相邻关系纠纷案件的审理与思考

在我国，相邻关系常常具有普遍性和复杂多样性，是日常生活中普遍存在的民事关系，如果处理的不好，容易引发纠纷，影响人们的生产和生活，甚至会造成人身伤亡和财产的重大损害，严重影响社会的稳定与和谐。由于相邻关系的种类很多，而《民法通则》第八十三条及相关的司法解释又过于原则，《中华人民共和国物权法》对相邻权的诉讼时效也未做出明确的规定，因此给相邻权纠纷案件的日常审理带来法律适用的困难；这就需要法官在审理相邻纠纷案件时，既要从实际出发，进行深入的调查研究，又要兼顾各方面的利益，适当考虑历史情况和风俗习惯，正确适用法律，才能够公正的裁决纠纷，保护当事人的合法权益。

本文对日常审理相邻纠纷案件进行分析、研究，对相邻纠纷在理论和实务中相关法律问题的思考，做一个粗浅的论述。

一、 对相邻权理论的理解与界定

相邻关系是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人，在对各自所有的或使用的不动产行使所有权时，相互间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。

不动产的相邻关系的实质是相邻不动产所有人或使用人行使其权利的一种延伸或限制，而从权利的角度讲，相邻关系又称相邻权。

1、正确理解“相邻”的范围及界定

有一种观点认为“相邻”是指两个以上不动产“直接相邻”或“直接相连”；而另一种观点将“相邻”理解为 “相邻接”、“相连接”、“附近”等的意思。我认同第二种观点，并且应当对“相邻”作广义的理解；所谓的“相邻”是指地理位置的相邻，既包括相连接的房屋、土地及其他不动产，也包括与只相邻的、附近的房屋、土地及其他不动产。不动产相邻关系的内容因种类不同而不同，但基本上都是相邻的一方有权要求他方提供必要的便利，使本人的不动产得到合理利用。

凡在不动产的利用过程中，产生的一方不动产与另一方不动产之间有相互利用的必要，均可视为是相邻关系的产生。但是，相邻关系的客体并不是不动产本身，而是相邻不动产所有人或使用人行使其所有权或使用权时所体现的利益。因此，在行使相邻权时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。这是审理相邻权案件时要注意的问题。

2、相邻权调整的主题范围在审理是应该予以确定。

对于相邻权调整的主题范围，《民法通则》未作明确规定。一种观点认为，相邻权调整的主题范围主要是不动产的所有人和使用人，即适用物权中的不动产所有人或使用人之间，但对非物权的不动产所有人或使用人之间不适用；另一种观点认为，相邻权调整范围不仅包括物权不动产所有人或使用人之间，也包括非物权的不动产使用人之间。我认同第二种观点。这同样是审理相邻权纠纷案件要注意的问题。

二、 相邻权纠纷审理时的难点与认定

1、 如何界定相邻权与地役权

所谓地役权，是指土地所有人或者使用人为了自身利用土地的方便，而在他人的土地上为自己所设立的一项权利——通过利用该他人的土地来提高其自己土地的效益与价值，实现经济上或精神上的便利和利益。地役权具有从属性和不可分性等特点，而相邻权具有法定性。从传统民法理论和我国对相邻关系的法律规定来看，相邻关系与地役权的相同之处在于两者均是调整相邻土地权利人之间的土地利用关系而设的制度，然而，两者是两种不同的物权制度，不能互为代替。由于《民法通则》只规定了相邻权，对地役权未作规定，因此在审判实践中极易混淆两者的界限。

如果从以下方面予以界定，则可以使审判程序顺利进行：

（1）、从产生原因方面加以界定。这也是两者之间最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是法定权利，直接对抗第三人，无须登记即可发生法律效力；而地役权是依据法律行为而取得，一般属于约定权利，必须经过登记机关登记，否则不得对抗第三人。同时，地役权也可以因遗嘱、继承9或时效等原因而取得。

（2）、从调整范围加以区分。相邻权调整限度较小，而地役权不但可以调节相邻土地之间的权力关系，也可以为不相邻土地权利人之间利用，其对土地所有权或使用权的限制与扩张程度较大。

（3）、从存在的条件方面予以区别。相邻权存在的条件是权利主体的不动产必须是相互毗邻；既适用于土地的相邻，也适用于房屋的相邻；而地役权只适用于土地的相邻关系，并不受土地侍奉毗邻的限制。

