浙江省推进住宅产业化的政策与措施研究

摘要： 住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力提高住宅建设的质量和效率，降低能源和资源消耗，实现住宅建设领域的可持续发展，也是绿色建筑必要的建造方式。文章从技术、经济和环境等方面详细分析了浙江省推进住宅产业化的制约因素，在此基础上，根据浙江省经济发展和节约型社会建设总体目标，提出了“十二五”期间推进住宅产业化的政策与措施建议。最后，制定了推进产业化的工作任务和工作目标。

Abstract: Residential industrialization is the transformation of residential construction way, by means of industrialized production, it improves the accessories quality and production capacity, raises the quality and efficiency of residential construction, reduces energy and resource consumption, realizes residential construction's sustainable development, all of which is also green building's necessary construction way. This article makes a detailed analysis of the limiting factors of promoting the residential industrialization from Zhejiang province from the aspects of technology, economy and environment, ect. On this basis, according to the overall objectives of economic development and conservation-oriented society of Zhejiang province, it brings up the policy and measures research of promoting the residential industrialization in Zhejiang province in twelfth five-year plan.

关键词： 住宅产业化；推进；制约因素；政策；措施

Key words: residential industrialization；promote；limiting factors；policy；measures

中图分类号：[TU-9] 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）02-0057-04

1浙江省推进住宅产业化的制约因素

1.1 技术因素

1.1.1 住宅结构体系技术应用缺失住宅结构体系技术作为“省地节能环保型十大关键技术”之首在浙江应用几乎空白。结构转换难是产业化住宅发展过程中最重要的制约因素。目前浙江的国家产业化基地―宝业建设其轻钢结构的住宅结构体系在公司内部的房地产开发中应用比例不足10%，重钢结构和钢筋混凝土预制（PC结构）的住宅建造技术还未应用。传统的钢筋混凝土结构如何顺利接洽PC结构或钢结构体系，如何选择、引导和推广适合浙江省的住宅结构体系是推进我省住宅产业化发展亟需解决的首要技术问题。

1.1.2 技术规范、标准缺失，审批、验收标准缺失，建造过程中施工技术标准化程度欠缺规范和标准是市场经济活动的技术规则，是对住宅建设经济活动及行为的规范及约束，也是住宅技术人员必须执行的政策法规，因而至关重要。产业化住宅作为新型建造方式，其标准规范的制定和实施目前滞后于实践，审批和验收标准尚在研讨和试运行阶段，建造工程中的施工工法欠缺，这在很大程度上抵消了产业化施工的速度优势，制约着房地产企业对住宅产业化的研发和尝试。同时，由于房地产市场的区域性特点，浙江省应在国家标准和规范基础上制定符合我省产业化住宅建设需求的技术规范标准运行机制和审批、验收标准，对科研机构和企业的产业化技术研发提供支持。

1.1.3 熟练技术工人缺失产业化住宅建设彻底改变了传统住宅建造方式，需要大量的技术工人。以万科的合作伙伴日本东京建屋和大成建设为例，这些公司均拥有大量熟练的技术工人。各个工程节点都有相应的技术工人，达到了与生产汽车一样的建筑模式。[1]而中国目前的建筑工人最起码要进行2年左右的培训与实践，才能够真正掌握与熟练运用这个新工艺，最终成为像日本公司一样的技术工人。熟练技术工人的缺失，将大大影响产业化住宅的建造质量，成为推进产业化进程的瓶颈。

1.1.4 配套产业链缺失产业化住宅建设仅靠房地产企业是远远不够的，需要制造业和房地产业的深度结盟，形成完整的产业链。住宅产业化在我国进展缓慢，产业链整合配套不齐全是重要原因之一。配套产业的不完整、部品质量和数量的选择性低，产业化住宅建设中就无法进行资源整合，在配套技术上也得不到成熟的产业链支持，也就无法保证产业化住宅的质量，成本始终居高不下，成为阻碍产业化住宅发展的又一重大因素，而产业链的形成仅靠企业是无法实现的，需要政府的引导、推动与扶持。

