浅析赤峰市住房价格持续上涨的原因

摘要：房地产业作为国民经济的重点行业经过从年的政府宏观政策调控，目前赤峰市的房地产市场发展总体平稳，但价格仍持续上涨。笔者认为，要分析这些问题不仅要依靠经济学的有关理论，更要从当今地峰市的宏观经济运行和住房市场的供需现状来研究。只有这样，才能够透过现象发现规律并做出准确判断，实现住宅产业与经济的协调、持续、健康发展。

关键词：住房价格；微观经济；宏观经济

中图分类号：C93文献标识码： A

赤峰市住房价格经过政府几年调控，在令人欢欣的同时，房产价格却仍不容乐观：2013年1—8月份，全市商品房平均售价为5338元/平方米，同比增长7.5 %，其中，在第二季度，住宅中的豪华住宅和普通住宅价格增幅已突破两位数,分别达到10.1 %和10.6% ；仅以红山区为例，城市的房屋价格增长了11.4 %，商品住房成交均价已达到5624元/平方米。这是在宏观调控的大背景下赤峰市房地产市场出人意料的现象。这个速度与G D P、居民收入比较以及考虑到货币供给和利率情况，应该说是比较高的。

那么，造成这种情况的原因何在？宏观调控下房价为何仍然快速增长？影响房价持续上涨的因素究竟有哪些？房价上涨会对区域经济的发展会产生什么样的影响？

一、现阶段赤峰市住宅市场价格的微观经济学分析

（一）马克思主义的价格理论

1.基本价格理论

根据马克思的价格理论，“当用货币的数量来表现价值时，价格这个范畴就产生了”。价格是价值的表现形式,要受到价值的制约。价值通常以供给价格和需求价格共同决定的商品市场价格的形式表现出来，市场价格反映了供给和需求协调的结果，供求变化影响到商品的市场价格，需求等于供给时，市场价格与市场价值相一致。“供求变动的结果是使市场价格以市场价值为中心而波动”。根据马克思的生产价格论，“商品的价值包括三个部分，即不变资本c、可 变资本v、及剩余价值M，但是只有其中的c + v构成了生产消耗的资本价值，M 则是剩余价值，并没有在其中进行投入。商品的价值是三个部分总和，即商品价值= C+ V +M。

2.城市住房价格的构成分析

根据价值构成的基本原理，城市住房价值应当包括为实现住房功能所支出的物质消耗费用（C）、劳动报酬（V）及盈利（M）。在城市住房价格构成项目中，物质消耗支出（C）包括：土地费用、前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区内基础设施配套费、城市基础设施配套费、开发管理费、开发建设资金利息、销售费用、各类税费；劳动报酬支出（V）包括：开发及销售过程中的劳动报酬支出；盈利（M）指开发利润。

（二）市场价格反映了供给和需求协调的结果，供求变化影响到商品的市场价格

1.从供给方面来说，住房的市场价格 （C+V+M ） 受以下因索的影响

（1）相关住房商品的市场供给

经济学中所说的商品的“供给”是指：“生产者在一定时期内在各种可能的价格下愿意而且能够提供出售的该种商品的数量”，“一般来说，商品自身价格越高，生产者获得的利润就会越大，因此，愿意提供的产量就越大，反之，则相反。”

赤峰市住房市场的供给包括高档商品房、普通商品房和经济质用房的供给，从去年国家宏观调控开始以来，赤峰市住宅市场的供给受到国家调控政策的影响。

（2）生产成本

根据经济学理论，“在商品自身价格等其他因素不变的情况下，生产成本的提高会减少生产者的利润”。自从我国实施土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨，从住宅建设成本分析，地价上涨是重要因素；另外建材价格的上涨、拆迁成本的提高、精装修商品房的增加及新建住宅品质提升等也带来了住宅建设成本的增加。另外，由于住宅项目在建设过程中存在相当多的不确定因素，如建设周期长和市场因素的影响等，成本就更不易控制。所以，房价很难按成本核算的方式给出定价，成本的不确定因素是促成价格“水分”形成的主要原因之一。

（3）“在有限的资源条件下，追求利润最大化”不仅是经济学的基本理论，也是开发商的追求

由于政策的调控，引起住宅供给结构的失衡，开发商牟取利润最大化的心理，偏重高档商品住宅的供应，从而引发供给结构上的矛盾，在住宅结构中，开发商忽视低价位的商品房的投资。

