时间：2023-03-16 08:40:09
据中原集团研究中心监测，仅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来的周成交量新高。
从各地成交数据来看，2013年3月4日至3月10日，北京全市二手住宅网签总量为8804套，环比前一周的网签量大幅上涨了70%，与去年同期相比大幅上涨311.4%。
“国五条”调控细则出台伊始，就已经对我国的房地产市场造成如此大的影响，各地的落实调控细则的文件相继出台又将对各省市房地产市场带来怎样的影响。记者在此为你详细盘点截至三月末出台的实施细则，以供参考。
广东"国五条"细则落地 调控力度惹争议
3月25日晚间，广东省人民政府网站公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为广东版“国五条”细则出台，意味着各地楼市调控大幕正式拉开，引发各种评论纷至沓来。不少业内人士表示，该细则内容避重就轻、模棱两可，执行上有差别化，实质性“杀伤力”有限，力度小于市场预期。与之对应的是，昨日大盘大幅下跌的背景下，不少地产股逆市飘红。
细则不细“雪藏”问题
“20%个税没说如何执行”、“房产税及一二套房贷政策被"雪藏"、“简直低于预期设想”。广东省成为“出头鸟”，细则一出就备受争议。
在其1400余字的文件通知中，对应国务院“国五条”各项条款共涉及五方面内容。对大家普遍关心的二手房交易20%个税究竟怎么征收，二套房贷首付和利率是否会提高，限购范围是否会扩大等内容并无详细规定。在其细则中，仅对二手房交易20%个税仅提及“严格执行”，但并未提出如何执行。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，广东版“国五条”并无调控房价诚意、并无调控政策新意。作为全国首个落地的地方版细则，广东版调控的总基调是“保大于压”，房产税全面扩容难、重新强调了价格控制目标、个税20%和限购升级的政策局限于小部分城市，并把细则执行的制定权下放到地方城市，这说明重要的政策执行存在悬念。同时，他认为，涉及市民普遍关注的诸如“个税、限购、房贷”等关键性问题被“雪藏”，而内容又缺乏地方实际可操作性，重要政策的制定权与落实权之间存在“踢足球”的嫌疑。
也有专家在接受记者采访时直言，在广东版细则的第二条中，关于“坚决抑制投资投机购房需求”里的规定是“房价过快上涨的地区要及时采取限购措施”，“这样的提法很模糊，什么是过快增长？如何界定是过快还是较快？这个标准怎么判定？”该人士表示出自己的担心，如此模糊的调控细则让接下来将出台的各地方细则找到一个很好的“保护托词”。
与此同时，也有分析人士认为，尽管广东版细则对二手房交易个税征收办法及二套房贷如何收紧等没有详细解释，相关问题也需要各市执行的细则来解答。但其明确要求广州、深圳、珠海、佛山继续限购，且原限购政策与“国五条”不符的立即调整，这就意味着，原本未纳入限购的城市如广州增城、从化等区域都将纳入限购，范围是有所扩大的。“至于个税计征办法，由于需要等待国税总局的具体解释，因此在政策中没有细谈可以理解。”
未来“细则”或超预期
虽然在广东版“国五条”细则推出后，市场预期各地未来一段时间也将相继推出“国五条”细则，但从证券市场来看，调控并没有产生多大的负面影响。
“广东只是‘国五条’细则推出的一个开始，后续各地‘国五条’细则的力度是影响行业的主要因素。本轮调控力度最终如何，还要看京沪深等一线城市细则的具体情况”，某券商一地方分析师指出，不排除未来各地“国五条”细则可能出现超预期的可能。目前来看，政策环境仍较为负面，本周是各地政府落实各地方调控细则的时间窗口，投资者应谨慎看待地产板块，耐心等待各地细则出台后再做打算。
华泰证券分析师周雅婷对于各地“国五条”细则的观点是，将不太可能突破现有“国五条”划定的框架，在保护刚需的基础上做略微的修正概率较大，但政策对市场成交的影响，需要较长时间的验证。对于二级市场板块走势，周雅婷则认为上下空间均不大。由于行业业绩增速和估值依然对股价有安全支撑，维持目前位置板块整体向下的空间不大，有一定相对收益的判断。但向上的催化因素推动力和持续性仍然较弱，继续维持短期观望的投资建议。
郑州低调开征20%所得税
“新国五条”细则中关于二手房20%缴纳所得税的政策已经开始在地方落地。
记者日前获悉郑州市的郑东新区已经低调执行二手房按交易差额所得20%个税计征，新的二手房个税计征政策以2006年国税总局的108号文件为依据，强调了能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外，出售5年以上家庭唯一住房，仍可免征个人所得税。此外，二手房交易差额中涉及的合理费用部分也被进一步认定。
“在郑东新区率先实行该政策或为试水之举，一方面新区的建区时间短，在售新盘众多，二手房交易量占全市比重偏低，且新区二手房年限短，交易差额有限，造成的影响会小于老城区。且原始交易税费、合理费用的认定难度低，新个税计征政策落实、可执行度都比较高。另一方面还可以避开包括已购公房、经济适用房等政策性住房的历史遗留问题。”21世纪不动产郑州区域副总经理王川说。
5年以上唯一住房免税
“从3月8日开始郑东新区的二手房已经开始按交易差额所得的20%征收个税。虽然没有面向社会公布，但是对中介公司已经非常明确地知会了。”王川说。
王川向记者表示，除向中介企业告知外，郑东新区办税服务大厅也曾公开张贴公告，提到二手房个税征缴要严格执行国税总局108号文件的规定。
此前，同国内的多数城市一样，郑州的二手房市场名义上实行两种征税办法，一种为差额征税，即按房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额计征20%；一种为核定征税，即对不能提供房屋原值凭证的按房屋交易总价的1%征收，但在实际执行中行业内一般采取后者，多年来有关地税及房管部门也默认这种计征方式。
而郑东新区执行此次的新政策，则明确要求能够提供房产原值和合理税费的必须要按照国税总局108号文件严格执行20%的差额征税。但对出售5年以上家庭唯一住房的仍然免税。
对此，记者向郑州市房管局郑东新区的分局交易服务中心办公室的工作人员求证，对方表示虽然并未接到相关文件，但目前在具体房产交易办理中，核定征税1%或差额征税20%的个税纳税证明都已被作为有效的完税证明要件。
“除了强调能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外，现在还把合理的费用做了明确的细化，除了原始购房费用外，具体到房屋交易过程中缴纳的税金、房屋装修时发生的繁多支出项目，在房屋转让时税务机关都要求纳税人提供详细的费用清单。”王川表示，本此郑东新区的落地细则中，将交易差额中可刨去的合理费用进行细化，这也增强了细则落地的客执行性。
对此，郑州新区地税局税政处的相关人士在接受记者采访时也确认，按照20%差额计征房屋的转让应缴纳的个人所得税时，要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。合理费用包括装修费用、贷款利息、维修基金等。
“商品房及其他住房的装修花费最高扣除限额为房屋原值的10%，且必须提供真实、完整、有效的原始凭证。在装修阶段，纳税人可以先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。”该税政处人士说。
或为避开政策性住房
尽管记者已从当地中介机构及地税部门证实，郑东新区确已开始实行二手房交易差额20%个税计征，但郑州市房管局的相关人士向记者表示目前并未在全市范围内推行“二手房交易个税按差额20%计征”的落地细则，对于郑东新区已实行的落地细则情况也讳莫如深。
相对于落地细则的扑朔迷离，市场的反应更为明确。20%计税新政尚未在郑州全市范围内推行，但是郑州市的二手房市场早已经闻风而动。
郑州市房管局的公开信息显示，“新国五条”出台第一周和第二周，郑州二手房交易量分别达到1842套和2352套，连续刷新了郑州市场二手周交易纪录。而2012年全年郑州市区二手房成交情况显示，全年交易量为26257套，平均每月交易量不过2188套。
“目前只有郑东新区开始执行，主要是因为郑东新区二手房房屋年龄相对较短，房产备案的数据比较全。此外老城区有很多老房子涉及各种政策性住房，很难让房屋出让者提供完整、准确的房屋原值凭证。”王川认为，这是郑州选择在郑东新区率先实行二手房20%所得税政策的原因。
各地静待新20%个税实施办法出台
据了解，由国家税务总局牵头制定的“差额征税实施办法”（以下简称“实施办法”）正在研讨之中，由于涉及房屋原值以及抵扣凭证等问题，因此本月内难出台。对此，业内人士表示，在税务总局出台实施办法之前，地方版“国五条”细则涉税部分或选择模糊说辞，或会直接延缓。
事实上，之前所传部委版“国五条”细则指导意见便是指“实施办法”。
据接近国税总局权威人士表示，由于所得税属于共享税种，其认定与实施必须由中央决定，地方没有资格对其制定实施方案。因此，20%差额征税实施细则部分的重任就落在国税总局头上。
上述人士透露，实施办法将仍保持5年大原则不变，但具体操作还有待明确。我国房屋种类众多，除部分没有参考原值的住房外，还存在商品房、福利房、公房之分，因此，怎样对于房屋原值进行测定是难点。
税收计税依据方面，需要提供哪些凭证也是政策制定困难之处。上述人士说：“像装修、维护等支出是可以用于计税抵扣部分，但是已经一、二十年的住房，每次装修或维护的发票不会都保存着，因此，对于这部分的认定也是问题。”
此前，我国二手房交易中，若转让自有住房是家庭唯一生活用房，并达5年，免收个人所得税，若非家庭唯一住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差额20%计征，若不能提供，则需按交易总额1%计征。
其中，按20%差额缴税时合理税费可以进行抵扣。例如转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
“实施方案必须制定得清晰且具有可执行性，‘一刀切’按差额20%征收存在现实执行困难。如果方案不清楚，一方面地方会难以执行，另一方面对于保护刚需方面的设定也有待研究。”上述人士表示。
