闲置土地清理风暴欲起

一边是消费者面对高房价望房兴叹,一边是闲置的土地长满荒草。当“囤地”成为一本万利的买卖,还有哪个开发商愿意去费力开发?中国的楼市又何谈持续健康地发展?

“以前一直说要盖楼,后来就没动静了。”8月13日,家住在北京东风家园小区的张先生指着他们家附近的一片荒地对记者说。

该“荒地”位于东四环与亮马河交会处,对外的名称是“东风家园四区项目”。在现场记者看到,这块土地的中间部分已经杂草丛生,其南侧不远处即为泛海国际、观湖国际等高档小区,其东、西两侧均有几排平房,里面仍有一些人居住。

“好像是开发商和村民在拆迁补偿方面尚未达成一致,一些村民不愿搬走。”张先生对记者说。

记者了解到,该地块在2004年“8・31”大限后就一直未有进展,而根据国土部资料显示,这块土地正是属于“泛海系”下的北京星火和泛海东风。而他们本该竣工时间为2007年5月30日。

而在此之前,有媒体报道称,泛海建设集团在东四环附近购置的4块土地闲置6年,期间5次调整建设规划。据估算,在6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值利润就超过200亿元。

荒草,高墙,荒凉,这或许已经成为闲置土地的代名词,这样的土地就安然置身在喧闹拥挤、寸土寸金的城市中。

8月19日,国土资源部公布数据显示:截至今年5月,全国共上报房地产违法违规用地3070宗,面积约18.84万亩。其中,闲置土地2815宗,面积16.95万亩,分别占91.69%和90%。

有1/3的开发商只囤地不盖房,这是房地产界知名的开发商潘石屹给出的数字。

一边是消费者面对高房价望房兴叹,一边是闲置的土地长满荒草。当“囤地”成为一本万利的买卖,还有哪个开发商愿意去费力开发?中国的楼市又何谈持续健康地发展?

记者了解到,继全国闲置土地“黑名单”曝光后,各地立即作出反应,相继启动闲置土地解决方案,大有不清查到底不罢休之势。一场闲置土地清理风暴或将在全国刮起。

闲置土地是如何炼成的?

“从公布的闲置土地的数量来看,实际闲置的土地可能更多。因为可能还有大量闲置地块未统计进去。”中国土地学会副理事长黄小虎对记者说。

在黄小虎看来,造成土地闲置,既有企业的原因又有政府的原因。

“从企业的角度看,不排除一些企业拿地就是为了炒地:拿到手之后不开发,坐等升值。但同时也可能是企业资金链出现问题,不得不闲置。总之原因很复杂。”黄小虎对记者说。

记者了解到,一些被企业闲置的地块,在几年间身价有的翻了几倍,甚至上百倍。例如华润置地2005年取得的双井桥西南角优士阁二期公建用地,闲置5年时间价值翻了近3倍。

“房地产开发商有一个土地银行的概念,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高。”潘石屹说。

在潘石屹看来,造成土地闲置的主要原因来自开发商。“土地的迅速升值,让囤地的开发商有利可图。他们可以等到土地升值后再开发或者转让。房地产商有囤地的利益驱动。”潘石屹说。

“造成土地闲置另一方面还有政府的原因。如政府城市规划的频繁调整,以及行政区划的调整,基础设施不配套,后期拆迁不力等。”黄小虎说。

国土部土地利用司司长廖永林在接受媒体采访时表示,目前土地闲置大体分两类,企业自身原因造成的占46%,另外54%的闲置土地主要是政府原因造成的。

“从经济发展的角度来看,地方政府不希望开发项目中途停止,因此对开发商的囤地行为睁一只眼闭一只眼。”黄小虎说。在黄小虎看来,不排除政府相关负责人与开发企业之间的权钱交易,一些官员的灰色收入与开发商绑得太紧。

在黄小虎看来,造成了土地闲置问题的源头还是在地方政府。“地方政府的经济发展太多依靠土地财政,太多依靠与房地产开发相关的各种税收。”

黄小虎分析,依靠土地财政发展是一种“寅吃卯粮”的发展方式,即通过透支未来收益来谋求眼前的发展,这样就陷入一个上一届政府卖地,下一届政府继续卖地的恶性循环之中。

“地方政府如果真的积极进行操作,闲置土地不会有现在这么多。”黄小虎说。

据一位房地产业内人士透露,当前收回土地在概念上需要进一步的明确。收回土地后,开发商投入的成本还不还?土地出让金要不要没收?很多细节都很重要,弄不好就出现法律纠纷。“所以现在国土资源部也在研究收回的具体办法。”

应当说,在处理闲置土地方面,政府“心有余而力不足”,开发商频频钻政策和法律文件的空子,这就是囤地、空置地块频频出现的根本原因。

清理“闲置”

“开发商囤地很大部分就是为了坐等土地升值,国家如果不下大力气整顿房地产市场,那囤地就不会停止,房价就还是居高不下,我们还是买不起房。”刚毕业的工薪阶层小杨对记者说。

在小杨看来,闲置土地和空置房在本质上来说就是一回事,一个是利用土地赚钱,一个是利用房子赚钱,最后承担代价的还是那些切切实实对住房有需求的人。

记者了解到,闲置土地并非没有解决办法和法律条文的约束。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。但近几年在北京乃至全国罕见收回过闲置土地。

为什么对于严查闲置用地早已不是一次两次,为什么每次都显得“高高举起,轻轻落下”,或者“隔靴搔痒,走走过场”?对此,黄小虎表示,处理闲置土地的措施有,关键是看如何严格执行了。

同时,黄小认为,大量闲置土地的存在,表明我们应该对经济发展模式进行反思。“以前老说供地不足,从这次闲置土地的数量上看,不是供地不足的问题,而是现行住房供应制度存在问题。”黄小虎说。

在黄小虎看来,当前对房地产业的调控,以打压投资、投机为主要方向,这是治标而不是治本之策。社会上有大量游资,是个客观存在(仅温州市就有近万亿元),一有风吹草动,还会回来。

“治本之策是增加住房供应,但只增加保障房的供应和商品房的供应,仍然解决不了中等收入人群的问题,必须考虑改革住房制度,增加一个第三轨的供应渠道,才能从根本上解决城市居民的住房问题。”黄小虎说。

黄小虎建议,参照国有企业改革的经验,可以考虑成立专门的国有土地公司等经济组织,把需要经营的国有土地交给他们参与市场运作,或转让,或出租,或联营,或入股,负保值增值的责任,并向国家财政上缴土地收益。