乌鲁木齐市房地产中介组织发展现状评析

摘　要：根据房地产中介组织发展评价的内容及发展现状，结合房地产的特点，进行了对房地产中介组织的现状调查分析和客户对房地产中介组织满意度调查分析。其中，对房地产中介组织的现状调查分析包括对房地产中介组织的现有发展规模、经营状况进行的调查分析；对房地产中介组织满意度调查分析则包括对房地产中介组织服务规范的满意度、中介人员服务的满意度，中介组织的信任满意度、中介组织整体满意度、中介组织收费满意度、中介组织意愿的满意度的调查分析。

关键词：房地产中介；满意度；评价

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）14-0196-03

前言

与全国其他城市一样，乌鲁木齐市房地产中介组织也属于新兴产业，发展时间较短，但发展势头凶猛，速度之快、数量之多，远远超出了大家的预想。而单纯的速度和数量并不能说明房地产中介组织行业发展的好与坏。正因为这样，才导致这个行业存在诸多的问题，才需要各方的专家和学者针对这个行业的各种问题进行研究和剖析。

一、乌鲁木齐市房地产中介组织发展评价的数据来源

本文的数据是2010年上半年在乌鲁木齐市通过实施重点调查、典型调查，随机选定了200名个人和50家房地产中介组织作为调查对象，通过科学规范、严肃认真的问卷设计调查获得的大量第一手资料，并对资料进行了仔细甄别和详尽分析。考虑到调查人力、物力、财力的限制，本文采取随机抽样与PPS抽样相结合的方法，既减少工作量又保证调查的科学性。PPS抽样是一种不等概率抽样方法，是通过两个阶段的不等概率抽样，使得总体中的每一个元素都具有同等的抽样概率。其中样本规模的计算公式也由于抽样方法的不同而不同，本文使用简单随机抽样公式确定样本规模。公式为：

n=t2×s2/e2 （1）

式中，n表示样本规模；t为置信度所对应的临界值；s为总体样本的标准差；e为允许的抽样误差。

推论总体成数的样本规模计算公式为：

n=【t2×P （1-P）】/e2 （2）

式中，p表示总体的成数；n表示样本规模；t为置信度所对应的临界值；e为允许的抽样误差。

根据总体的同质程度当p=1/2时，P （1- P）达到最大值为1/4，所以公式就变为：

n=t2/4e2 （3）

通过公式（1-3）在95%的置信度（t=1.96）条件下的最小样本规模为表1所列：

表1 不同抽样误差所要求的样本规模

注：1.为计算方便t=2；2.本次调查选取容许误差为7%；3.置信度在95%的条件下获得的样本规模最小值为200。

由此确定，此次调查个人实际有效样本为200，对房地产中介组织的抽样数为50，符合样本抽取的规模。

二、房地产中介组织现状调查分析

（一）房地产中介组织规模状况调查分析

组织规模的大小从一定程度上反映行业的集中度和竞争度，规模越小企业越分散，竞争越激烈；反之，企业规模越大，企业越集中，垄断性越强，竞争越弱。通过对50家乌鲁木齐市房地产中介组织人员规模调查可知，乌鲁木齐市房地产中介组织人员规模集中度较高，基本以中等规模10—20人为主，为调查样本的60%，20以上的大规模房地产中介组织为调查样本的26%，但10人以下的小规模企业占调查样本的14%。通过调查50家房地产中介组织营业面积得知，营业面积在10—20平方米的调查样本有3家，占调查样本总数的6%；营业面积在20—50平方米 调查样本有20家，占调查样本总数的40%；营业面积在50—100平方米 调查样本有17家，占调查样本总数的34%；营业面积在100平方米以上调查样本有10家，占调查样本总数的20%。总体来看，营业面积大部分集中在20—100平方米，人均营业面积2—5平方米。

（二）房地产中介组织经营状况调查分析

乌鲁木齐市房地产中介组织经营状况，主要通过对被调查人员及组织2010年业绩与2009年业绩对比；房地产中介组织房屋租赁业绩与销售业绩对比；房地产中介人员月收入；租赁业务月租赁业绩；销售业务月销售业绩5个指标反映。

通过问卷分析得出：2010年比较2009年业绩较好的有1家，占调查样本的2%；业绩持平的有42家，占调查样本的84%；业绩较差的有7家，占调查样本的14%。总体业绩与2009年持平，说明2010年乌鲁木齐房地产中介行业基本处于缓慢发展期。

通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织调查，近80%的房地产中介组织以房屋销售居间、为主，对房屋租赁业务涉足较少。通过访谈得知，乌鲁木齐市房屋租赁业务交易费用低，风险相对较小，加之房屋租赁相关制度不健全，大部分业主和租户基本通过小区张贴广告、物业公司服务、门卫警卫服务等直接进行交易。由此，82%的被调查者认为本组织的房屋销售业务更好，14%的调查者认为两者业务均衡，4%的调查者认为租赁业务更好。

房地产中介人员收入主要以底薪+提成的形式，其中，底薪占收入的30%，提成占总收入的70%。房地产中介人员月收入一方面体现行业竞争力，另一方面体现企业营业状况。调查显示，乌鲁木齐市房地产中介人员收入在1 000—2 000元的2家，占调查样本的4%；收入在2 000—3 000元的有33家，占调查样本的66%；收入在3 000—5 000元的有14家，占调查样本的28%；5 000元以上有1家，占调查样本的2%。分析可知，乌鲁木齐市房地产中介人员大部分收入在2 000—3 000元，这与全市平均工资基本持平，说明房地产中介行业收入优势较小，对于吸引人才不利。

租赁月成交单数能直接反映房地产中介组织短期营业状况。通过调查可知，乌鲁木齐市50家房地产中介公司调查样本中，月租赁业务单数在10单以下有15家，占调查样本的30%；月租赁业务单数在10—20单的有24家，占调查样本的48%；月租赁业务单数在20—50单的有8家，占调查样本的16%；月租赁业务单数在50—100单的有3家，占调查样本的6%。平均月成交单数为15单。