上海方面，据相关人士透露，虽然细则会于31日前按时，但里面对于20%差额征税一事也只是重申国务院意见。安徽相关人士则透露，还没有具体时间表，或许会等国税总局的指导文件。
太原市房管局相关人士表示，目前相关细则已进行多次修改，因为涉及银行、税务、发改、物价等部门，还需要征求各部门意见，所以细则还在商讨完善当中。但税务机关相关人士表示，该部门还没有见到过相关细则，因此出台时间还有待观察。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，地方版“国五条”细则，在国税总局出台实施办法前很难给出清晰的方案，因此，部分地方会选择模糊处理，照抄国家表述，另一部分则会等实施方案出台后再进行。
“地方执行力不足是造成楼市调控效果不佳的主要原因。”银河证券首席经济学家左小蕾说，只有地方真正执行中央政策，才能避免产生调控失败的结果。
3月底以来，各地的新国五条细则集中落地，据统计已有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、厦门、杭州等35个城市了地方细则。但各地调控力度并不相同，除了北京细则较细、力度较大外，绝大多数城市落实细则内容并无新意，只是重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施，如合肥、南京、郑州等地则干脆没有提及。而二手房交易缴纳20%所得税的政策也只有北京实际落地。
鉴于宽严有别的地方细则，一二三线城市的新政效果也出现差异化。据上海易居房地产研究院5月3日的《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断，但20个城市跌幅大小不一，一线城市成交下滑近半，而三线城市则受影响最小。
4月份，这20个被机构关注的典型城市中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。作为新国五条细则的“风暴眼”，一线城市的成交下降了近一半。其中北京的跌幅最大，为61.9%。同时，广州、上海和深圳的跌幅分别为54.8%、41.3%以及0.8%。值得注意的是，在一线城市成交量下跌的另一面，是整体楼市供应的减少。
而二线城市天津、石家庄、青岛、南京、杭州、南昌、福州的新建商品住宅成交面积为390万平方米，同比增长39.4%，环比下降23.1%。显然，新国五条细则的实施，也对其楼市的降温产生了相应的影响，但环比跌幅远小于一线城市。相比一二线城市，三线城市的环比跌幅最小。4月份，唐山、淮安、扬州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海9个三线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，同比增长23.5%，环比下降19.1%。
“新国五条”出台已近百日，而地方版细则落地已两月余，无论是市场的真实反应还是研究机构的数据均表明，新政所导致的地方市场分化正在加剧，楼市正在进入“后国五条时代”。
由中央制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点。这是在近年来出台的房地产调控政策中，首次明确将在大中城市执行限价政策，并首度将房价调控工作纳入地方考核体系。从实践来看，执行限价政策，不仅能在很大程度上加大地方政府执行中央调控的决心，也能在很大程度上控制民众对于房价上涨的预期。
各地细则虽然都已扎堆出台，但过于宽泛、缺乏针对性的细则受到社会质疑。这也导致一些地方的楼市出现了新动向，个别二线城市细则公布后房价甚至出现较大涨幅。另外，值得注意的是，新的“地王”再度回归。4月以来，广州、厦门、杭州、长沙等地都出现了高溢价地块。
同时，一些开发商仍然想方设法“玩猫腻”，钻政策空子。例如，在调控政策最为严厉的北京，一些房产项目出现了购房签订两份合同，将毛坯和精装拆分支付的“新招”。开发商之所以在精装修上做文章，就是希望通过“假降真涨”的猫腻来规避严厉的“限涨令”，以便能顺利取得预售证。
以上种种乱象都是当前楼市调控大格局中的不和谐现象，这股逆流也昭示着楼市调控还很艰辛、漫长。本轮调控的难度依然不小。尽管政府希望能限制新房供应价格，但从实际效果来看却是限制了供应，房企资金较为宽裕使得房价依然坚挺，短期内即使调控加码，房企全面选择降价的可能性不大。楼市调控不能仅限于量跌价滞，最终目标是价格稳定。
要解决当前房价居高不下的困局，不能一味地“限价”、“限购”，还是应该在加快“土地财政”改革、实施房产税、拓宽百姓投资渠道等多方面采取措施，要严格执行限购、限贷政策；加快使已建成的保障房投入供应；相应的考核、问责等程序也要及时跟进，发挥实效；通过建立健康的资本市场，丰富人们的投资渠道，从而为楼市合理“减压”。如此建立起房地产稳定发展的长效机制，通过行政和市场两只手协调配合才能奏效。因此，房地产调控还有很长的路要走。
土地市场骤热
近日，上海世博板块土地6连拍屡创新高，楼板价从5月8日下午的3.32万元、5月9日上午的3.99万元上涨到5月9日下午的4万元，“地王”纪录不断被刷新。大批央企与国际企业上演着激烈的“抢地”竞争，前所未见的成交价让市场惊讶。
5月8日上午，华泰保险、深圳立业集团和益海嘉里投资以27075元的楼板价拿下世博A区三地块，虽然是底价成交，但已远高于之前世博拍地水平。5月8日下午，中电投力压三峡集团，以33192元的楼板价抢下A09-01地块。5月9日，台湾Maxbase公司以39932元的楼板价抢下A09A-02地块；台湾远东新世纪更以40079元的楼板价抢下了A09B-02地块，创下2010年3月以来的地价纪录。
数据显示，5月预计上海将有21幅经营性用地出让，合计出让面积为41万平方米，累计起始出让金额高达117亿元，不论是地块数量还是金额都为年内至今单月最高。
除了上海土地市场急剧升温外，其他城市也出现了推地热潮。5月北京、广州也开闸放量，增加了土地供应。
北京方面，据北京土地整理储备中心网站显示，北京正在供应的经营性用地达到12宗，土地用途包括商业金融、混合公建、住宅等，总建筑面积达到90.54万平方米，集中在大兴、通州、丰台、门头沟等区域。5月7日，北京门头沟区新城MC09-004地C2商业金融地块进行公开出让，北京世纪今创房地产开发有限公司在与龙湖地产和物美置地进行了82轮竞标后，最终以3.68亿元代价拿下地块，该地块溢价率高达104%。
而广州方面，据广州市国土局信息显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。值得一提的是，5月6日，这是广州“国五条”楼市细则出台以来第一次土拍会，广州市拍卖出让三宗土地，总成交金额达21.07亿元。其中最受关注的同宝路8号和10号地块，在经过近200轮的竞价后，佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达25597元/平方米，一举刷新该区域地王价。
而除了一线城市外，二线城市杭州也宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。
受新“国五条”细则出台影响，土地市场“急冻”。然而，耐不住寂寞的土地市场在5月开始躁动起来。业内人士指出，目前开发商的一个共识就是现在市场正处于一个相对低点，是拿地的好时机。
土地市场升温，房价会否因此受到影响？
这是现在社会最关心的问题。在众说纷纭的楼市中，有一种观点认为，“面包”价格的高昂源于“面粉”价格的飙升。现今高昂的“面粉”价格不禁让人担心“面包”会随之身价倍增，市场或许将迎来房价的暴涨。对此，有专业人士指出，“投资性需求得到遏制，以目前情况来看并不具备房价上升的条件。土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响”。
从国五条到广东版细则，我们听到房价上涨的声音一浪高过一浪，大家对北京细则早有预判，好几个疑似版本就在网上流传。但是，京沪版细则一出，涨价声立刻降调了。4月15日，北京市二手房网签套数环比3月同期下降90%，新房成交量环比3月同期下降34%。价格方面，根据来自21世纪不动产的数据显示，当前北京二手房市场业主挂牌价格依然坚挺，尚无降价迹象。3月份21世纪不动产北京主城区领先价格指数上涨2.2%，挂牌均价上涨2.4%，逼近2013年1月水平，呈现近两年以来的次高点。北京新房市场在国五条出台后的1个多月时间内，合计预售项目为16个，这16个预售项目中，所有老项目相比前期预售的项目价格均明显受到了抑制，成交均价基本平稳。
京沪版细则出台
一片涨声中自然少不了任志强的声音，他放话说20%个人税会流产，国五条会不了了之，房价会继续涨。原因是国五条细则难产，各地阵脚乱，房产信息联网也征收不了房产税，大量机关单位房不在登记之列，决策者房产数量多，对政策并不乐意。但是现在，北京的细则掷地有声，住房登记制度时间表明确了到2014年就要全面实行登记制度。这一时间表让一直被人们认为从不放空炮的任志强马失前蹄。
北京落实“国五条”的地方细则明确规定，坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。自2013年3月31日起，京籍单身人士限购一套房，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，按照交易额全额的1%征税。要严格购房资格审核，对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。在房地产市场监管方面，要求加强商品房销售管理，提高商品房预售许可门槛，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂时不核发预售许可证，或暂不办理现房销售备案。
沪版细则与京版细则虽各有侧重，内容不尽相同，但调控的目标和力度基本一致。上海提出，要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行一房一价、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，一房一价规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。明确对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。