（4）、从权利存续期间及是否有偿予以区别。原则上讲，地役权的期限既可以约定为有期，也可以约定为无期，还可以在订立地役权合同时尚不确定地役权期限，只约定适当的期限确定方法而待以后再行确定，但不可约定为永久期限。至于是否为有偿，则取决于地役权的设定方式和当事人的约定；而相邻权的存续期间是法定的，一般为无偿的。

（5）、从权利类型予以区别。地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，是独立的用益物权；而相邻权既不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权，属于不动产的所有权或使用本身的扩张或限制。

（6）、从是否需要登记予以区别。由于有法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生；而地役权是由其用益物权的性质所决定，其成立及对抗善意第三人的效力，必须以登记为要件。

(7)、从请求权方面予以区别。相邻权受到侵害后，不能直接以相邻关系提起损害赔偿诉讼，而应该以所有权的行使受到妨害予以诉讼；而地役权受到损害后，当事人可以直接提起地役权受损还的诉讼请求。

2、建筑物相邻权的审理

产生相邻权纠纷比较多的原因是由于在城市建设中，规划部门未严格依照规划标准履行职责，造成逾界建筑或违法建筑的出现；或是在旧城改造中不可避免的出现建筑物间距不足的问题而导致相邻采光、通风、排水等纠纷的发生。当这类纠纷发生后，在审判过程中，往往是以被侵权人获得一定的经济补偿作为最后的选择。而由于到目前为止，损失赔偿标准法律没有明确的规定，审判实践中都是由法官自由裁量，很难统一赔偿标准，造成当事人对判决不满意。

通过调研，在此我仅对逾界建筑和违法建筑相邻权如何救济与保护阐述个人粗浅的思考。我本人认为，对于此类案件应该区别不同情况而定。

（1）、对逾界建筑相邻权审理

所谓逾界建筑是指建筑物所有人超过准建土地使用范围或超越规划许可高、长、宽限度的建筑。对于逾界建筑，不应该一律判决拆除。对逾界范围不大，受害人又没有及时向有关部门提出制止的，可以参考德国，瑞士等国家“邻居应有相应的容忍义务”原则，一般可不判决拆除，以免影响建筑物整体性和安全性，法官通过价值判断和利益权衡，可采用支付赔偿金的方式处理。

（2）、对违法建筑的审理

所谓违法建筑是指建筑物所有人没有土地许可和建筑规划许可审批手续而进行的建筑。对于此类建筑，法院受理案件后应中止诉讼，向

有关行政主管部门提出“拆除违法建筑”的司法建议，待行政主管机关处理后在恢复民事诉讼。而对于只是审批手续不完整的，则可责令当事人补办，如按期补办了的，实体处理可参照逾界建筑相邻权予以处理；如行政主管部门不予补办，如属原告则裁定驳回；如是被告，则按违法建筑予以判决。

3、相邻权的诉讼时效

对于相邻权的诉讼时效，《民法通则》仅在141条规定“法律对时效另有规定的，依照法律规定”；《物权法》对相邻权的诉讼时效也未作明确的规定，使得在审判实践中对相邻权是否适用诉讼时效，有不同的观点。一种观点认为，相邻权是一种与一定事实关系或法律关系相始终的权利，不适用诉讼时效的规定；另一种观点认为，相邻权是一种请求权，应该适用诉讼时效的规定。我认为，是否适用诉讼时效的规定，应当根据不同的请求权而定。在行使时，从秩序、效率、公平、安全等价值关系加以考量。对于恢复原状、赔偿损失请求权应当适用诉讼时效，因为恢复原状一般需要一定的时间，而赔偿损失中的有些损失有时还需要经过一定的时间及部门进行评估、计算；而对于停止侵害、排除妨碍、消除危险请求权则不应适用诉讼时效。因为这些侵害事实是处于持续状态，危险处于随时可以发生的状态，并且可能造成严重损害，对相邻权人的人身、财产安全构成潜在的威胁。由于法律对生命安全价值的追求明显大于对秩序、效率、公平三项价值的要求，此时如果适用诉讼时效的规定，则与“以人为本”相悖，不仅不利于社会的和谐与稳定，而且更难以彰显我国法律人文关怀的精髓。