另外，由于赤峰市土地供给减少的直接影响，新开工的楼盘减少给消费者的心理预期造成了压力，开发商恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理，推高房价。同时，部分开发企业还利用政策和市场信息的不对称恶意炒作，关于房价上涨不可避免论已经屡屡见诸于报端，使部分消费者盲目跟风，在居民“买涨不买跌”的心理因素下，造成了赤峰市的房地产价格出现了非正常上涨。

2.需求对住房价格的影响

经济学对需求的定义是，“消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意并且能够购买的该商品的数量”。因此，需求是主观偏好和客观能力的统一。一般来说，商品自身价格的变化引起对该商品的需求量反向变动。但是，当前赤峰市住宅市场的情况正好相反，即住宅价格与住宅需求量呈正向变动。

首先，从潜在需求看，赤峰市的住房市场存在着巨大的潜在需求。2013年末赤峰市区人口91万，人均住房面积为31.2平方米，随着城市化进程的加快及广大居民改善居住条件的愿望加强，到2020年，约有20万新增城市人口需要解决住房问题，按人均32平方米的要求计算，存在着约650万平米的住房潜在需求。

其次，从有效需求测算，根据马斯洛的需求层次理论认为，人们的需求往往被基本的需求所控制，直到基本层次的需求被满足之后，就会出现分化，一些消费者变为社会性角色，他们的需求更多地受到社会角色的决定，非常注意外界对其形象的认知和评价。因此，在建筑的基本功能已经满足了人们基本层次的需求人们对住宅的要求有了很大的提高。

再次，赤峰市高档住宅在住宅中的比重过高，超越占绝大多数的中低收入者的收入承受能力。但由于房价高涨及其带来的置房回报乐观预期，推动了个人住房贷款需求膨胀。

最后，对未来的预期。根据经济学理论，“当人们预期未来价格会上涨时，尽管实际可支配收入并没有上升，但人们仍会增加当前消要。相反，当人们预期未来价格会下降时，尽管实际可支配收入并没有降低，但人们仍然会减少当前消费。”

二、宏观经济发展对住房价格的影响分析

除了影响房价的微观因素外，住房价格与当前赤峰所处的社会经济发展有着密切的关系。当前赤峰城市住房价格上涨因素与赤峰社会发展的宏观背景密切相关。

赤峰正处在经济上升时期。本世纪初开始，赤峰储蓄投资率已经实现从4%到9%的上升，符合国家经济“起飞”标准的基本要件。从工业化国家发展历程看，这一时期房地产属于高增长阶段。一般房地产投资都在30%上下，不动产需求旺盛，物业价格增长迅速，该现象要持续相当一段时间。在这个更高的发展阶段，对土地和房层的需求会更高，房地产价格将会持续上升。

一般来说，房地产价格是房地产市场的客观反映，房地产市场的变化与房地产经济周期相关，而房地产经济周期往往与一个地区的宏观经济发展相适应。房地产经济周期同宏观经济周期一样，分为复苏与增长、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。根据赤峰市经济发展情况以及改革开放以来的房地产业发展周期研究表明，平均周期约为6—7年。根据住宅的自然属性和社会属性，房地产经济周期较宏观经济周期复苏和萧条滞后，而高涨和衰退先行。

赤峰正处在城市化发展的高速时期。目前城市化水平为40%左右，正处在城市化的高速发展时期。即使“老”城市居民住房面积已经达标，每年新增的“新”城镇居民的住房需求也是相当可观的：一家按三口人计算，如果每人的居住建筑面积为32平方米，则每户所需要的居住建筑面积为26平方米，总量是巨大的。城市化扩大了市区范围，使得级差地租待续升级，将会提升整个地区的房地产价格总体水平。

综上所述，目前，影响赤峰住房价格上涨的因素主要是微观和宏观两个方面：

微观经济方面。一是需求方面。消费者的真实需求的客观存在是住房价格上涨的重要因素。居人对国家未来经济发展的看好；美元的贬值和对未来人民币升值的预期；国外机构进入中国房市，将住房作为保值增值的投资品，对高档住房的大量需求，是 引发住房价格上升的客观原因。二是供给方面。高档房屋过量引发供给结构的失衡，中低价位商品房供给严重不足，引起住房价格的上涨。另外，由于地价上涨及住宅建造成本的增加也对房价上涨起到了重要的影响。

宏观经济方面。赤峰经济几年来持续快速的增长是住房市场活跃、住宅价格上涨的重要因素。同时，城市化进程的加快引发城市人口的增多，对住房的需求量增加。可以看出，当前赤峰房地产经济运行周期与国民经济发展周期基本相吻合，处于快速发展的时期。

参考文献：

程习.我国房价持续上涨的根本原因及合理性建议[J].现代经济信息，2011（1）．