报复上涨是对新政的恐惧
房价上涨下跌都是双刃剑，有人在过程中得利，就一定有人在其中受害。“新国五条”及其细则出台之后，楼市反应极其剧烈，一方面是业内大火力地反击和批判，另一方面是市场交易繁忙，二手房和开发商趁机涨价。只从这两点看，这次的新调控政策已经对市场产生了影响，这个影响是恐惧性的。买房人担心房价暴涨，而唱涨的那些人更是火上浇油，他们宣称的房价上涨的理由，竟然是因为调控政策来了，这恐怕是一条说不通的道理。
《人民日报》发文指出，7成以上网友表示调控新政中关于“二手房过户严格征收20%个税”的政策对自己影响最大；超过8成的网友认为增加的个税成本会转嫁到购房者身上；近6成网友表示自己属于卖旧买新的改善型需求，但因为新政出台将推迟购房计划。“百城价格指数”的数据显示，今年3月全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨1.06%，已是自2012年6月连续10个月环比上涨。国家统计局的数据则显示，今年1月份，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，最大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。可以说，地产市场近期过分热络的表现，与此次20%增值个税以及房产税调控政策出台密切相关。
从新国五条出台到各地细则出台这段时间是楼市政策的空档期，每个人都在思考和判断，下一步会是什么样子？房地产市场山雨欲来，二手房挂牌房源大幅增加，此前犹豫不决的买卖双方都加快了决策速度，他们对未来的判断显然是不一样的，唯一一致的就是都希望在另一只靴子落地前规避税费可能给自己带来的伤害。目前的主流观点认为，供需失衡仍是市场主要矛盾。在这种背景下，增加二手房交易环节的税收，也有可能会形成税负转嫁，并在一定程度上抑制业主的出售意愿。增加交易环节税收的主要目的是打击投资投机等弹性需求。
外媒报道，2012年开发商建起了1100万套住宅，这还是有记录以来房地产业最困难的一年。如果以目前的速度继续建下去，5年内他们就能每年建成1900万套房。他们认为，除非城市化速度出现无法预计的加快，否则将会有大批的房子只能等到房价暴跌时才能卖出去。
中国的楼市走向还有很多的不确定性。从历史数据来看，每次中央出台调控政策，到地方执行细则出台前，买卖双方都会急于成交，短期还会出现明显井喷。但是在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩。4月底各地细则全部到位，这么看来5月的交易量可能会明显下降。在细则出台之前的这段时间，人们的每一个动作都仅仅是对历史的记录和对新政的恐惧。
一道曙光
关于楼市调控，我们已经搞了十多年了，“国几条”也出台了好多次，但是效果并不明显，甚至有越调越高的说法。如何调控有效果，也争论了好长时间，有人提出了好多条建议。笔者认为，效果主要是看决心，要动真格一条就够，那就是抓政策落实和反腐败。这次在地方细则出台之前，国务院公布了住房登记的时间表，这无疑是给既得利益集团敲响了警钟，投机从此该是告别楼市的时候了。
北京细则有标志性作用，其他地区会按照北京的样板继续做下去。这次狼真的来了，京沪版细则差不多就能终止全国房价疯狂上涨的时代。一线城市抑制了房价上涨的冲动，其他城市的投资就失去了方向，这让前些天还在蜂拥高价购房投资的人感到失望，甚至不满。种种迹象表明，从新国五条到京沪细则就像是打响了一场歼灭战，从排兵布阵到诱敌深入，最后好似是收进口袋关门打狗，让高房价无处可逃。
一、其细则公布的时间提前。当下全国两会正在召开，特别是政府换届，新老交替的重要时刻。但“国五条”及细则提前10天、与延后10天再公布，会有很大的差异吗？尤其是，“国五条”与其细则两者之间公布的前后时间，仅相隔8天。对此的合理解释，只可能是国内房价上涨的迅猛势头，似乎再到危险和麻烦的地步，或者是到了监管部门难以忍受的程度。
二、事实上，历次所有“国N条”，都是基于“房价上涨过快”这个最大原因和前提所制定。但遍查所有的“国N条”以及各地的调控具体规定，皆不见究竟什么标准的涨幅，才属于“房价上涨过快？”那么，政策制定者、执行者，开发商和楼市的买卖双方，还有更多的围观评论者，到底应该依据什么标准来判断市场呢？今次的“国五条”及细则，对此依然语焉不详。与其说这是一个意外，还不如说是有意模糊为之更准确。
三、今次“国五条”细则与以往其他“国N条”的主要差别就是，1、提高二套房首付比例、贷款利率以及扩大限购城市范围；2、明确卖房者按所得计征20%的个人所得税。后者其实是一个既有的旧政策，只是之前的规定与各地的执行和掌握或有差异。
四、对大中城市房产信息联网及查询、这个被市场高度关注和敏感的问题，“国五条”及细则只有一句话：“要大力推进城镇个人住房信息系统建设”。
进一步讲，新“国五条”对市场最具震撼力和杀伤力的辣招，就是明确二手房转让，要对其收入所得，课以20%的个人所得税。于是，从上周六迄今，国内一、二线城市的二手房过户，骤然呈现井喷及爆棚盛况。办理二手单位过户的人群至少比平时翻了3至5倍，甚至更多。简言之，买卖双方都不愿承担，因“国五条”新规定而硬生生多出来这20%的交易成本；都要抢在新规定落地前，完成买卖过户的手续。
但坦率讲，对二手房转让征收20%的个税并非新招，而是一瓶旧酒。因为国内全面实行住宅商品化和市场化，是在1997前后的事。之前城里人的住房绝大多数都是依靠所在单位的福利分房（产权并不属于住户所有）。从那时起，住宅的市场化，必然会有买方和卖方，也必然会有买卖差价和资本利得。
但根据国内的《个人所得税法》（最早于1980年9月10日获全国人大通过，后经多次修订），加上其细则和其他一些征税规定，早就在对这些收入课税，只是各省市的具体执行和掌握程度差别甚大。于是，国税总局在2006年7月18日，专门国税发[2006]108号文件（以下简称108号文），对此事作统一规定。
108号文的规定分为两种情况，1、核查征收；2、核定征收。前者是指：允许从其转收入中“减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”。其中，“房屋原值”具体分为；商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五种情况。
108号文还有两条免征优惠：1、出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的；2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得的。
3月31日下午，北京、上海两特大型城市出台地方版国五条细则。其中北京市政府做出北严格执行个人住房出售所得征收20%个税、北京户籍单身人士限购第二套住房、进一步提高二套住房首付比例等政策，被外界评价为各城市中“最为严厉”的地方版调控细则。
相比之下，南京等城市出台的细则表述相对笼统：海南省则明确除继续严格执行现有政策外，不再出台新的地方落实房地产调控的政策。其他个别城市则对个人售房征收个税的有关政策，未表述详细的执行办法。
北京成“最严厉”版本
5年以上唯一住房免征个税
京籍单身禁购二套房
提高二套房首付款比例
赶在3月31日大限这一天，地方版“国五条”细则全面落地。北京首当其冲出台了“最严厉”版本，上海、广州和深圳则被认为“较保守”，基本为复制国务院政策。京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。
值得一提的是，北京是目前唯一明确提出“进一步降低自住型、改善型商品住房价格”的城市。在限购、限贷方面，同样是北京版细则更为严格，对原有限购政策进一步收紧，提出“本地户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；同时对二套房的首付比例进一步提高。”而其他城市的表述则以“继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”为主。值得一提的是，北京地税局3月31日率先公布“个人住房转让所得征收个人所得税”具体规定，针对不同房源对房屋原值作了具体划分。
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@余英：据说新“国五条”引发了离婚潮，但是我相信北京的细则绝对会让广大年轻人近期加快结婚！
――全国房地产经理人联盟副主席
@贾康：北京新“国五条”细则出台，禁止京籍单身人士购二套房；严格按个人转让住房所得20%征税，出售五年以上惟一住房免征个税。我的解读：1.离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2.五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3.如何核定“价差所得”似还需有细则。4.尽快出台合理细则是政府责任。
――财政部财政科学研究所所长、研究员、博士生导师
⑥千叶寒985：离婚白离了――立法工作者
上海：强化异地人群贷款审查将严征20%个税
禁发三套房贷款
严征二手房20%个税
调整二套房首付款比例
3月30日，上海国五条细则出台，上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知，通知确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的酋付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。实施意见中明确规定”对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征”。