1.1.5 技术集成缺失住宅性能的完善和提高需要借助大量科技成果转化运用，我国的住宅产业化尚待发育，既没有形成完整的节能技术体系，也没有形成完整的节能产品体系，更没有形成产业内部的分工协作体系。生产技术水平低，普及性差，配套产品种类少，标准化程度低，建筑节能上下游产业之间缺乏应有的互补和协作，难以形成规模经济，导致节能建筑的开发成本偏高。以节能达到北京市节能65%标准的北京锋尚国际公寓为例，外墙复合保温隔热技术，造价为120元/m2；屋面与地下保温技术造价为80元/m2；外窗保温隔热技术中，低辐射中空玻璃造价为200元/m2左右，铝合金遮阳卷帘造价为80元/m2；混凝土辐射采暖制冷技术，造价为200元/m2左右；置换新风技术造价为70元/m2左右。目前综合成套技术做法的成本约在每建筑平米面积增加650元左右。[2]对于普通的房屋使用者来说，这一增量成本还是比较高的。这部分增量成本只能通过提高建筑的销售价格予以消化，而在消费者缺乏对建筑节能需求的前提下，高价格的产业化住宅节能建筑与低价格的普通住宅节能建筑相比在市场竞争中未必占据优势，因此，难以成为开发商的自觉行为。

目前就住宅建设单项技术和产品性能而言，我国与发达国家相比并不落后，但缺乏技术、部品集成和配套能力。住宅技术的发展和推广应用仍以单项技术、产品为主，缺乏配套化、系统化，缺少先进的实用技术的集成和完善的产业技术体系。需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系，主要如建筑体系的标准化和部品体系的通用化。

1.2 经济因素如从节能角度，与非节能建筑相比，节能建筑形式上表现为能耗水平的降低，但其背后隐含的是相关技术的进步，是节能技术的应用和普及。在目前我国每年房屋开发量巨大，房屋建筑还处于供不应求的卖方市场的大环境下，开发商缺乏足够的市场竞争压力，在粗放经营的情况下仍然可以获得较高利润，因此，开发商失去了依靠科技进步获取超额利润的动力，更不愿冒着增加技术风险和额外成本去开发产业化住宅的节能建筑。面对采用新节能技术、新节能材料等可能导致的成本增加、工厂化生产对投资的风险等，绝大多数开发商持观望态度。

如前所述，无论采用何种结构，产业化住宅建筑模式不可避免的带来成本的上升，包括建造的直接成本和研发等间接成本，可以说经济因素是目前绝大多数房地产企业对住宅产业化犹豫、观望、甚至抱着“坐享其成”的态度的最直接原因。

1.3 环境因素

1.3.1 微观环境因素开发商、部品供应商和消费者是住宅产业化的参与者，是推进产业化住宅的重要力量。本课题组通过对浙江省30家房地产企业的调查显示，76.92%的企业知道住宅产业化和全装修，但很清楚了解其含义的只有11.54%，认为全装修能提高住宅品质的企业比例（39.62%）比持节能环保观念的企业比例（13.21%）高出2倍以上；同样，针对浙江省8个地级市上千份消费者问卷调查结果显示，超过60%的消费者知道全装修住宅，30%的消费者知道住宅住宅产业化，但进一步访谈发现，能真正理解产业化和全装修住宅的却不足十分之一。同时，针对开发商、部品供应商和消费者选择产业化住宅（或全装修住宅）的障碍性因素调研发现，相关法律、规范标准的不完善、政府支持力度不足和售后服务增加分列企业障碍性因素前三位；而担心住宅价格（单价和总价）上涨、对开发商选择的材料质量和价格不放心、政府对购买全装修住宅缺少倾斜政策高居阻碍消费者消费的前三位。

由此可见，住宅全装修和产业化住宅作为一种新型的建造模式和经营方式进入我们的生活，由于存在这样那样的缺陷，要获得社会的广泛认同还需要政府、住宅开发企业、部品供应企业、科研机构和消费者的共同努力，消除阻碍其快速推进的影响因素，营造适应我省住宅产业化和房地产业升级转型的良好环境。

