百万富翁呀。

真是让人啼笑皆非，这也是买房的后备军吗，何以如此自欺欺人，

还有房地产商们这样说 房价千万不能跌，如果房价跌了下来．您的住房价值不也就缩水了吗，

房子只有在买卖中才有价值可言，没有买卖活动，价值的涨跌是没有意义的。这是个常识。房价只对”买卖现在时”、”买卖进行时”的房子才有意义，而我们的住房90％以上都是自居房，而且是住了一代又一代，生活了一辈又辈。涨也罢，跌也好与我何干， 真是巧舌如簧，谁在购买北京的商品房?

这几年来，北京的商品房交易看上去红红火火．看上去很美，可这种假象是靠大规模的北京房地产开发所支撑着的。

我们可以放眼看看2002年的新北京．大片大片的数以百万计的青堂瓦舍的四合院消失了，连胡同、里弄都整条整条地蒸发了。北京城里还有多少现存的民房民居，这让我们既兴奋又悲伤。

北京的商品房交易的红火，有相当大的一部分，是因为房地产开发所造成的大规模搬迁．那些搬迁户不能不买房。每开发1平方米地皮，就能卖出1平方米的商品房。每拆迁一户居民，就会至少卖出一套甚至几套商品房。

可这些商品房等于是房地产开发商用自己的钱包里的钱买下的，或者是从这个开发商的钱包里的钱，转到另一个开发商的钱包里去。

因为新的拆迁办法是“一个换一个”，也就是说，房地产商每拆掉1平方米的居民住房，就要无偿地还给被拆迁人1平方米的商品房。开发商能赚的只有维修的钱，或被拆迁人多要的面积，而在这部分多要的面积中．还有一部分只能按半价出售给被拆迁人。而如果精明的搬迁户决定自己装修，开发商就会连这个钱也赚不到。

这是一种虚假的繁荣，因为它不是被真实的购买力所支撑的繁荣。

可就连这种不真实的交易，也随着城内的土地越来越少，也日渐式衰了。

这部分交易占到北京商品房交易的60％―70％。北京商品房交易就是靠着这种交易和北京0 4％富人阶层中的购买力在支撑着。这种支撑能持久吗，

让我们再来看看下面的一组数字

据国家统计局城调总队的《我国城镇居民住房基本情况调查报告》统计，2000年城镇居民有1 2 9％的家庭打算购房，其中只有3 2％的家庭打算购买商品房，而6 8％的家庭打算购买现住房。

二是已购房率。目前55 7％的城镇居民家庭已经购房。据有关资料，在西方国家住房自有率是35％至65％，其余的需要居民租房解决。那是因为买房太贵，而且他们的工作不稳定。这说明我国居民购房的需求空间并不太高。

三是商品房空置率。据报道，中国城市商品房空置率为50％，这一数字显然比较真实，(另一种统计方法为20％)。据专家考察，美国商品房的空置率约为7％，香港约为3％至4％。空置率越高．说明需求的虚幻程度越高。

四是购买能力。国际住房价格与住房者年收入比的经验值．一般在3_A6倍之间，而我国一些大城市远大于此，如北京达到10倍以上。这些数字都说明，我国大城市居民对商品房的购买力并不够强。

看了这些数字，你还会对今后一两年的中国房地产市场前景乐观吗，今年一季度，尽管在中国的房地产市场上，根本就闻不到降价战的火药味儿，(越是这样就越可怕，因为越是这样，能量的聚集就会越快)，中国平均商品房房价今年一季度还是下跌了4 3％，并在一路走低。“商品房空置率”告诉了我们些什么?

对于房地产业来说，有一个指标是我们万万不可忽略的，那就是”商品房空置率”。它是房地产业道路上的一盏红绿灯，不看它成吗，不看它，你能知道“红灯停，绿灯行”吗，

有人很不喜欢这个指标。

让我们大惑不解的是，自2000年5月，国家统计局公布过一次1 999年的中国商品房空置总量之后，我们有两年未见由国家权威机构所公布的中国商品房空置总量的准确数字了。

可我们仍能相当准确地，依据相关的指标，如商品房的景气指数、产销率等，推算出这个数字来，其准确的程度在90％以上。

到2002年7月，中国商品房空置总量应在12500万平方米以上，占压资金超过2500亿元．当居中国务行业不良资产之首。眼下，房地产业自己公布的”商品房空置率”在26％左右。需要说明的是，这是一个很保守、很保守的估计。

那么，26％是高是低，

让我们看看这样一组数字 美国商品房的空置率约为7％，香港约为3％至4％。当空置率达到10％的时候，就应当对房地产业发出红灯警告。就应该是”红灯停”了。

可不知是准，”善意地”切断了中国房地产业这盏红绿灯的电源。他们的目的是不让购房人知道未来一段时间的房价走向．可与此同时发生的另一件事是，中国房地产业还在义无反顾地、毫无畏惧地朝前走，真应了那句话 ”无知者无畏”。