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@杨红旭：沪细则点评：1.房价目标：基本稳定。严于2011年的不超过GDP增幅。当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故最易达标。2.二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落。3.所得税与北京口径一致，能核实原值的依规征20%。4.限购审核更加严厉，上海早就对本地单身限购一套了，比北京狠。
――上海易居房地产研究院副院长
房价涨幅低于收入增幅
非本市户籍连续1年纳税
不能补交限购1套
《实施意见》明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。值得一提的是，广州此次在限购政策上作出进一步严格的措施，规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。
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@剑难春：这个细则真够“戏”。
@深圳新浪房产：好多网友抱怨细则太“粗”了，让主页君解答，那主页君就这么解读吧：“广东转发了国务院的国五条，并@了广州、深圳、珠海、佛山四个好友。”懂了没？
深圳：未提20%个人所得税征收细节
关键词：房价涨幅低于收入增幅
20%交易个税并未提及
新筹保障性住房4万套
今年深圳房价增长目标是低于本市人均可支配收入的实际增长速度；人民银行深圳市中心支行可根据深圳年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量等。记者见到，深圳实施细则只是表示严格执行[2013]17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，但是具体20%个税怎么收，何时收的问题避而不谈。
海南：不出台“国五条”细则
公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》
调控政策将会执行
从海南省住房和城乡建设厅获悉，海南省已决定不出台专门的“国五条”地方细则，但会坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（[2013]17号）精神，并按照国家政策规定执行。
省住建厅新闻发言人表示，近段时间，“国五条”政策备受各界关注，海南省原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前海南省关于房地产调控的主要政策，譬如限购等都已落实，若再制定专门“国五条”细则没有新的意义。因此，经过慎重考虑，最终决定不再出台专门的“国五条”地方细则。
省住建厅新闻发言人指出，“17号文”涉及的“国五条”内容中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”在海南省，仅有省会海口市涉及执行这条政策，因此，海口市已在4月1日公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》。
省住建厅新闻发言人最后称，“17号文”规定其他内容，海南省都将会严格执行。同时，海南省还会适时出台关于促进海南省房地产业健康发展的《意见》。
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@李仁君新的“国五条”与此前的调控政策相比差别不大，只是在原有基础上进一步加大了调控力度，主要是保持此前的调控效果。“国五条”对海南房地产市场有小干扰，但影响不大，很多业内人士都已将自己调节适应了。
@邱阳：“国五条”在那么短的时间明确细则，主要是去年年底以来，部分一线城市的调控政策有所松动，房价波动较大所致，政府此时明确调控细则，目的在于预防房价出现剧烈反弹，起到稳定楼市发展的作用。从细则内容来看，新意不多，力度也还有待加强，政府主要是重申调控。
二、三线城市：“一句话调控”无新意
房价涨幅低于居民收入增幅
与北京、上海等一线城市出台较为严格详细的实施细则不同，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的“国五条”地方细则中，提出了2013年新建商品住房价格控制目标。让“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为最多的提法，而对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。
其中具有代表性的有合肥市政府2013年新建商品住房价格控制目标“增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，西安市政府“新建商品住房价格增长幅度须明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，兰州、武汉、南京等地的地方“国五条细则”均有“房价涨幅低于居民收入增幅”或类似表述。这些城市推出的调控细则如出一辙，字数少、时间以及行文都极其相似。
一些城市的“一句话调控”被调侃“等于一条微博的长度”，“内容不到60字”等。而其“效果’’也十分明显：办理离婚登记和房产交易的人数明显下降。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”。
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@浙江大学沈坚：不扰民，不折腾，符合新中央精神。――浙江大学教授
@FM95主持沈亮：果然是“细则”――FM95财富广播主持人
@liudeke：杭州的新“国五条”细则，最大程度地化解了新“国五条”中那些违反市场逻辑的行政干预，突出强调了真正有利于稳定市场的两点，即保障房和加大商品房土地供应量。在顸层设计不变的情况下，加大土地供应量是楼市纾困的唯一出路。值得一提的是，杭州更是把保障房的新开工和建成套数落实到了个位数……
摸底评估
在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始汇总地方出台调控细则的情况，并在评估之后向国务院进行汇报。
目前，住建部正在使用各种方式对地方落实国五条细则的情况进行“摸底”和“调研”。但尚未最终确定是否向地方派出国务院联合督察组。对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。
汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况。
对于个人售房收入按规定20%个税的落实情况，住建部在摸底汇总当中，也占有重要地位。在这一领域中，住建部将有望划分“明确执行标准、办法”和仅强调“执行国务院有关政策”两类。
对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策，住建部持“保留”态度。
在汇总各地方政府出台落实中央调控政策情况的同时，住建部正在对地方政府落实政策的力度、有效性等进行“分类评估”工作。在这项工作完成后，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部将向国务院提交有关汇报。
事实上，除北京等特大型城市在2013年度房价控制目标中明确提出房价“保持平稳”外，多数地方政府均将房价控制目标与人均可支配收入增长幅度挂钩，实际上仍对房价预留了“上涨”的空间。
“对于地方政府落实中央房地产调控的政策的力度，我们也会进行分类的评估，17号文件中已经明确了，要落实地方政府对房地产调控的责任制。”住建部官员表示，虽然并未透露具体信息，但他强调，按照国务院的规定，住建部有视情况约谈地方政府主要行政负责人的权力，必要时，也可联合监察部对地方行政官员进行问责。
专家意见
赵晓：国五条执行环节的暧昧
有部电影叫《失恋33天》，而新国五条从国办2月26日正式颁布到3月31日各地方版细则的正式出台，恰好也是33天。电影多少有些理想主义色彩，但现实往往是冰冷的。随着地方版细则的面纱陆续揭晓，本轮调控的靴子总算是真正落地了。
从各地出台的细则来看，基本上可以分为两大类：北京版和非北京版。北京版确实有从严的杀招，而且在已公布的众多城市中，北京是唯一一个有明确执行时间的城市，其他城市都避而不谈。此外，单身限购一套的政策确实能在一定程度上减少需求，并不是每个人都会为了购房而选择离婚。再反观其他城市，一般均只公布房价控制目标，而且这一目标还含糊不清，对统一限购标准、20%差额所得税等政策却懒得提及。杭州细则的全文连标点符号一共才35个字，被戏称为最简洁版的地方版国五条。而南京细则也仅仅“相当于一条微博”。不难发现，多数城市的地方版国五条相当于拳头打在棉花上，被化解于无形之中。面对各地方版细则，中央不表态其实也是一种态度。
叶檀：坐等房价再翻番
国五条地方细则变成地方对盼望房价平稳的普通购房者的再一次戏弄，此次国五条细则是地方政府土地财政的大暴露，房地产作为“救生产业”的现状显现无遗。
随着截止期限的到来，武汉等多个城市纷纷选择在3月最后一天公布，大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外，地方政府甚至懒得对国五条表示礼貌性的致敬。
我们可以把目前的国五条细则视为两届政府经济政策空窗期间，地方政府的心声流露。
顾云昌：三四季度逐步稳定
各地公布的房价控制目标大致与其楼市热度相呼应，北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市较为温和。一二线城市政策力度之大超出预期。预测今年房价总体将表现为一季度偏高，二季度停滞，三四季度逐步稳定。分类来看，二手房成交二季度将遇冷并呈直线下降趋势，三四季度逐步稳定；新房价格波动将相对较小，但也没有大幅上涨的可能。
朱大鸣：地方架空国五条 房地产还是无冕之王
地方实施细则落地给人们一个印象：国五条尚未实施，已被架空。同时传递出一个信号：房地产仍然是国民经济的无冕之王。
首先，价格控制目标模糊不清，就算有的地方称不得高于收入增长，表面上看来还算清晰，但实质上来看，收入增长的幅度真实性值得怀疑。更多地方细则表述是保持“稳定”，到底是涨多少才算保持稳定，语焉不详。总而言之，尽量给自己的目标定得低一些，不费什么事都能完成那是更好的。定得模糊一些，没有标准检验最终完成任务会更好。