1.3.2 宏观环境因素中国产业政策对于住宅产业化的支持不足是制约住宅产业化发展的又一重要环境因素。调查结果表明，三分之二的被访企业认为政府在推广住宅产业化和全装修住宅中工作重要性排序首位是出台倾斜扶持性政策，其次为统一认识，调查同时发现，70%的房地产企业愿意进行住宅产业化的技术体系研发，虽然目前尚未建立研发体系。说明推进我省的产业化住宅发展政府是主导者，企业的产业化住宅之旅需要政府的技术支持和政策扶持。

推动产业化住宅的开发与建设仅依靠市场自发的力量是远远不够的。政府一是要采取必要的强制性措施规范生产者和消费者的行为，以减少或避免负外部性。二是要将外部经济内在化，引导市场对其产生有效的正面作用。

2浙江省推进住宅产业化目标

2.1 目标立足点

2.1.1 形成住宅产业集群，为浙江经济服务，成为浙江经济新的增长点。

2.1.2 快速推进符合国家应对气候变化和“低C”经济目标的产业化住宅建设。

2.1.3 通过推进住宅产业化加快我省房地产业的转型升级。

2.2 住宅产业化发展3~5年总体目标依靠科技进步，建立住宅产业五大体系，即标准体系、结构体系、部品体系、质量体系和性能认定体系，实现“十二五”节能减排和循环经济目标，实现浙江房地产业再次领先于全国的愿景。主要落实为：

2.2.1 建设一批符合《住宅性能评定技术标准》和国家康居示范工程要求的项目；

2.2.2 培育若干个集设计、开发、施工、材料物质供应、物业管理为一体的大型住宅集团公司；

2.2.3 建设若干个住宅产业化基地，引导和扶持住宅及其部件配件的专业研究开发和生产。

2.2.4 以全装修住宅、康居工程和性能认定住宅小区为切入点，建设省地节能环保型住宅，综合提高住宅品质。

3浙江省推进住宅产业化的政策与措施

3.1 总体思路

3.1.1 政府主持如前所述，政府在住宅产业化的推进中起着无法替代的重要作用，住宅产品兼具保障与商品一体的两重性、房地产市场的不完全竞争性更决定了政府的政策和舆论导向的影响力，政府支持的重要性。因此，本研究认为我省要快速推进住宅产业化，以达到促进房地产业转型升级的最终目的，政府必须出台相关鼓励性、扶持性和惩罚性政策。

3.1.2 技术集成先行建设高品质、高性能的省地节能环保型住宅是推进住宅产业化、升级房地产业的根本目的。而提升住宅性能质量和住宅建设“四节一环保”水平的根本在于技术集成，住宅建筑是技术、产品的集成体，同时，工业化、标准化和模数化的产业化住宅建设应符合市场多样化的需求，技术培育政策应考虑将所有技术进行技术整合同步进行，并在技术上探索多样化的可能性。通过现金的实用技术的集成和完善的产业技术体系推进产业化住宅发展进程。

3.1.3 规范标准保障住宅建设中的法规、规范和标准是推进住宅产业化的重要保障。《房地产法》、《建筑法》作为目前我国住宅建设的基本法律，对产业化住宅和“四节”规定甚少，《住宅建筑规范》虽然是强制性标准，但有些指标已落后于发达国家，如住宅结构的设计使用年限只要求不少于50年，而目前产业化住宅基本能达到100年，日本已推广设计使用寿命200年的住宅。其余如《住宅性能认定技术标准》、《绿色建筑评价标准》等只是推荐标准，且只针对住宅的综合性能。相关法律责任的不明确和标准体系的不健全严重制约产业化住宅发展，需要尽快制定、出台适合我省住宅产业化发展和房地产业转型升级的住宅建设规范、标准和条例，促进住宅产业化建设。

3.1.4 经济利益促使产业化住宅的建设、研发成本和市场的购买欲望制约着房地产企业对住宅产业化的投入和建设，需要利用金融、税收、保险等方面出台相关政策让开发、购买和管理产业化住宅的企业和个人享受到经济利益的倾斜以促使开发商和消费者对住宅产业化建设、消费的热忱。

