西安保障房问题及对策研究

【摘 要】保障房是各国政府对低收入人群在住房方面给予的特殊待遇，也是财富的二次分配和社会文明进步的具体表现。诸多经济学家和社会学家已付出较多心血研究保障房问题，各国也有了自己成功的经验。我国的保障房是从1999年开始，并同时出台的《城镇廉租住房管理办法》，十几年来我国保障房先后出台了关于保障性住房的政策和指导意见。我省的保障性住房也随国家保障性住房政策迅速发展并取得显著效果。西安市作为省会城市，保障性住房解决了中低收入人群的住房难题。在政府大力推进快速建设保障房的同时，保障房也出现了一些不可忽视的问题，这就是保障房的选址、配套设施、户型面积等一系列的问题，导致保障房表面上的数量供大于求。如果这些问题不能引起政府有关部门的重视，将会出现保障房滞销、开发商亏损等一系列的后果。

【关键词】保障房；经济适用房选址；户型面积；户型结构

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房构成。由于廉租房和租赁房对低收入人群有更为严格的条件，因此保障房中的经济适用房是众多低收入人群关注的焦点。随着近年来保障性住房建设力度的加大，西安市保障房中的经济适用房上市量也在不断增加。西安市按计划在2012年提供1万套经济适用房，但是自年初集中上市以来，并没有出现踊跃购买的情况。2012年3月，西安市推出鸿基新城经济适用房项目1034套房源和金泰怡景花园一期833套经济适用房房源。在总共1867套经济适用房房源中，只有1157户家庭参加了申购，剩余的房源达到710套。笔者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，2012年西安市已经推出的10个经济适用房项目，每个项目的参与摇号人数均少于项目可提供的房源数。

按照相关规定，首次摇号后剩余的房源将进入“零售”阶段，那这些剩余房源的销售情况又怎么样呢？我们走访，发现西安市一些在售经济适用房项目仍有大量房源没有销售出去。位于西安明光路附近的阳光北郡经济适用房项目，经适房均价在3600元左右，比周边的商品房售价要便宜接近一半。但目前一期推出的500多套房子还有300多套未销售出去。在同样位于明光路的荣城·名苑经济适用房小区，销售人员介绍说这个小区2011年就进行了摇号分配，但当时800多套房源只有600多人申购，剩余房子目前仍在销售。而位于西安市西二环附近的紫云溪经适房项目，据了解2012年4月就推出500多套房源并进行了摇号，目前还有一部分剩余房源在售。

据以上不完全统计可知，保障房中的经适房似乎出现了供大于求局面。事实上并非西安的低收入人群已经大大减少，经济适用房还远不能满足低收入人群的需要。那么，经济适用房何以滞销？

一、经济适用房选址地域公共交通欠发达

以鸿基新城为例，虽紧邻丈八北路，但距主干道有相当一段距离，步行也要近三站路，业主出行极不方便。众所周知符合条件购置经济适用房的低收入家庭不可能有较先进的代步工具，日常工作、孩子入托、学生上学、居民购物等主要靠公共交通工具出行。交通的便捷成为低收入人群选择保障房的重要因素之一。而阳光北郡经适房、荣城·名苑经适房小区等项目多数属于此类情况。

我国保障房的发展历程不长，目前还是摸着石头过河阶段，虽然国家不断有新制度出台，但有待完善。最初保障房的选址还较理想，低收入人群热衷于购房，但随着整个房地产的快速升温，城市内有效可用土地越来越少，政府青睐于将较好的地段优先于商品房，主要原因是商品房的土地出让的主要方式是挂牌拍卖，这样政府可得到较多的土地出让金，而保障房土地出让金明显低于挂牌拍卖价格。这也就是保障房偏离闹事区的原因所在，远离闹事区公共交通自然不比繁华地段。

最有效的解决办法是，政府在规划保障房的选址时要实现三个同时，即规划保障房选址的时要同时跟进公共交通的规划、同时跟进其他社会公共配套设施规划（幼托、小学、医院、商场、农贸市场等）。使购房的低收入人群住的安逸，无交通不便及其他生活不便的后顾之忧，只有这样，才能缓解经济适用房滞销的问题。