第二，大家最关注的20%的个人缴纳问题，中央调控已经大打折扣。北京版本是“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。不能核实房屋原值的按交易额全额的1%征个税，这个例外性的政策，让看似最严厉的个税调控，失去了原有的威力，上海的政策与此差不多。
第三，唯一能让人感到欣慰的是抑制投机性政策方面，各地还算有所“创新”。北京的政策是继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。亮点是限制单身购房，目的是针对假离婚规避限购政策。广东的直接将限购政策局限在广州、深圳、珠海、佛山市几个城市。二套房贷款政策，没有更严厉，像广东甚至都没有提这个政策。上海版本的亮点是“严禁发放第三套及以上购房贷款”。
第四，各地版本细则基本特点是空话套话多，口气严厉但本质上是骨质疏松。很多地方在期限最后一天才不情不愿地出台，拿出来后又让人看出诚意不足。国五条尚未实施，从这些地方细则来看，其很可能就在婴儿期夭折。
贾康：尽快界定价差所得合理细则是政府责任
对北京国五条细则出台有几点解读：1、离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2、五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3、如何核定”价差所得”是还需有细则。4、尽快出合理细则是政府责任。
易宪容：“国五条”能遏制住房投资投机吗？
可以说，由于形势紧迫，“两会”匆忙出来了“国五条”，其目的就是要稳定市场预期，让上涨房价稳定下来，根本目标就是要遏制住房投资投机。
从“国五条”出台的方式来看，还是沿袭了前十年老路，即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策，不是通过广泛的公共决策的方式来制定及获得，并通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系，而仍然是由少数政府职能部门拍板来决定。这样的政策出台不仅无法体现“国五条”的公共性，无法来平衡各阶层之间利益关系，从而使得其政策要实施执行会增加很多困难，甚至于地方政府会采取不同的方式来化解（从一些地方政府出台的实施细则来看，该问题就十分明显）。
“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求，并希望住房市场性质真正出现根本性转变。不过，要国内住房市场性质真正转向到消费为主导的市场来，就得去除住房市场的赚钱功能。对此，政府希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。但是，如果不通过有效的经济杠杆，光靠行政的限购政策，所起到作用的十分有限。而“国五条”所强调的经济杠杆，比如信贷政策及税收政策，无论事前限制还是事中和事后限制的力度十分有限。
细则未出 影响先行
正当天津房地产业界对天津调控细则争论不休的时候，天津房地产早已感受到了全国楼市调控风暴的巨大冲击力，并没有因细则推迟出台而得到幸免。
在新政出台满月后的5月份，天津各个区域的房地产成交量普遍被腰斩，商品房及二手房市场均陷入低迷。据天津房管局的数据显示，5月份天津新建商品住宅成交6087套，成交面积仅63 5万平方米，比上月下降四成以上；二手房市场方面，共成交4981套，成交面积40万平方米，比上月减少一半。
天津房价的回落态势也同样明显，新政问世前天津商品房房价还在冲击万元关口，而到了5月，天津商品房均价已回落到8138元/平方米，环比4月下降了14.1％。据开发商透露，很多原定近期开盘的项目纷纷推迟开盘时间，各售楼处的到访量也大幅下降，客户观望心态加重。
据楼市传媒市场研究部统计，目前天津235个在售楼盘中，已有115个楼盘停止涨价，21个项目在新政之后价格降低，62个项目推出了全新的打折优惠政策。总体上看，天津在售楼盘中停涨及降价的项目已经占到总量的六成比重，比起新政前所有楼盘全面上涨的形势，新政带来的巨大影响显而易见。
细则引而不发 各方浮想联翩
在“国十条”公布后的几十天里，北京、广州、深圳、青岛、杭州等城市的地方版调控细则鱼贯而出，而津版调控政策始终带着神秘面纱。在各城市中，天津虽非京沪深等全国瞩目的一线城市，但依然在房价上涨过快的城市序列当中，政策出台的时间和力度的拿捏让政策制定方进退两难，而这也引发了市场中各界的浮想联翩。
《今日楼市》天津刊记者专门就这些问题，联合房地产网络媒体对天津房地产业内外人士进行了市场调查。在针对津版细则何时出台的问题上，绝大多数受访者相信，天津将会出台针对类似于京广深等城市的地方版调控细则，其中63％的人猜测天津更加详尽的政策细则就在近期即将问世。
表示细则出台时间“不好说”的人占总调查者的21％。只有16％的人认为，天津市场已经调控触底而“不会再出细则”。
在各方对天津地方细则实施力度的看法上，大多数受访者表达了“和为贵”的想法。受调查者中近六成的人表示：“津版新政力度将有所缓和，涉及范围将有所收缩。”但仍有三成人士猜测：“津版调控力度将会更大，涉及范围将更广。”虽然受访者在调控力度上有不同的选择，但这却表明，业内外人士已经一致地认识到，不同城市房地产市场差异化很大，调控政策需要因地制宜，要针对不同的市场状况具体实施细则。
调查中仅有13％的人认为天津细则和国家调控新政难以相比，这侧面反映出业内外人士对本轮调控严厉程度的认可，也显示出绝大多数人对于调控的效果存在信心。
GUESS津版细则8大猜想
GUESS1：二套房首付比例五成
天津二套房贷首付将可能会与全国规定的五成持平。虽然天津房价上涨较快，但是天津市场不同于京沪深等市场中的投资型客户为主，而是以刚需为主、投资为辅，所以尚无须出台更严厉的二套房六成以上首付规定。
GUESS2：蓝印户口购房门槛升高
蓝印户口政策是天津房地产不同于其他城市的最明显差异，在去年蓝印户口曾是天津市场回暖的最有效利器。而在目前形势下，蓝印户口政策明显与“国十条”中关于异地购房的限制有所抵触，所以天津细则中很可能大幅度提高蓝印户口门槛加以限制。
GUESS3：停贷三套及以上房屋贷款
“国十条”中明确了对三套及以上房屋贷款的严格控制，而天津目前已出台的公积金新政显示，在天津居民第三套房已无法使用公积金贷款，天津商业银行的第三套房房贷限制很可能延续这一思路。
GUESS4：多套房以家庭为单位
多套房以家庭为单位是在“国十条”中提出的意见，虽然这一方法衍生出假户口、假离婚、假身份等不良现象，但这仍是目前较为合理而且可执行性高的一种办法，天津将会沿用。
GUESS5：保障性住房门槛降低
天津在去年是少数几个完成保障房建设指标的城市，今年“国十条”再次提出加大保障房建设力度，天津细则将会在这一基础上进一步强化。并且天津在年初已经先于“国十条”，提出多项保障房政策，其中还明确提出今年在市内建设12处限价房。
GUESS6：打击囤地及捂盘惜售
天津是否会严厉打击囤地及捂盘惜售等现象，是民众关心的焦点之一，因为目前土地出让金是地方政府资金的重要来源。但本轮调控中不但“国十条”中提出打击囤地捂盘之风，而且政府又进一步提出清算土地增值税的要求，在前所未有的压力下，天津将会在细则中对这一要求严格制定并执行。
GUESS7：鼓励小户型、抑制大户型
鼓励小户型和抑制大户型、别墅、豪宅等方式，是政府调控房地产由来已久的做法，“国十条”进一步明确这一趋势，天津在制定细则的过程中，将会对大户型和90平米以下户型的房屋区别对待。
GUESS8：房地产数据公开透明
“国十条”中明确提出了房地产数据公开令房地产业透明的要求，天津市房地产信息公开严重不足，天津新政细则有望在中央政府的要求下，弥补这一缺憾，逐步使天津房地产市场数据和信息公开透明。
voice后新政时代天津地产5种声音
voice 1：准备进入下行通道
易居房地产研究院北方区咨询中心总监 沈文
从前年到去年，天津房地产市场快速增长，天津的房地产投资也进入一个快速向上的通道。从数据上看，房地产在天津占据了半壁江山。去年天津整体涨幅达到了42％，说明市场已经脱离了健康，泡沫应该是有的。
由于进入门槛较低，很多的房地产企业将开发、发展的目光聚焦到了天津。GDP还是在高速增长，投资增加了以后，天津出现了消费习惯的转化，房子成了天津的投资品，甚至存在很多投机价值，导致了房价的快速上升。新政出台以后，给天津房价的下调带来了一些不好的影响。
新政后，天津市场的回调筑底的降幅，不会像一线城市或者说投资旺盛的城市那么大，但从整体情况看，天津已经开始准备进入一个下行通道了，二手房趋势会更明显一些。销售减缓以后，价格也会相应产生松动，我对后市的预测是风险与机遇并存。机遇包括政策性的利好消息和整个供应线上的利好消息，以及天津一定的人口储备。
每一次支撑型政策出台以后，天津市的房价也会跟着马上上涨，打压型政策出台后，天津房价也会出现下降。天津对政策面的理解，应该说不够深入，更多是跟风型。天津市场目前来讲还是刚性需求为主的市场，会有人云亦云的情况。天津下一步也会有回调，还会快于其他城市。总体来讲会滞后几个月，一般之
后的3至4个月开始有调整。
同时天津的地价还是相对理性的，真正主要的价格上涨区间是在中心城区。而滨海新区在2010年是面临考验的。滨海新区平均人口住房的保有量相对高于天津的整体水平，也就是说单人住房的保有量比较高，它是一个真正投资型的市场。在这样的情况下，库存的压力会产生。如果没有更新的产业、人口带动的话，滨海新区市场将会出现一个非常明显的滞涨。
voice2：新政莫雷同于全国
城市与区域经济研究所委员副教授、经济学博士 高进田
天津房地产市场有着自己的特殊背景，如刚性需求，因此极具涨幅的发展潜力，自身又具备放涨的内在动力，同时随着外来人口越来越多地进入天津，天津房地产行业将会有突破性的发展，未来的发展空间巨大。
当然，天津楼市作为全国楼市发展的一部分，也会受到整体发展的压力，不过楼市细则不会像深圳等一线城市那样走趋近的方向，天津楼市会结合自身的特殊性在调控中找到更适合自身发展的方式。
