揭秘房价越打越涨之怪现象

随着房价逐年上升，老百姓对于高房价的怨言越来越多，政府也屡屡对房价给予打压，较为著名的，例如2007-年的二套房政策以及适度从紧的货币政策，还有的地方政府出台限价令，企图遏制飙高的房价。

一味打压高房价，只能是治标不治本

从短期来看，2008年房价飙升的势头确实得到了遏制，而且很多城市的房价跌幅还比较大，成交量也急剧下降。正当我们为宏观调控取得了显著成效而感到高兴的时候，却发现楼市低迷导致土地市场沉沦，地方政府收入锐减。而且，由于税收减少，无论是中央还是地方，在金融危机发生后，财政收入都在减少。开发商也陷入了困境，由于房地产产业上下关联50多个产业的兴衰，关系到整个经济发展的速度。我们的管理层又不得不实施大救市政策。

这是政府干预商品房价格的典型过程及后果。房价由于事关民生问题，于是很多人对于房地产市场的评价就难免情绪化，许多人对开发商的要求很不合理，而且越来越多的负面影响使得开发商成为社会上人人喊打的老鼠，丑化开发商的言论在肆意蔓延。随着房地产道德化的倾向越来越严峻，打压房价的政策更主要的是照顾民众的情绪，而无视经济规律，结果形成了越是打击力度大，房价就反弹得越高的怪局面。

短期在政策的强制打压下，由于问题没有得到解决，压制的只是需求。是需求就会爆发，需求在被压制一年后，超过极限便集中释放，房价便在短期内迅速上扬，这样的蹿火行为是市场的失衡导致的，更是由于政策只顾打压，供给问题没有得到解决。这就像救火，只要火源没有根除，暂时压住迟早会造成更大的火灾。

从国家调控房价以来，几乎每出台一项新的调控房价政策，都会短暂地让房价有所波动，一段时期之后，房价却不降反升，甚至愈来愈猛，一直发展到如今高不可攀的境地。

我们回顾政府打压房地产市场的政策，就会发现“越打压涨得越多”这个怪现象。在2003年之前，协议出让土地弊端太多，比如土地市场不规范让国土资源流失、贪渎盛行等，但更主要的是，权力追逐土地，转卖赚钱的现象让土地价值大打折扣，并使其不能真正显现土地价值。而且，管理层还希望釜底抽薪，认为把地价这一块管制住，房地产市场自然而然就不会出现投机过剩的格局，但事实证明，这一点是最大的失误：在因为土地供给太少而导致房屋供给太少甚至远远不及需求的背景之下，通过提高地价限制需求的做法无异于火上浇油。

当时，《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施鱼贯而出。更根本性的变革是，2004年8月31日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》正式实施，当天是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，所以这被人称之为831大限。人们期待整个房地产市场会因此而改变房价节节攀升以及地价轮番上涨的隆局，通过拍高土地价格，抑制开发商拿地的热情，地价高了你买不起总不买了吧。但事实上，随后的几年，市场照常火爆，特别是2007年和今年。

为什么会出现这种情形，这就涉及到了经济学最基本的原理――供求定律。如果需求非常强劲，而供给不足，那么无论怎么改变需求都只能是短期地改变市场平衡。2008年，人为改变的需求降低，导致了整个市场的低迷。价格是限制无限贪欲的一种手段，在某种程度上是非常刚性的，如果人为地改变价格可能会增加价格波动的幅度。

改变中国高房价，只有采取增加供给的措施才能遏制房价飞涨。而如果仅仅靠改变房价，打压房价，不但不能增加供给，平抑房价，反而会造成供给更加不足，导致商品房稀缺，再次引发房价上涨的势头。

市场四大原因让打压失灵

中国高房价产生的根源在于以下四大原因：

第一，土地资源非常稀缺，国家对于土地供给有时候很难掌握火候，在该平抑地价的时候没有平抑地价，致使面粉贵过面包的局面出现。

政府的财政依赖土地财政这是不争的事实，很多地方政府经营土地的收入占到地方财政收入的一半以上，地方财政成为名副其实的“土地财政”。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的全额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿；后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。这些就是地价的一些成本，地价还有其他成本，这些地价成本系统决定了土地价格一再飙高，其中有土地稀缺因素和级差性因素，稀缺主要是对18亿亩耕地红线和大量人口需求来说的，而级差性是因为土地的不可流动性造成的。

