扩大店面投资分析

摘要：文章首先对济南市江南真丝服装店扩大店面投资进行了投资定量分析，对该店所经营的产品品类进行了细分，得出在和平路开设分店可行的结论，并对新店经营提出了一定的建议。

关键词：扩大店面投资；定量分析

一、江南真丝服装店济南地区投资环境分析

（一）济南的商圈和主要竞争对手的分布

随着济南经济的发展，各商圈日渐成熟并呈现出不同的特点，目前济南公认的主要有七大商圈：泉城路商圈、洪家楼商圈、英雄山商圈、天桥商圈、经四路商圈、北园商圈、西市场商圈。

目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动，但是泉城路核心商圈房租太高，交通太拥挤。我们初步选定在和平路开分店，和平路紧靠泉城路，作为泉城路商圈的边缘部分，房租相对较低，交通相对舒畅，比较适合主营中高档商品的江南真丝服装店的发展。

（二）对江南真丝服装店的微观环境分析

利用波特的五力模型对江南真丝济南地区周边的微观环境进行分析如下：

1.潜在的行业新进入者的研究。行业入侵者的入侵行为主要通过两种现象体现，一种现象是济南专卖真丝的小店数量开始增加；第二种现象是很多现有服装店开始将少量真丝上架，其中一些店面希望干脆将自身完全转为真丝专卖店。拉大江南真丝和其他店面距离的一项有效措施，就是有效地利用好顾客忠诚度。提高顾客忠诚度主要有以下两种方式：一是提高店面的信誉度；二是建立顾客的认同感或归属感。

2.替代品的研究。替代品的威胁主要来自产品能否满足消费者日益高级化的需求，由于目前我国的真丝消费水平不算很高，面料更新换代的速度也不算很快，就目前情况而言，来自替代品的威胁不大。

3.买方讨价还价能力的研究。结合江南真丝的实际经营情况，江南真丝应当通过两个环节来限制顾客的议价能力。第一个环节，也是江南真丝目前正在采用的手段，就是明码标价，形成不还价制度。第二个环节作为对第一个环节的补充，就是扩大江南真丝批发业务的知名度。江南真丝应当全力打好这张牌，将本店的批发业务和渠道能力多加宣传，让顾客明白江南真丝的不还价制度是建立在真正的薄利多销、质优价廉的基础上，从而使得限制顾客议价能力时的阻力较小。

4.供应商讨价还价能力的研究。江南真丝的进货渠道独特，店内绝大多数商品都是直接到厂家拿货，江南真丝应当利用以下两种手段应对厂家的议价能力：一是利用家族连锁优势，成为供应方的主要客户；二是制造渠道间的竞争。

5.现有企业间的竞争研究。在济南真丝服装零售业中，实力最强的当属广润丝绸。虽然在规模上，江南真丝无法和广润丝绸相提并论，但是作为一家由国有企业改制而来的多股份制企业，无论在其运营成本还是市场反应灵敏程度上，广润丝绸都较难摆脱一些体制上的弊端，相比之下，这就为江南真丝在其自身竞争能力的提高上增加了一定的筹码。其他店面，或为小店，或是经营规模虽大，但是商品杂而不专，对江南真丝服装店构不成实质性的威胁。

二、对江南真丝投资分店的定量分析

该定量分析原理是通过访谈和统计，结合江南真丝2006-2009年各分店的运营状况，将新开分店的各项收支作保守预期，将各收支金额利用净现值法计算，根据结果判定新店的开设是否可行。

江南真丝的旺季为每年的春末到秋初以及年前的两个月，时间总计约为半年。江南真丝的拿货模式为季度拿货，每年的季度更迭期间，将上一季度销售所得资金用作下一季度的进货资金，这种模式不仅可以提高资金的周转效率，还可以在旺季到来之前有针对性地进行大批量补货。综合江南真丝老板的估算和其在济南的几家分店的实际运营状况，得出以下结论：店面用于进货的资金应维持在每年25-35万元之间。

综上所述，江南真丝扩大规模的投入和产出状况预计如下：

新店开业时间设在立春，店面选址在和平路东段的一般位置，商铺租金按市场价格4元每天每平方，商铺面积为50平方，签三年的租用合同，当地用工水平为每人每月1200元，两班倒的工作制需员工四人，装修支出4万元，其他各项支出预计1万元，店面初始上货10万元，以后每年旺季补货10万元。（以上数据综合江南真丝老板的估计和业内平均水平得出）

保守估计江南真丝的顾客真空期为整个春季，淡季也没有销售，正常经营毛利率保守估计为20%，年前甩货毛利率保守估计为10%，则第一年的运营情况预期如表1和表2所示：

27.78-17.96=9.82（万元）

即江南真丝新店第一年年末剩余资金为9.82万元。

第一年年末剩余资金按10万元，作为第二年的进货资金，春季的销售额抵消因预期的各不利因素而减少的收益额，则第二年的运营状况预期如表3和表4所示：

可以看出，这13.96万元在第一年以后已成为店面运营的固定支出。

31.26-13.96=17.30（万元）

同第二年一样，第三年的运营状况预期如表5所示：

42.67-13.96=28.71（万元）

第三年年末剩余资金28.71万元，已满足江南真丝“每年用于进货的资金应不低于25万”的要求，也就是说，从第四年开始，不需要再向该分店投入资金，该店的产出足以维持自身的正常运营。