3.2 浙江省推进住宅产业化加快房地产业转型升级的政策

3.2.1 住宅产业机制与职能政策

3.2.1.1 政治机制政府对住宅产业化的推进首先应体现在机制和职能上，围绕产业化住宅建设构建一定的政治结构、功能和运行法则。目前，国家和地方政府为促进住宅产业化进程，通常成立专门的组织机构――住宅产业化促进中心，体制主要有以下四种模式，见表1。

3.2.1.2 技术推广机制产业化实施的主体是住宅建设，因此技术的推广离不开住宅项目的运行。建议以开发项目为载体，依托省住建厅和土地、规划、房地产管理等政府行政部门在房地产项目的整个开发过程中，将开发和产业化合二为一。在我省良好的房地产开发市场和先进的房地产开发条例基础上，在土地出让、设计、规划、竣工验收和管理等一系列项目运作过程中通过制定相关标准、规范和条例，强制推行产业化住宅的建设。

3.2.2 住宅产业政策住宅产业结构政策是指确定住宅产业的各组成部分（投资开发企业、规划设计企业、建设企业、部品生产企业等）的构成比例、相互关系及发展的先后次序，以实现产业内部结构的合理化和集约化。主要有：

3.2.2.1 建议调整制定产业结构政策，引导一部分基础好、技术力量强、品牌质量优的集团型企业从原有的行业中分化出来，通过内部整合转型和技术集成成为住宅产业独有的主体；同时，积极引导其它行业的企业，在较高的技术层面上进入住宅产业，形成完整的产业集群和产业链。为此可在土地出让、贷款融资、财政支持等方面制定一系列政策，鼓励企业进入住宅产业，促使住宅产业发展成熟。

3.2.2.2 浙江省发达的经济和旺盛的房地产需求市场保证了住宅产业具有巨大的市场潜力和发展空间。为此，应制定向大型优质住宅产业集团倾斜的政策，在技术上、在组织管理上为一体化住宅产业集团的形成和发展创造条件，鼓励其进行扩张、兼并、重组，引导住宅产业中的各主体企业向专业化、规模化、集约化方向发展，实现规模经济，促进产业健康发展和房地产业的转型升级。

3.2.2.3 将现有的住宅部品和设备生产企业进行技术改造和产业重组，使其形成比较完善的产业体系。建议政府在土地批租、用地目录上出台相关政策鼓励住宅产业链企业开展产业化集成产品的试制、检测、模拟、展示和体现，为其提供低成本的研发场所，降低企业从事住宅产业化技术研发的成本，提高企业从事产业化住宅技术研发的意愿。

3.2.3 住宅产业技术培育政策住宅产业技术培育主要是指通过政府投入研究完善住宅产业现代化技术框架体系。目前住宅的基础技术研究不足，技术标准不健全。建议制定政策将以单项应用为主的住宅技术进行有效的集成和整合，形成完整系列的建筑体系；提高住宅部品的通用性、配套性、工业化水平，形成系列化、规模化生产体系；完善建筑节能、节地、节水、节材和环保标准体系，出台适合浙江省发展的“四节一环保”标准，力求体系完善、内容配套、要求明确。

如以节能技术培育为例，按照中国最新的建筑能耗标准，浙江省的新建住宅能耗降低50%。在能耗降低一半后，每平方米负荷仍然为75瓦。而按照欧洲的低能耗标准，每平方米负荷仅有25瓦，只相当于中国新标准的三分之一，未来依然有相当大的减排空间。[3] 推进住宅产业化应围绕提高建筑能效而进行，在下一个五年计划中，使住宅建筑节能全面进入65%的节能率。这需要包括建筑节能技术研发，节能建筑的设计、建造，节能材料、节能部品的开发和生产，空调、供热系统等用能系统的设计、建造与改造，可再生能源的开发利用以及节能服务等。

除培育 “硬技术”外，建议注重产业化住宅“软技术”的培育，即产业化住宅建造和经营人才的培养、消费者理性消费的引导，产业化住宅市场生产和消费环境的培育，以促进整个社会住宅生产方式和消费模式的转变,推广中小户型普通住宅的建造消费，抑制高档豪华商品住宅的市场供应和消费。