未来天津楼市的细则可能会侧重于经适房、保障房一类，基本不会推出强制性的新政细则。目前国家的宏观背景复杂，未来二三年欧洲的金融危机可能会显现，届时我们国家的宏观经济政策也将会受到影响，因此一定要避免多重政策叠加所造成的影响。天津楼市近期处于政府、开发商、购房者三方的博弈状态，尽管开发商会采取让利促销的形式，但房价的降幅不会太大，因此说天津楼市的发展长期是向好的。
此外，天津楼市因为有其自身的特殊性，因此新政细则的出台不会雷同于全国，就像蓝印户口政策作为天津极具特色的细则，就不会因为新政细则的出台而受到影响，未来还是会延续下去。而像物业税这样的政策，天津应该不会出台，因为天津不具备出台和运行物业税的条件，或者说现在的条件还不成熟。同时房产税一直是以某个方式存在，现在的问题是要不要扩大化，不过目前出台房产税在法律上还有很多障碍，未来这样的细则出台的可能性不太。
voice 3：应保持政策的稳定
保利(天津)房地产开发有限公司副总经理 王希岩
从目前的情况来看，新政对于天津市场有一定的影响。对于保利在武清的项目上河雅颂来说，影响不是很大。武清目前主要以外地的蓝印需求为主，而这种需求不是投机投资，而是刚性需求，所以，市场仍有很大的挖掘潜力。
对于异地置业的态度，不能一概而论，主要看地方政府对当地发展形势的判断。对于北京出台限制异地置业的细则，个人认为不适合天津。每个城市都有自身的发展规律，天津现在正处于增强城市竞争力的阶段，需要大量的移民。这些移民将为天津增加税收、劳动力，为城市建设、发展带来很大的好处。
目前天津的城市开发量很大，如果没有外地客源的补充，城市发展会受到制约。另外，天津外来人口的比例在提高，这些在天津工作、学习的人，都会有刚性的住房需求。所以，政策应该鼓励这种刚性需求。我认为，政策不宜做大的调整，而应保持政策的稳定、预期的稳定，避免房地产市场价格的大起大落。
当下热议的房产税，之前一直处于空转层次。房产税是一项稳定预期的措施，有利于房地产市场长期健康发展，从市场长远角度看，肯定是有好处的。但还要具体问题具体分析，现在问题有些复杂，中央政府和地方政府看法不一致，各方的立场也不同，天津还没有施行房产税的基础。
voice4：刚性需求持续或掀供应热潮
天津伟业房地产投资顾问有限公司总经理 李健龙
“国十条”新政实施以来，对明显的房地产投机行为抑制力很强，但还应该注意对一些细微产品的影响力，应该是分不同的片区，根据不同的需求和产出去看待新政的影响。新政的目的其实有两个，一个是宏观调控降低房价，一个是抑制房地产投机行为。所以对于真想买房的人，比如婚房、蓝印户口等刚性需求的人来说，新政的作用并不那么明显，也不会太看重，不能因为国家出了新政就不结婚不买房了。其实购房者手里还是有钱的，资本是需要流动的。所以只要房价在现阶段内不突然上涨，刚性需求还会持续下去。
对于未来天津楼市的发展走向，我认为三季度、四季度可能会掀起一阵供应热潮，有三部分住房将会集中供应。第一个是在2007、08年拿地的项目，第二个是由于2008年全球金融危机导致的开发延期的项目在今年的下半年可能会集中供应，第三个则是保障幽主房。所以在新政颁布之后的房地产“冷场”应该不会持续很久，新政毕竟不是针对普通老百姓的购房，所以市场也一定会回归理性状态，逐渐趋于合理。
当各地具体细则相继颁布后，所有关注天津房地产的人们也都期待着天津细则的具体出台，在第二只靴子没有落地之前人们的心也永远悬着，所以当天津的细则颁布之后，具体针对天津市场的问题去调控，才能真正指引天津的房地产持续稳定地发展下去。
voice5：新政细则暂不出台
我爱我家房地产经纪有限公司(天津)企划总监 陈萌
天津虽紧邻北京，但并不比北京那样的一线城市，天津的投资比例相对不高，市场的刚性需求还是天津楼市的主要特征。目前，天津房地产市场的发展还算是比较平稳的，毕竟投资炒房者是少数，不存在像北京、深圳等城市的那种“接力棒”的炒房形式，因此炒房客并不能扰乱整个行业，而像结婚、改善、置业等有刚性需求的购房者仍占市场的多数，未来天津需要利用全面的、动态的管理模式来调整房地产市场，以利于其健康合理地发展。
其实，房地产行业牵扯到其他的很多行业，如果政策调控不好，则打击面会很大。因此，如果出台太严厉的政策，比如“一刀切”等方式，不仅不利于调控天津的房地产市场，还会对天津房地产市场造成不利影响，因此天津可能不会出台新政的细则。4月17日出台的“国十条”主要针对的是一线城市的投资炒房行为，目的在于调控和引导房地产市场的健康稳定发展，如果天津出台了严厉的新政调控细则，不就承认自己的房地产市场存在问题，不就不打自招了吗?
自4月17日国务院颁布“国十条”以来,各省市纷纷出台配套地方细则,一线城市上海失语。
根据《财经国家周刊》记者调查,有迹象表明,上海不仅未成为政策的真空地带,反而在寂静中酝酿一场更大的风暴。多方人士证实,上海的地方调控细则已经成型,且以严厉程度不同,存在几套方案。而最大的变数来自房产税,这也成为上海细则前期难产的直接制约因素。
在上海调控细则制定过程中,核心部门为上海市房管局。其内部人士在与《财经国家周刊》记者的交流中,并未否认“细则已存在”这一说法。“还没出就等于没有,存在的只是一个征求意见稿,而且并非我们一个部门能决定。”
接近上海市房管局的人士表示,“细则尽管没有公布,事情却一直在做。至于上海政策的落地时间,还要看中央政策的实施效果。”
他同时透露,国务院层面已经准备好8个文件。一旦调控未见明显效果,后续组合拳将一一亮相。“判断标准就是,几个热点城市的房价可否降到满意程度。”
受卡房产税
自北京率先推出“京11条”后,舆论焦点转移至上海。至今,上海楼市新政何日出台,成为迟迟未能落下的“另一只靴子”。
5月,上海细则即将出台的消息流出,细则内容众说纷纭,其中一个共识是,房产税内容将包含在细则中。
但6月份之后,各地并不乐观的经济数据相继出炉,上海细则一事被束之高阁。
接近住建部的人士对《财经国家周刊》记者透露,就在5月份,住建部调研小组曾奔赴上海,小组由房地产市场监管司司长沈建忠挂帅,专程研究上海调控细则。
“上海调控细则早已经成型了,很多人都看到过调控细则的一个征求意见稿,但因有房产税内容,在市场层面引发了很大的反弹。”上述人士表示。
这份意见稿在住建部层面并未遇到阻碍,一位接近上海市政府的人士透露,“从上海市政府到住建部,推动决心都很大,征求意见稿在5月21日就上报到了国务院。”
按照上海市政府的预计,该方案经国务院讨论通过后,将于6月中旬开始实施。
但之后的事态发展超出各方预料。接近住建部人士透露,财政部与国税总局“希望地方能缓一缓,等《房产税暂行条例》先修改一下,再有具体动作”。
《房产税暂行条例》颁布于1986年10月1日,当时的主导部门为财政部。而在今日看来,国税总局也似乎成为利益相关方。
“上海收税,估计是全部收入自己的腰包,房产税属地方税种,在地税局交。因此,上海方面肯定比国税总局积极。”房地产高级经济师章林晓表示。
“现在看来,上海调控细则出不来,就卡在房产税上。”接近上海市政府人士对《财经国家周刊》分析表示。
这位人士进一步透露了所见细则中信贷政策的关键内容:第三次买房者,以及在上海本地缴社保不超过三年者,将不予贷款――此一条严厉程度已超过北京。
他说,细则中明确了房产保有税这一概念。其起征标准是,对于存量房和增量房区别对待。不管之前有多少房产,只要是买新房,就要算总账。“但只对增量征收,还是对总量征收,这一点无法确定。”
“估价按市价,就高不就低,税率按千分之八。据说当时准备了三套方案,这套是最轻的。”上述人士表示。
除了房产税带来的阻力之外,当地开发商反对之声强烈,亦成为细则迟迟未出的重要因素。
上海知名地产评论人蔡为民透露,7月初,政府曾召集众多开发商和中介开会。房管局的高层在会上表态说,上海的调控细则最多影响到20%的人,涉及范围不广,杀伤力有限,和北京不一样。“官方希望通过开发商,让市场都了解政策,大家不要那么担心,该买的还是要买。”蔡为民说。
但在蔡看来,20%是立即的杀伤力,会产生威吓作用。“这20%事实上是地产市场的主力部队,完全可以撬动80%的市场。”
这次会议上,绿地、金地等企业对新政所带来的下行预期均表示出担忧。
“最终,决策层觉得一旦这个细则出台,对市场打击会非常大,希望再观察一下市场,作为政策储备。”上述接近住建部人士表示。
博弈平衡点
全国房地产调控政策是否见效,在某种程度上,决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后,已渐渐恢复元气。
中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示,“目前已经有‘日光盘’出现了,尽管这只是个别项目,却是积极的信号。”
根据他的调研,上海楼市目前进入了新一轮稳定期,“成交量与价格均无太大动荡。”
陈啸天表示,若将上海分为中心、次中心和郊区三大块,则它们均已完成了价格测试。“不怕博弈和僵持,就怕找不到博弈的平衡点。”陈啸天说,“这一平衡点的大概数字是降价15%。”
在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中,“一些7折、8折的盘,走得都非常快。”
陈啸天分析,这些价格出现松动的开发商可分为两类:求周转和创纪录。
比如当地一家知名国企,2009年的销售收入达到106亿元,而今年上半年,其销售额尚不足30亿元,资金压力巨大。
成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示,资金状况好的公司并不少,但随着时间的推移,开发商心态会有变化,而且是朝着不好方向变化。“我们负责的几个项目,大家都已经把开盘预期降低了,销售策略是就低不就高。”
创纪录则是几个大开发商的诉求,为完成年度指标而快速回笼资金。“比如恒大或万科,有一些盘降了15%左右,但它们只降不说。”陈啸天说。
打折促销,看似热闹,但蔡为民认为这依然是个案。“根据我的统计,上海楼市价格仅仅下调了5%到8%。”据蔡为民统计,在较为偏远的嘉定,房价下跌幅度也不足15%。
全忠则认为,看似下调的价格背后,均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。“比如近期高端楼盘入市少,均价自然会下来。”而在他看来,多数高端楼盘的价格并未出现松动。
房产税前奏
价格僵持不下,这与决策层当初的设计背道而驰。