2009年江南真丝经四路分店全年营业额94.27万元，毛利润为25.37万元，扣除房租、员工薪酬、其他费用支出等共计15.60万元，剩余纯利9.77万元，纯利率为10.36%。江南真丝老板认为，经四路分店作为一个运营超过5年的成熟店面，纯利率才刚刚达到10%，如果在和平路开设新店，在其前三年的运营过程中，受各不利因素影响，纯利率只要达到5%就可以接受。因此，风险报酬率可设定为5%，综合银行贷款利率保守估计7%，得出江南真丝服装店扩大规模的必要报酬率为12%。

江南真丝新店前三年现金流量情况分析如图1所示：

利用净现值法，以必要报酬率作为贴现率，将各年的费用贴现可得：

固定成本=17.96+13.96/（1+12%）+13.96/（1+12%）2=41.55（万元）

进货成本=10.00+10.00+10.00/（1+12%）+10.00/（1+12%）2=36.90（万元）

∑Ik/（1+i）k=固定成本+进货成本=78.45（万元）

总收益=27.78/（1+12%）+31.26/（1+12%）2+42.67/（1+12%）3=80.09（万元）

∑Ok/（1+i）k=总收益=80.09（万元）

NPV=∑Ik/（1+i）k-∑Ok/（1+i）k=1.64（万元）

净现值为正数，表明在各项因素均作保守估计的预期下，江南真丝和平路分店前三年的实际报酬率大于预定的贴现率，产出超额利润1.64万元。因此，开设和平路分店的方案可行。

三、对江南真丝投资服装类别的定性分析

（一）对江南真丝的服装种类介绍

江南真丝经营的服装按面料分为真丝、皮草、纯棉、纯麻、纯毛和化纤六大类，此外还有各类面料的混纺。

真丝类服装主要包括真丝香云纱、真丝缎、真丝绉、真丝乔其、真丝小饰品等，其中，真丝乔其包括手绘乔其和印花乔其，真丝小饰品包括真丝丝巾、真丝壁挂、真丝扇子等。

皮草类服装主要包括水貂大衣、水貂披肩、獭兔毛披肩、狐狸毛围巾等。

纯麻类服装主要是亚麻类原色服装，其他麻类因触感粗糙、刺挠皮肤现已基本淘汰。

纯毛类服装主要包括羊毛羊绒围巾、毛呢大衣等。

纯棉、化纤、混纺类服装种类繁多，且多为中低档。

（二）对江南真丝各类服装的销售分析

真丝类服装是江南真丝的主营产品，经过多年的经营，这类服装的销售日趋成熟，在当地具有较高的市场占有率的同时，业务增长幅度已有接近极限的趋势，因而业务增长率已处于较低的状态。

香云纱又称莨绸、烤皮纱，因价格相对较高，过去销售不温不火。最近随着人们收入的增长，其销量大增。在市场占有率与业务增长率上，本店真丝香云纱都具有较大优势。

真丝文胸现为市江南真丝业务增长量最快的服装种类之一。

中低档化纤类服装价格不高，销售一般，已成为江南真丝的鸡肋业务。

2006年底，一批南方人投资巨大，在泺口商贸中心二楼开设了数家皮草类服装大卖场，导致江南真丝皮草类服装的销售不佳，压货严重。

纯麻类服装受到一些中老年人的青睐，在江南真丝长期以来的销售中一直占据一席之地。

纯毛类服装主要是江南真丝从厂家进的纯毛围巾、披肩以及从杭州的商处进的羊毛大衣等毛呢类服装。

去年冬季，江南真丝的唐装销售异常火爆，其销售额占冬季销售总额的一半以上，对于这个现象，目前仍无较为合理的解释，江南真丝老板认为，只要今年唐装的销售仍能维持去年的水平，就将唐装列为江南真丝的主营产品。

根据各种类的服装的相对竞争地位和业务增长率，利用波士顿矩阵，得出江南真丝的经营单位组合分析：真丝香云纱和真丝文胸两个服装品种，应维持其现有的业务增长率，使其逐步转化为店面的“金牛”。在新的一年的销售中，应注意观察其销售状况，找出销售火爆的原因，力求使其转化为店面的“明星”。由于水貂大衣压货严重，对资金的流动造成了极大的影响，江南真丝应有计划地通过打折、优惠等促销方式将其甩出，甚至亏本也可以接受。中低档的化纤类服装，如果作为店面服装档次的一个补充，可以存在，但是一定不要指着此类服装赚钱，此类服装反而可以作为江南真丝和其他店面竞争的一项有力武器，通过超低价格的倾销（仿照上海服饰），从而建立一个较好的口碑，在增加店面的客流量的同时，也会带动店面的中高档服装的销售。

四、结束语

通过以上分析，得到结论是在和平路开分店是可行的。将来分店运营时，要注意重点发展江南真丝服装店的两大优势：一是在真丝服装档次上的优势；二是进货渠道的优势。江南真丝应逐步摆脱依靠部分低档商品盈利的旧模式，将自身定位为中高档服装专卖店，借助渠道优势，在中高档服装上挖掘，既能拉开档次，提升店面形象，也能创造更大利润。

参考文献：

1.黄旭.战略管理：维与要径[M].机械工业出版社，2007.

2.周三多.管理学[M].高等教育出版社，2005.

3.胥朝阳.财务管理原理[M].武汉理工大学出版社，2008.

4.金亮.济南商圈分析[DB/OL].山东房地产网，2009-08-20.

（作者单位：于美香，山东省辐射环境管理站；刘成刚，山东建筑大学商学院）