3.2.4 经济金融政策经济金融政策主要有：

3.2.4.1 建议设立住宅产业化专项科研基金，政府投入一定的财政支持住宅产业化的基础研究。如课题研究、技术研发、产品试验等。

3.2.4.2 开发建设、消费、管理产业化住宅的企业和个人优先享受金融信贷支持，提供低息贷款、贴息贷款等。

3.2.4.3 开发建设、消费、管理省地节能环保型住宅的企业和个人享受优惠的税收政策，如免收物业管理保证金、契税税率优惠、土地增值税优惠、配套费返还等。

3.2.4.4 出台政策对那些经过培育仍无建设产业化住宅能力的企业处以经济、金融和税收的惩罚性措施。

如以省地节能环保型住宅建设为例，建筑节能政策主要可以采用以下类型（见表2）。

结合我省目前产业化住宅发展现状，经济金融政策的实施可有以下几种模式。

①经济金融政策需要分阶段实施。经济金融政策应分为几个不同的阶段，不同阶段政策的侧重点不同。初始与推广阶段应出台较多的扶持性、鼓励性性政策，如税收减免、财政补贴等，激发企业和业主采取节能措施的积极性，培育市场机制的建立，推动产业化住宅的发展。随着产业化住宅市场成熟，可逐步减少激励政策，更多采用强制性、惩罚性政策，如对没有达到节能标准的建筑勒令停建或限期改造，对无开发产业化住宅能力的房地产企业降低开发资质、提高贷款利率、提高土地拍卖企业资格审查等。

②经济金融政策需要正向与负向限制相结合。经济金融政策不仅包括对符合产业化建设要求的住宅（如达到康居工程、性能认定住宅），以及符合产业化及节能发展方向的技术、材料、部品，通过财政补贴、税收优惠、政府贴息等进行正向鼓励，也包括对一些不符合住宅质量发展，如不符合节能发展但暂时又不便于强制性退市的材料、部品等，通过经济手段，如收取额外的费用等来限制其发展。

③经济金融政策需要结合产业化建设效果。经济金融政策应结合产业化建设效果，是指根据产业化住宅建设的实际效果进行的激励，如按照产业化建设面积、按照每户或每平米的能耗水平给予激励，而不仅仅停留在概念上的应用，借以促使企业依靠技术创新和扩大产量来增加利润。随着时间的推移和产业化住宅规模的扩大，产业化住宅和部品的市场竞争力会越来越强，技术进步也会促使其价格越来越低，消费者、国家和社会都将从其投入中得到越来越多的收益。即使激励减少或者终止，产业化住宅和部品仍然保持竞争力，从而建立起有效的市场运行机制。

3.3 浙江省推进住宅产业化加快房地产业转型升级的措施

3.3.1 推行部品认定和成套技术选用的研究工作。部品专门化生产是住宅产业化的关键，组装式住宅建造的推进没有部品是不可能成功的，而浙江省在部品生产的方面在全国并不占优势。因此，推行住宅产业化战略首先必须推行部品认定和成套技术认定的工作。可参照国家康居示范工程的办法，设置省内标准，促使企业的参与，并在此基础上鼓励企业成立研发中心。

如以产业化节能住宅为例，结合浙江省现状，建议采取以下措施：

①以太阳能热水系统为龙头，推进绿色能源的应用。家用太阳能热水系统技术比较成熟，具有广泛的应用前景。浙江省现有的政策是对13层以下的住宅建筑屋面强制采用太阳能热水器。但比较先进省份，我省太阳能热水器的使用不够广泛。政府应充分考虑太阳能热水器与建筑构建一体化的有机结合，激励13层以上的住宅建设“太阳能屋顶”，汲取山东力诺瑞特新能源有限公司“太阳能阳台”、 “太阳能墙面”技术等先进技术，降低住宅热水供应、采暖能耗。并以此带动地源热泵、空气源热水器等节能部品的使用，提高建筑使用能源中绿色能源的比例。