2002年之夏，连最木讷、最迟钝的人都看得出来，中国房地产业的危机已爆发在眼前。

房地产业的暴利已使所有的口袋里多少有点钱的人，都想染指房地产业。

连传统的家电生产厂家，如”海尔”、”康佳”、”TCL"、“美的”、医药业的”三九”都在大举进军房地产业。

饲料大王的四川新希望集团刘氏兄弟斥资30亿元的大手笔，大举进军房地产业。

与此同时的一大批上市公司，如“数源科技”。”亚华种业”、”益鑫泰”、”经纬纺机”、“S下黎明”，“金花集团”。“海星科技“，连电脑业的”联想集团”都争先恐后地向房地产业投怀送抱，房地产业的投资和开工，几乎是以大爆炸的方式在急剧增长。

2002年1到4月，全国房地产开发企业到位资金多达2334亿元，比去年同期增幅高达30 6％。全国累计完成土地开发面积2799万平方米，同比增长竟高达48 3％，全国完成新开工面积1 11亿平方米，同比增长2日％。

2002年1到4月，全国房地产峻工面积达3084万平方米，同比增长19 2％。

2002年1到4月，全国商品房空置率再增加6 4％，也就是说，到2002年7月，已高达31 4％，而且“商品房空置率”仍在呈加速度4％在递增。你能想像到2002年年底会增加到什么程度吗，有人估计为50％。

说到这里，我们有必要回顾一下2001年中国房地产业发烧的程度．2001年资金来源突破了7000亿元．达到了7378亿元，比上年增加29 8％。全年峻工面积达到2 73亿平方米，增幅1 6 4％。全年新增空置面积1100万平方米，增长10 5％，明显高于上年6 7％的增幅。

这就是被称为房地产业红红火火的2001年，“今天是个好日子”的2001年。

而2001年对于美国的房地产业来说，是灾难的2001。

那一年，美国的房地产业与美国的高科技一起经历了痛苦的一年，一起经历了一场生死劫，一起经历了泡沫的破灭。关于这件事，你只要看看曾突破过5000点大关的纳斯达克．到现在也没能再上2000点，你就会明白那场灾难有多么深重。

美国的房地产业与美国的高科技，简直就像战后的阿富汗。可就是在这样的情况下，美国的商品房空置率也不过7％，可7％就已经造成了如此之大的灾难，

就是在这样的形势下，2002年．中国的房地产业还在以更快的速度高速飚车，真是疯狂米老鼠了。降价战：房地产业的逃命之门

在中国，哪个行业能逃脱降价战的战火，

这几年间，降价战打了一轮又一轮，彩电打过了打空调，空调打过了打VCD，打微波炉，打电脑，打软件，打光盘， 打得如此惨烈，去年年初还卖四五千元的29寸大屏幕彩电，居然一下子降到了骇人听闻的1800元，而微波炉居然从几年前的一台3000多元降到了300多元，电脑从前些年的四五万元降到了四五千元，配制还好得没法比。

那么，我们能不问一句 房地产业就能逃脱降价战，而独善其身，

实际上，房地产商们比怕死都怕降价战。宁可让一座座黑洞洞的楼盘、别墅，让丐帮们年复一年地在那里安营扎寨，让盲流们在那里生儿育女，也不肯降价脱手。

1 999、2000、2001．我们年年都能听到轰隆隆如同春雷滚滚的炸掉烂尾楼的爆炸声，那炸掉的是数以亿计的财富哪。那是中国独有的最豪华的焰火。

而且被炸掉的并不都是烂尾楼，还有许多已建好的大楼和别墅。当爆炸的声音响起的时候．我们想没想到过中国城市中还有超300万户的，人均住房面积不足4平方米的住房特困户，300万户，那又是一个北京城哪。我们能不心疼吗，

房地业的暴利使他们在选择炸楼与降价出售中，宁可选择炸楼。有地皮在手，就能咸鱼翻身。

可他们能逃脱降价战吗，

降价战像古埃及传说中一头怪兽斯芬克斯，蹲在任何一种产业都必须经过的十字路口，向你发问 生存还是死亡，

无论房地产商如何诅咒降价战，降价战或迟或早都将爆发，爆发得越迟，杀伤力越大，海南和北海就是榜样。

让人惊诧不已的是，面对如此危局，许多房地产的相关评论竟还能那么乐观地说，中国的房地产业红红火火，形势看好，越来越好。真让人想起日本影片《追捕》中，那位心怀叵测的，穿着白大褂的医生杀人犯，对站在36层大楼楼顶边儿上的渡秋，说的那句著名的台词

”朝前走，你就会融化在蓝天里，”

可我想要问的一个问题是，谁能逃出这座危楼，

这绝不是危言耸听，中国房地产业眼下并没有走入绝境，只是千万别再朝前走，那会粉身碎骨的。只要顺着降价的楼梯朝下走就成，就是那句话 “没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。”

第一个打出降价战牌的房地产商，将会成为死里逃生的幸存者。一次胜利大逃亡的收获，不亚于一场大胜仗的战果。

可您千万别犹豫．当大楼着火的时候，多宽的楼梯总是显得太狭窄，并不是谁都能逃得出来，常常是一万个人里只能逃出一两个，就像美国9・ 11事件中的着了火的世贸大厦一样。

海南的房地产就是前车之鉴。剩下的时间不多了。

以暴利始者必以暴毙而亡。

但愿别让我这张乌鸦嘴不幸言中。

(责编／容若)