土地资源的稀缺。这是现实的约束，谁也没办法。就像欧洲在发展初期，因为金银矿很少，大家都实施重金主义，通过在别的国家多卖少买商品来聚集金银财富，但是，金银尚可以具有流动性，但土地是固定的，也是资源禀赋的先天约束。我们只能增加容积率以及大量供应中小户型，尽量在一单位的土地上多增加容积；或者是发展农业生产，提高单位面积产量，以供应出更多的土地，或者是让小产权和大产权同权，让农民的宅基地在法律允许的情况下，可以多建几层楼，可以出售自己住不了的。小产权之所以难以得到法律的承认，主要是怕殃及土地财政和土地市场。在以上约束条件下，房价和地价无论采取什么方式，只要土地供应量上不去，都不是治本之策。

第二，打压高房价的税收反而成为推高房价的成本，也导致了房价的刚性。2007年5月份的统计数据表明，房地产税收占全部地方税收的收入的比重是不断提高的，当时平均在20％以上。这个数据意味着什么呢?意味着房价的成本至少有20％是税收成本，所谓羊毛出在羊身上，这也造就了楼市的刚性价格。

房地产税收沉重，重复征税已经成为危害市场的一大特征，而且，这些税收很多是在打压高房价的名义下进行的，这些税收最终却成了助长房价的火药桶。从1994年中国实行非税制度改革以来，房地产税种在地方税务机关征收的税种中，应该说占有相当大的比例，除了企业所得税，个人所得税、资源税等少数的税种以外，大部分的地方税务机关征收的税种都或多或少和房地产业有关，比如说房地产营业税、企业所得税、城镇土地使用税，城市房产税、印花税、土地增值税包括契税、耕地占用税等。

本来征收重税是为了遏制房价，但为什么反而成了高房价的助推器呢?最根本的原因还是需求太旺盛，供给太少。在这种情形下，仅仅依靠税收来打击房地产市场，不仅不会有效，反而是火上浇油。

第三，我们的城市化处于起飞期，劳动力转移到城市的大趋势愈演愈烈，

既然如此，城市的土地越来越稀缺，而城市化加速释放出来的巨大需求使得房地产市场的供需长期内处于失衡的状态。在这样的背景下，如果政策不能去增加供给而仅仅是人为地代需求，反而会酿成需求的洪流。这一点已经成为趋势，笔者多次论及：打压解决不了问题，要增加供给，平衡供需尖锐的矛盾。

第四，我国的储蓄率太高，现在大家都知道货币的流动性是最好的。因为货币随时都可以兑换任何商品，由于历史和社会原因，我们很多时候要考虑不时之需，大家都喜欢把钱存起来。货币的流动性最好，而另一个极端是，土地以及房屋流动性最差，还有级差性。资本流动需要有附体之物，特别是纸币本身贬值比较快，不具有储存物化劳动的性质，而我国的投资市场还很不发达，因此，大家都盯上了房产，开发商则盯上了土地。举个例子来说，纸币就像一条条流动性很好的鱼，随时随地都能流动，但它们也需要一个个洞穴，这些洞穴是固定的，如果太多的鱼追逐之，那么，洞穴自身的价格就会得到提高。资本需要依附于安全的物化劳动上，这就是为什么我们的地价和房价轮番上涨的原理。建房子的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量的资金完全有能力在短期内制造房源的稀缺，制造价格上涨，于是便有了著名的“炒房团”。而后来的购房者愿意以更高的价格接手的理由很简单：就是房价不停地上涨，10000元／平方米不买，到20000元／平方米就后悔了，20000元，平方米不买，到30000元／平方米就得赶快买了。于是，像温州炒房团、山西煤老板这样投资房产发财的人也越来越多。事实证明，这样的投资回报率奇高，这更加助长了投资的风潮，如此循环，太多的资本追逐房产，就会产生洛阳纸贵现象。实质上，这些现象追究到底还是中国房屋供应长期短缺的结果，供需差额巨大。因此，如果仅仅凭借政策打压。根本就是缘木求鱼，越打击投机，投机就会越猖獗，房价就会涨得越快，涨的幅度也就会更猛烈。

基于此，人们纷纷意识到“中国房产是保值而且是升值的”，再加上中国老百姓的投资渠道很少，于是越来越多保值性的投资需求和增值性的投机需求不断涌入房地产市场。在此种情况下，房价失灵，管理层为了遏制高房价而采取的打压政策进一步造成了房价的大波动。价格机制的胚胎正在形成，管理层调控的时候理应更加重视市场性。