②以围护结构节能为主打，降低空调、采暖能耗。中国向国际社会作出了碳减排的承诺，在建筑领域要履行该承诺，减少冬季采暖、夏季空调的能源消耗是关键，这都可以通过房屋维护结构的改造来实现。围护结构能耗是指由建筑外墙、外窗、屋面等建筑护结构传热所产生的空调采暖能耗，这部分能耗约占建筑使用能耗的50%。其降耗的主要方法应是保温、隔热、遮阳三项技术齐头并进。其效益远远大于增加的建筑成本，对于碳减排能够起到事半功倍的效果。”

降低护结构的传热系数，降低空调、采暖能耗。对于外门窗而言，本省的住宅建筑历来存在窗墙比大、外窗传热系数较大的弊病。在一般的住宅建筑中门窗面积占建筑结构面积的30%，而能耗却占结构热损失的40%～50%，其中玻璃面积又占门窗总面积的58%～87%。因此，改善门窗的绝热性能成为降低建筑能耗的重点。[4]目前，我省住宅建筑的外窗采用我国生产的中空玻璃［浮法玻璃+间隔条（6~9mm）+浮法玻璃］，其传热系数一般在2.9W/m2K以上，而北美和欧洲一般标准配置“低辐射镀膜（Low-E）玻璃+间隔条（16mm、充氩气）+浮法玻璃”其传热系数可降低到1.8W/m2K以下。如今国内的Low-E镀膜玻璃年产量达2000万平方米左右，我们有条件将外窗的传热系数降低到2.0左右，而且增加的建筑投资并不大。若按平均窗墙比0.3，夏季空调时间为60日计算。浙江省十一五期间新建住宅的1亿平方米，仅外窗一项夏季可节省49680万KW空调冷量，若空调能效比为2.5，约能减少消耗19872万KW电能、折合标煤2.4万吨。因此，政府制定的经济政策应激励房地产商选择低传热系数的外窗。

对于外门墙而言，结合浙江地区的气候特点，合理采用外墙外墙保温隔热措施，也是保证建筑节能效果的关键。目前，我省的住宅外墙从提高保温效果的角度考虑，采用热阻较大的有机材料，构成外墙外保温系统；从提高保温系统使用寿命、减少维护的观点出发，采用强度较大、热阻小于有机材料的无机材料，构成外墙外保温系统；从保温和墙体一体化考虑，从提高保温系统使用寿命、减少维护的观点出发，采用外墙自保温系统。但是，从产业化工厂化生产、提高保温效果、便于现场的装配式施工方式的视角，住宅建筑的外墙采用保温夹心的复合系统或无机自保温系统更有利于提高墙体的保温性能、使用寿命。

隔热和遮阳主要是指隔绝夏季太阳的辐射热。浙江隶属地区夏季夏热冬冷地区，太阳辐射热是构成消耗了大量空调制冷能耗，对护结构既要考虑保温又要兼顾隔热，应对材料的“保冷”和隔热问题应制订出合理的材性指标。其中外门窗遮阳、屋面遮阳、墙面遮阳技术是解决隔热问题的有效措施。住宅工厂化生产中为建筑的外门窗遮阳、屋面遮阳、墙面遮阳设计和生产创造了有利条件；也为该类产品、部品的系统化，构件的标准化提供了先决条件。因此，政府应该制定经济政策，激励遮阳技术的应用与发展。另外，据试验测定，隔热涂料的使用，在夏季也能降低外墙和屋面的表面温度约4℃左右，所以推广墙隔热涂料的使用，提高外墙和屋面隔热性能，也是节省节能投入，降低建筑能耗的一条有效捷径。

3.3.2 培育住宅产业化生产基地。以部品认定和成套技术选用为基础，培育省内企业的产业化生产基地，成为产业化基地的企业，可以参与省级部品标准和技术标准制订的组织工作。并给予一定的经济政策（免税等）、资质认定等方便。