一位接近任志强的人士透露,任上月曾被某部门约谈。在此后的一次聚会上,任志强与王石相遇。“任志强觉得华远降价,带动效应有限,所以劝万科带头表态,但王石拒绝了。”上述人士表示。当时万科已完成350亿元的上半年销售计划,并无降价压力。
就在这次聚会上,任志强透露,若房价继续僵持,会有更严厉政策出来。“这也是任志强近期不断呼吁降价的原因。”上述人士分析。
与此同时,国十条的落实工作依然在进行。8月底,上海再次重申收紧三套房贷。“这说明之前信贷政策始终没有贯彻,因为没有具体细则。”蔡为民说。
“即使没有调控细则,我们的工作也一直在做,就是落实国十条。”上海市房管局人士对《财经国家周刊》记者表示。“具体主导当然是市政府,比如涉及到信贷政策、供地计划等,已经超出了房管局的权限。”
陈啸天对此表示,“政府在刻意保持信息的模糊性,这对楼市有稳定作用。”
对于上海调控细则最终能否出台,多位受访人士意见不一。蔡为民认为,距“国十条”出台超过4个月,此时再出细则已无意义。但他认为,“按照目前态势,上海明年出台房产税不可避免。”
关键词：国五条 房地产市场 建议
一、新政出台背景和核心内容
今年初以来各地房价上涨压力不断加大。据中国指数研究院统计，2月，全国100个重点城市住宅均价环比连续第九个月上涨，同比连续第三个月上涨。为了遏制房价继续快速上涨的势头，2月20日国务院常务会议提出了“国五条”。3月1日，国务院办公厅进一步出台了“国五条”细则。“国五条”核心内容包括：（1）完善稳定房价工作责任制（主要是要求地方政府提出房价控制目标）；（2）坚决抑制投机投资性购房（重点是严格限购措施、强化差别化信贷措施、房屋买卖所得按差额征收20%利得税）；（3）增加普通商品住房及用地供应（年度住房用地供应不低于过去五年平均值）；（4）加快保障性安居工程规划建设（重点是地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入保障范围）；（5）加强市场监管（重点是加快城镇个人住房信息系统建设）。
二、新政出台后杭州房地产市场反应
“国五条”出台后，各地房地产市场反映十分迅速，尤其是对20%所得税政策反响较为强烈。杭州二手房买卖双方“搭末班车”避税的效应也十分明显，二手房成交量出现井喷，并一定程度带动了新房交易量的上升。3月，主城区二手房共成交8627套，同比上涨329.42%，创历史之最；新建商品房共签约4755套，同比上涨10%。新房和二手房均价环比分别上涨2.2%、3.83%，房价上涨幅度略有扩大，但总体在可控范围内。据透明售房网数据，二手房交易仍以刚性需求为主。市中心老小区小户型和学区房是交易热点；外地户籍购房比例呈现下降；豪宅市场表现平稳并未出现抛售现象。
杭州细则出台后，二手房签约热潮明显降温。4月1日，杭州版“国五条”细则正式出台，仅重申了国家政策的原则性内容，并未出台具体严格化的实施细节，对于20%所得税也没提出具体执行办法。受此影响，清明小长假期间，主城区二手房仅签约37套，其中住宅30套。
三、各地新政细则比较
截至4月1日，全国已有31个省、市公布细则或房价控制目标（见附表）。从内容上看，北京、上海等城市细则内容较为全面，而厦门、南京、贵阳等城市则仅公布了房价控制目标。根据“国五条”细则，“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）”均应在一季度末公布房价控制目标，截止4月1日尚有太原、呼和浩特、沈阳、西宁、乌鲁木齐等5个城市未公布。在已出台城市细则中，有以下三点值得关注：一是广州市在细则中明确“从化市、增城市应严格落实〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施”，我们理解为广州市将对这两个城市纳入限购范围，对此前限购政策进行修正，而同样存在限购范围不覆盖全市现象的合肥、郑州、昆明等城市则未在细则中明确；二是除北京明确进一步提高二套首付比例外，大多城市表明将适时或由人民银行当地支行确定时机进行调整；三是针对20%个税征收，仅北京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提及；四、多数城市房价控制目标再度成为房价上涨目标，大多与居民收入实际增幅挂钩，“保持稳定”前提未能充分体现。
四、新政总体影响分析及五点建议
（一） 密切关注中央调控导向及各地政策动向，做好后续各项细则的储备工作
在积累了多次调控的经验之后，中央已把遏制房价过快上涨的重点放在抑制投资投机性需求。“国五条”的出发点即增加投资投机性购房的炒作成本。当前存在的问题是，国家只给出了原则性的政策框架，各地政府目前都处于相互观望的态势，谁都不愿直接出台过细措施伤及楼市，新政执行效果要看中央的后续态度以及各地的配合程度，存在较大不确定性。建议杭州密切关注兄弟城市政策动向，并做好配套细则的酝酿和储备工作，以便后续根据中央政策导向相机行事。
（二）主动维持好住房市场供需关系，防止税赋成本转嫁推高房价
历史经验告诉我们，所得税税赋最终是转嫁给消费者推高房价还是成功遏制投机炒作，关键取决于供需关系。杭州曾于2004年1月执行过按差额征收20%所得税这项政策，由于当时住房市场供不应求严重，卖方几乎完全把税负转嫁给了买方，导致短期内房价快速上涨，执行8个月后叫停。据监测，截至2013年3月31日，市区可售套数84260套，其中住宅55957套，按照月均6000套的成交量，目前待售房源可满足14个月的销售，加上后期将推出的增量和进入二手房市场的房源，目前杭州住房市场供给总体大于需求。建议下阶段杭州继续加快住房用地供给，并完善交通等配套设施建设，积极主动地维持好住房市场供需平衡关系。
（三） 借鉴国税总局06年文件精神，制定细则时注意保护改善性需求
目前学术界以及市场对于新政最大的异议在于“20%所得税”政策是否会影响合理的改善性需求。事实上，2006年国税总局出台的文件曾规定；“对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”建议杭州在后期拟定相应细则过程中，充分借鉴国税总局以上文件精神，保护合理的改善性需求。
（四）做好新房市场价格预期管理工作，防止短期二手房价格上涨带来的传导效应
京、沪、渝等地已出细则中均提到：“新建商品住宅报价过高且不接受指导的，相关部门将不予办理预售手续。”这表明不少地方政府已注意到新的住房个税政策短期内可能推高二手房价格，为避免其对新建住房市场的价格传导效应，纷纷对新建住房采取较为审慎的价格审查和备案制度。根据近年数据判断，杭州主城区房地产交易中二手房占据较大份额（据透明售房网统计，2012年杭州市主城区二手房共成交18648套、新建商品房成交52809套），二手房价格一旦上涨将有充分条件快速传导给新建住房市场。建议杭州在新政出台初期，密切跟踪新房价格走势，并严格执行相关价格备案制度。
（五） 积极贯彻中央调控精神，加快建设住房市场调控长效机制
一、“国五条”出台后市场主体各方反应
“国五条”颁布后，市场主体各方对其反应不一，直接影响到“国五条”的具体调控效果。
1.地方政府实施细则态度消极
“国五条”出台之后，3月底4月初，多数房价监控重点城市纷纷就“国五条”表态或出台地方细则。直辖市政府出台的细则内容基本中规中矩，普遍继承了“国五条”的基本内容。其中，比“国五条”略为严格的只有北京一地（如表1所示）。
从各直辖市公布的2013年的房价控制目标来看，上海的目标与其说是目标，不如说只是对中央政府表示一种态度，与之相比，北京、天津和重庆的房价控制目标——不管是与2012年新建商品住房价格相比还是与当地城镇居民人均可支配收入相比——都显得更为明确。
其他重点城市（省会城市和计划单列市）政府对“国五条”的态度各不相同。既有表示坚定贯彻和执行“国五条”各项要求的，比如深圳、广州、宁波、青岛、昆明、济南等；也有表态时偷工减料的，比如郑州和合肥，在地方实施细则中都没有涉及限购的问题，而且西安和成都除了不涉及限购问题外，只用一百多字就概括了“国五条”多项内容，可谓细则不细；还有部分城市，如南京、杭州、大连、兰州、南昌、长沙等，细则全文百余字，只提及房价控制目标，即新建商品住宅价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入增长水平。值得一提的是，大连“国五条”实施细则的单位，既不是政府办公厅，也不是房产管理部门，而是大连市房地产市场调控工作领导小组办公室。个别地方政府对“国五条”的消极态度由此可见一斑。
2.购房者掀起抢房热潮
3月1日，“国五条”正式颁布后，引起轩然大波，购房者竞相赶在地方政府实施细则颁布实施前完成交易，以回避“按照转让所得20%征税”的政策，各地掀起二手房抢购热潮，多数城市的二手房交易在3月份创下长期单月成交量最高值，尤其是一些重要城市的抢购热潮特别明显。
购房者对房价即将继续上扬的普遍预期，加之为了 “避税”，“末班车”效应促使各地楼市二手房成交量出现“井喷”。
3.房地产开发投资增速稳步回升
房地产市场经历了2012年交易和投资相对观望期后，2013年需求急剧暴涨，房地产开发投资增速持续回升，稳定保持在20%以上（如图1所示）。相较于2013年以来固定资产投资的持续小幅下跌，房地产开发投资回暖明显。
二、“国五条”的调控及市场运行情况
“国五条”是在复杂的经济社会背景下出台的。一方面，国内以政府投资为主体的发展方式短时间内难以改变，而各级财政越来越吃紧却是不争的事实，“土地财政”依然是为数不多的重要选择之一；另一方面，2013年正是换届年，新政既要以保持稳定为最终目的（即稳定金融体系和经济体系），也要反映新一届政府的相关理念和思路。2012年11月，时任副总理的在全国综合配套改革试点工作座谈会上曾提出，为最大程度减轻改革阻力，调整利益格局，要善于在利益增量上做文章，在利益预期上做调整，同时稳妥推进存量利益优化，调整改变预期利益。而“国五条”细则中按照转让所得20%征税的内容，正是“在利益增量上做文章”的最显著体现。
在此背景下，“国五条”出台的目的，一是通过重申按照转让所得20%征收个人所得税直接打击囤房炒房，从而锁定二手房市场，为以后“稳妥推进存量利益优化”做铺垫；二是将购房者推向新建商品房市场，维持房价稳定，既保证了土地市场成交价格和成交量，增加政府收入，又有利于房地产企业去库存化，保证与房地产行业相关的大量银行贷款的安全性，从而维护国内金融体系的稳定。
