房地产业 步入复苏阶段

根据今日投资《在线分析师》(.cn)对国内70多家券商研究所1800余名分析师的盈利预测数据进行的统计，本周综合盈利预测(2009年)调高幅度居前的30只股票中，行业分布比较集中，其中化工业有8家公司入选、金属与采矿业有4家公司入选、房地产业有3家公司入选。本期我们选择房地产业进行点评。

1-5月全国新建商品房销售面积2.46亿平米，同比增长25.5％；销售均价同比上涨15.8％，重点城市前5个月累计销量已达08年全年水平的70％－90％，种种迹象表明楼市已实质回暖，步入复苏阶段。

第一创业证券表示，央行实行的宽松货币政策带来充裕流动性，是促成本轮地产行业反转的至关重要的因素。预期下半年央行的货币政策基调不会改变，下半年成交量有望维持高位。

从供求关系看，目前楼市需求远未到需要担忧的时候。国外经验表明住宅需求水平有望不断提高，即使城市化已经完成的国家都有稳定的增长，因此从中长期来看，需求无须担忧。从短期来看，09年1季度以来房价快速反弹使自住需求压正面临一定的压力，但投资性需求涌入市场，弥补了自住需求可能的不足。而楼市供给方面，存量住房可消化时间已经处于06年以来底部，下半年供给紧张的格局已经成定局。

日趋紧张的供求关系和扩张的流动性将支撑房价继续呈上涨态势。房价上涨将将大幅修复房企毛利率，使地产公司盈利大幅增长。国信证券预计明年主要地产公司业绩将大大超过市场预期，目前估值仍有较大提升空间。推荐：1)拥有大量优质、低成本土地储备的全国及区域龙头公司，主推“保招万金”、“云天星球”等；2)资产重组和资产注入的公司，看好大股东土地多、实力强的公司，如渝开发、广宇发展，中航地产，上实发展，3)预售款较多的公司，如华发股份、滨江集团。

本周入选的30只股票中，有1只股票的2009年预测市盈率低于20倍，高于30倍的有20只。从今日投资个股安全诊断来看，15只股票的安全星级均为三星或以上级别。本周30只盈利预测调高的股票中，我们选择广宇发展(000537)和深长城(000042)给予简要点评。

广宇发展(000537)

最大亮点在于资产注入

广宇发展(000537)主营的房地产业务主要在重庆。公司的亮点在于项目畅销并且股东资产丰富，是目前最有希望实现外延增长的房地产上市公司；令人担忧之处在于资产注入节奏一直低于预期，而坏账准备的计提也可能会冲减当期业绩。

项目畅销。公司目前在重庆销售项目是鲁能星城，该项目在04年开盘后，历年销量都位列重庆市榜首。鲁能星城目前没有结算的权益建筑面积为110万平米，此外公司拥有南岸茶园项目权益建筑面积约100万平米，该项目尚处于前期规划阶段，短期不会贡献利润。

坏账准备影响业绩。广宇发展系借壳上市公司，被收购公司的投资损失和坏账准备没有一次性完全计提，每年地产业务的部份利润都被计提的投资损失和坏账准备冲减。08年底公司的应收帐款和其他应收款仍有1.47亿元，如果全部计提会影响每股收益0.28元。

公司的发展主要取决于大股东鲁能集团对公司的定位。国金证券表示，广宇发展的大股东鲁能集团目前股权比例仅为24％。从资本运作思路分析，大股东应通过定向增发注入资产方式提高对上市公司股权比例，之后公开融资以实现借壳上市的最终目标。鲁能集团下属仅有广宇发展一家房地产上市企业，公司最有希望得到集团的支持实现外延式增长。

今日投资《在线分析师》显示：公司2009-2011年综合每股盈利预测值分别为0.22，0.28、0050元，对应动态市盈率分别为49、39和22倍，当前共有4位分析师跟踪，其中3位给予“买入”评级，1位给予“买入”评级，评级综合评级系数2.25。

风险因素：公司可能会继续计提坏账准备，导致业绩低于预期；由于结算周期集中在年底，公司1－3季度业绩可能都会亏损。

深长城(000042)

进入项目收获期

深长城(000042)是深圳市国资委直接控股的老牌房地产公司，05年公司成功剥离亏损严重的施工业务后，房地产开发成为公司的主业，形成了立足深圳，辐射上海、成都、大连、东莞等多个城市的发展格局。公司目前有240万平米土地储备，项目主要分布在在深圳、东莞、成都、大连、上海等城市。公司土地储备最大的特点是成本较低，平均楼面地价只有1460元／平米。

2009年、2010年进入项目收获期。公司2009年、2010年在建项目将陆续进入结算期，09年结算的项目主要有天府长城图南多以及上海长城中环墅、东莞长城世家一期尾盘，2010年公司主要结算项目有大连都市阳光3期、大连海印城、成都30号地块、东莞长城世家2期，东莞证券预计2009、2010年分别给公司带来2.48亿和2.59亿的净利润，贡献每股收益为1.04和1.08元。

一次性收益大幅增厚今年业绩。公司5月27号宣布公司与中洲集团终止合作宝安旧城改造项目所有协议，中洲集团向公司返回投资款本利共计7.08亿元，将增加公司年度利润约1.23亿元。预计此项协议将给公司贡献4毛钱的EPS。

笋岗仓库改造将明显提升物业价值。笋岗仓库改造后将打造成为现代化的物流中心。其规划方案已于08年12月通过审批，环境影响评估也干09年5月完成。第一创业证券粗略估算毛利高达22亿。

期待股权激励定乾坤。据了解公司正在对可能的股权激励计划方案进行评估，但是具体出台时机尚不清楚。公司目前具备丰厚的资源，而管理经营方面也正在进一步改进和完善，如果股权激励方案能真正落实，公司各方面改革与进度将明显加快，其盈利能力也将出现质的飞跃。

今日投资《在线分析师》显示：公司2009-2011年综合每股盈利预测值分别为0.76、0.87、1.00元，对应动态市盈率为30、26和23倍，当前共有9位分析师跟踪，其中6位建议“强力买人”，3位建议“买入”，综合评级系数1.33。

风险提示：股权激励审批结果存在不确定性。