3.3.3 建设产业化住宅示范小区及相应的政策优惠。采取以点带面的方式建设产业化住宅示范小区，主要有以下几种模式：

①以政府投资为主体的保障性住宅小区率先成为产业化住宅示范区。

②新农村建设示范工程。以政府补贴代建方式委托省内有产业化住宅开发经营能力的住宅集团以产业化住宅建设管理模式开展新农村建设。

③建设住宅产业化示范城市。扶持杭州或宁波建立产业化试点城市或区块，类似于保税区，享受倾斜政策，鼓励研发、鼓励生产、鼓励消费。

④鼓励房地产企业将产业化住宅技术、设计、规划和管理应用于新建小区，对产业化住宅楼盘的建造和消费给予一定的贷款利率和税收优惠。

3.3.4 扶持培育住宅产业集群。住宅产业集群主要有四大板块组成，分别为房地产开发业、新型建材制造业、建筑施工业和围绕着住宅产业相关的服务业。图1为典型产业化住宅集团产业链流程结构示意图。[5]

3.3.5 依托政府的《土地出让条例》、《房地产开发条例》、《住宅验收条例》和《物业管理条例》将产业化住宅开发比例作为土地出让和项目开发建设的前置条件，住宅验收的必备条件。

3.3.6 推广住宅全装修。住宅的装修设计必须通过土建设计单位认可，施工总承包中必须将全装修纳入工程装修中，以避免出现土建与装修“两张皮”的所谓“精装修”住宅。为提高企业开发全装修住宅和消费者购买全装修住宅，建议将土建和装修分开计算税基，分别纳税。

3.3.7 房地产企业资质认定与整合与产业化住宅开发相关联。依托住宅建设质量控制体系引导企业内部管理体制改革，在企业资质认定和升级审核标准中体现产业化住宅的比例要求；引导企业培养产业化住宅研发和建设人才，建议一级房地产企业的“总工程师、总会计师、总策划师”必须接受一定课时的产业化理论和实践培训。

3.3.8 将建筑工程技术列入《高新技术产品目录》，让住宅产业化的开发与消费享受高新技术拥有的产业优惠政策。

3.3.9 将省地节能环保型的产业化住宅列入“浙江省政府重点支持的高新技术领域”规定范畴，住宅产业化的研发技术和产品列入浙江省政府规定的新技术、新材料、新工艺、新产品的目录，享受相关的优惠政策。

3.3.10 将用于省地节能降耗的产业化住宅研发的国外先进实验仪器设备列入海关减免税产品目录，享受海关税率优惠，降低企业住宅产业化研发成本，激励企业对产业化住宅的投入。

3.4 推进住宅产业化的主要工作任务和目标今后3～5年推进住宅产业化的主要工作任务包含以下内容：

3.4.1 严格实施住宅建筑节能从2010年始，新建住宅建筑节能设计严格执行不低于50％的标准，其中康居示范工程项目实施节能65％的标准。对既有建筑节能改造逐步开展，到2011年底，各设区城市完成应改造面积的25％，县和县级市完成15％，其他小城镇完成10％。新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10％。

3.4.2 强化节约和集约利用土地通过居住区的合理规划、设计，提高土地利用的集约和节约程度，严格控制别墅等低密度项目建设。居住建筑要在符合健康卫生、节能及通风采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。

3.4.3 深入开展节约用水积极开展节水产品研发，加大节水设备和器具的推广力度，推动居住小区住宅节水和中水回用设施建设。推进雨水回收使用和污水处理再生利用，不断提高再生水使用比例。建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20％以上。

3.4.4 积极推进原材料节约要积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材（能）耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。建立和发展住宅产业生产基地，加快推进住宅建筑工业化、标准化、产业化，实现住宅部品通用化和生产、供应、服务的社会化。禁止使用实心粘土砖，到2010年底，新型墙体材料应用比例达到65%以上。

3.4.5 加强对住宅项目的装修管理积极推广住宅一次性全装修或菜单式装修模式。2010年，新建住宅一次性装修到位率力争达50%以上。

3.4.6 建立健全和全面实施住宅性能认定制度继续抓好住宅性能认定工作，建立健全住宅性能认定制度，不断扩大覆盖面。到2010年，全面开展住宅性能评定工作，引导并确保住宅建设满足居民对其适用性、安全性、耐久性环境性和经济性等基本需求。

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