“国五条”颁布近六个月以来，房地产市场总体运行状态良好，主要表现在以下方面。
第一，新建商品房价格继续稳中有升，房地产企业去库存进展顺利，有利于降低金融风险。
根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况综合分析，2013年3月至7月间，70个大中城市新建商品住宅价格均稳中有升。其中，3月份的最高环比涨幅超过3%（上海3月份环比上涨3.2%），其余月份最高环比涨幅均超过2%。出现环比下跌的城市中，大多仅出现一次环比下跌，且跌幅均为0.1%，只有唐山在4、5月份曾连续出现0.1%的环比跌幅，温州分别在3、7月环比下跌0.1%和0.4%，但5个月的累计涨幅唐山为6%，温州为7%（如表2所示）。综合来看，近5个月中70个大中城市新建商品住宅价格均有相当程度的上涨。
根据国家统计局公布的房地产开发和销售情况综合分析，2013年3月至7月间，新建商品住宅销售面积同比保持较高增长，5个月累计销售面积同比增长约22.5%。尤其是4月份，即各地方政府出台“国五条”细则后1个月内，全国新建商品住宅销售面积同比增长率高达41.0%，销售额同比增长56.8%。更值得注意的是，这一销售成绩是在3月份政策空白期各地二手房交易量出现井喷式暴涨后取得的。
第二，土地市场活跃度提升，有利于暂时缓解地方财政吃紧的状况。
根据国家统计局公布的房地产投资和销售情况综合分析，2013年3月至7月间，全国房地产开发企业土地购置面积跌速放缓，土地购置费呈上升趋势（如图2所示），且土地购置费的增加远超过土地购置面积的增加，说明土地市场不仅交易量开始放大，成交价格也有所提升。鉴于近些年各地对于土地财政过于依赖，市区内可供出让的土地已经所剩不多，此时地价上涨若考虑到区位因素，则其实际上涨的幅度远超数字本身所体现的涨幅。
第三，二手房市场成交井喷之后回归理性。
二手房市场在经历过3月份的交易量井喷之后，4-7月份市场成交量与3月份相比出现大幅下跌，但是，各城市二手房4-7月份成交量与去年同期相比差异明显。
“国五条”实施细则最严格的北京，2012年二手房签约量月均约12000套，2013年3月二手住宅成交增至43780套后，4月份成交量骤降至5212套，环比跌幅超过88%，同比跌幅为33.3%。受到3月份购房井喷的影响，5-7月份成交量也有所下降，同比跌幅分别为42.1%、32.2%和26.5%。
天津二手房市场尽管也受“国五条”影响在3月份出现成交量暴涨，成交2万多套，是2012年月均成交量的4倍多，但随后的4-7月份，成交量仍然超出2012年同期水平，同比增长幅度分别达到82.4%、22.6%、9.5%和8.8%。
上海二手房市场3月份成交量破7万套，环比增幅接近400%，但4-7月份的成交量与去年同期相比有所增长。
从二手房成交价格来看，根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况分析，2013年3月至7月间，70个大中城市中除了温州以外，同样均有不同程度的上涨。其中3月份的最高环比涨幅超过3%（北京3月份环比上涨3.1%），其余月份的最高环比涨幅在1.3%～2%之间。
这就是说，“国五条”对限制二手房交易的作用并不明显，且重申转让所得税20%政策也没有对二手房市场价格造成影响。
三、“国五条”后房地产市场发展预期
从此次“国五条”的调控及以前多次房地产市场调控来看， “十二五”期间，国家和地方政府的政策仍是影响房地产业走向的重要因素。
中央政策已经有所收紧。2013年两会期间，政府工作报告将2013年的GDP增速目标确定为7.5%，M2增速预计13%。与2012年末GDP增长幅度7.8%相比较，全年GDP下滑0.3%；与2013年1月份M2增速15.9%相比较，全年目标下降2.9%，因此，从经济增长目标和货币供应量两方面看，2013年的紧缩意图比较明显。但十报告和2013年政府报告都高调提出要推进新型城镇化，还有近期国务院对棚户区改造的关注，将必然引发新一轮投资热潮。
地方政策仍试图宽松。当前，房地产业对GDP直接且显著的拉动作用仍然无可替代，所以，地方政府对GDP的追求也没有根本变化。如前所述，地方政府基本上是集体打折执行中央政府的“国五条”政策，凸显了地方政府对房地产业的暧昧态度，也是地方政府不懈追求GDP的最直接、最明确、最鲜活的表现。
关键词：增值税；新旧准则；比较
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2012年6月29日
一、引言
2009年1月1日起，我国在全国范围内实施增值税转型改革，国家为顺利实施增值税转型改革，2008年重新颁布了《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，同时出台了一些与之相配套的政策文件，特别是新的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》都是在原有的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的基础上修订的，与原有政策相比对很多内容进行了修改，那么，新的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》与原有的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》之间存在的变化，新的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的实施同原有的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》相比对会计处理产生的影响是本文所要探讨和研究的主题。
二、增值税新旧准则比较
（一）增值税新旧准则的会计变化比较
1、增值税会计科目的变化。增值税旧准则是“应交税金—应交增值税”，新准则是“应交税费—应交增值税”，旧准则中的应交税金还包括了教育税金及附加等内容。明细科目相对少了“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“移出多交增值税”等二级科目。
2、存货会计核算的变化。旧准则中，很多人为的操作使存货的成本存在不实记录，而新准则中存货成本是以公允价值入账，防止人为摊销方法的变化，从而减少了人为操作的空间，大大提高了存货成本的可靠性、准确性。
3、增值税月末与缴纳时会计核算的变化。因为增值税会计科目的变化，旧准则要分很多的明细科目，而新的规则只需要在“应缴税费—应交增值税（已交税金）”科目中核算。相比之下旧准则远远比新准则麻烦很多，所以新准则的产生大大减少了会计人员的工作量。
总体来说，增值税修改之后使增值税更加简单明了的展现出来，使会计核算更加清晰，提高了核算的准确性，减少了会计人员的工作量，更便于信息使用者清晰地了解本单位的财务状况。
（二）增值税纳税义务的确认。旧《企业会计制度》对增值税纳税义务确定的规定中明确指出：企业在销售货物或者应税劳务的纳税义务发生的时间，按销售结算方式的不同，可以分为以下六种：
1、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天；
2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；
3、采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天；
4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天；
5、委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位销售的代销清单的当天；
6、销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额的凭据的当天。
新的《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的主要变化在于：
1、《增值税暂行条例》修订的主要内容
（1）允许抵扣固定资产进项税额；
（2）为了避免转型后可能避免的税收漏洞问题，修订后的暂行条例规定，与企业技术更新无关且内容混为个人消费品（如小汽车、汽艇等）所含的进项税额，不得予以抵扣；
（3）降低小规模纳税人的征收率。修订前小规模纳税人的征收率为6%，1988年开始将小规模纳税人划分为工业和企业两种，征收率分别为6%和4%修订后的小规模纳税人不再设置工业和企业两档征收率，将征收率降至3%；
（4）将一些近些年来陆续推出已经执行的增值税政策体现到修订后的条例中，主要补充了有关于农产品和运输费用扣除率、对增值税纳税人进行资格认定等规定，取消了已不再执行的对来料加工、来料装配和补偿贸易进口设备的免税规定；
（5）根据税收征管，为了方便纳税人纳税申报，提高纳税服务水平，缓解征收大厅的申报压力，将纳税申报期限从10日延长至15日。
2、《增值税暂行条例实施细则》修订的主要内容
（1）限定了固定资产抵扣的具体范围；
（2）部分现行税收政策体现到修订后的细则中；
（3）明确了增值税扣税凭证的范围；
（4）一般纳税人认定门槛降低；
（5）混合销售行为按销售额超过50%确定征收营业税或增值税；
（6）建筑业混合销售由国、地税分别征收；
（7）兼营业务不分别核算，已由国、地税分别核算；
（8）未按规定开具的红字发票不得扣减销项税额；
（9）价外费用范围缩小；
（10）非正常损失不再包括自然灾害损失；
（11）免税权可自行选择放弃；
（12）个体工商户申请一般纳税人不需报省局审批；
（13）销售收入确认的变化；
（14）个人起征点提高。
（三）新会计制度和《企业会计准则》与原会计制度的区别。新《企业会计制度》和《企业会计准则》与原会计制度的最大区别在于采取了实质重于形式的原则，也就是确认时间的不同导致计入的时间也不同。在新会计制度实施以前，增值税纳税义务发生时间与会计核算上销售收入确认时间基本一致，在新会计制度实施以后，由于新制度对销售收入的确认原则发生了重大变化，致使会计核算上销售收入的确认与纳税义务发生时间的确认上存在不一致。