二、经适房公共配套设施不齐全

经适房申请的人群大致分两种情况，其一是刚工作不久的年轻人。这个些人是刚开始创业，步入婚龄或是结婚不久，工作、生活、孩子入托、就医等社会公共设施是否配套，是他们选房的重要条件。其二，是年龄大一些的退休人员，这些人多数人为国家贡献了一辈子，在个人低收入国家高积累的那个年代，他们没有过多的积累，特别是老国企的退休职工退休工资，仅能维持生活和基本就医，没有能力买商品房，他们选房的条件是看周围的公共设施是否配套。从以上新建经适房的地理位置分析，共配套设施（幼儿托、学生入学、医院、农贸市场、商场等）配套不完善。

解决公共设施的配套问题，政府在规划用地、配套设施的投入等方面要协调相关部门及有关专家共同研究出台政策满足保障房相关公共配套设施的完成。政府在无财力支持社会公共设施的情况下，政府经过严格审批，允许有资质的民营资本以合理投资回报将民间资本投入社会公共设施的，开办民营幼儿园、民间学校、民间社区医院等解决经适房业主的后顾之忧，提升低收入人群的幸福指数。缓解保障房滞销的问题。

三、经济适用房的面积偏小、结构不合理

政策规定，经济适用房最小单套面积不得大于60平方米，而对于许多申购者来说，这样的面积相对较小，且很多为一室户型，不能满足其基本家庭（三口之家）居住的需要。在一次经适房申请户的座谈会，到会的20名经适房申请者家庭结构大致为三种，一种是三代五口人，一种是三代四口人（包括祖孙同性和祖孙异性两种），一种是三口之家，但其中有一人户口在农村，这三种情况中，前两种占到18户。三代同堂的家庭，尤其是五口之家和祖孙异性的四口之家，都需要有三个房间才能住得下，而60平方米左右的户型只有两室或一室。“住不下”、“没法住。”这是座谈会上听到最多的、也是最一致的意见。

经适房单套面积过小，使用起来很不方便。房屋的功能是选房者必须考虑的因素，建议政府出台多种面积的房源，也应适当放宽单套面积以适应低收入人群生活的需要，政府可以将价格分成两部分，符合保障房条件的人群可以适当比列（15%—20%）购买大于政府规定面积（此面积可增加一室），以市场价购买超出部分，这样既可以满足低收入人群的购房需求同时也可保证开发商的利益。

西安的保障房80%以上都是高层住宅，政府对保障房中的经济适用房单套面积有较为严格的限制，众所周知，高层的公摊面积均在20%以上，有些甚至更高，以60平米为例公摊以最小20%计算，可以推断实际的使用面积仅48平米，48平米中卧室、客厅、厨房、卫生间一应俱全，很难分配合理，居住在这样小的房间里会给人一种压抑感，心情不会好。

还有一种房型结构，面积是大点，但各功能房面积分配不合理及通风、采光等不合理，这些都是经济适用房滞销的原因所在。低收入人群在经济上压力很大，买套房子就想一直住下，房型结构是他们选房的重要因素。

要解决经济适用房面积小、结构不合理的问题，需要政府对经济适用房的单套面积从新规划，同时引导房屋设计部门对所设计的保障房结构合理性进行调研、探讨，使今后保障房在面积、结构等方面更合理，更完善。

综上，要解决西安市经济适用房的分配滞销问题，政府必须协调各职能部门（城市规划、土地、交通等）、设计院、开发商、建筑商，同时让低收入人群代表参与到经济适用房的选址、面积标准、房型设计以及公共设施配套等事宜中来，使保障房真正起到保障低收入人群住房的作用。

本文系西安市社会科学院立项课题“西安市保障房问题研究”的阶段性成果（项目编号：12IN15）。

作者简介：赵慧玲（1961—），女，陕西白水人，大学本科，高级工程师，研究方向：工程经济。