存量房交易纳税核定中的计算机应用

本文作者：翟文 单位：恩施州地税局

存量房交易纳税评估实践

设计技术标准及软件是前提。这是总体工作的基石，如果出现偏差，后续的工作将会走弯路，造成人力、物力和时间的浪费。对此，我们借“他山之石、为'我'攻玉”。按照既立足于试点县（市），又为全州推广打好基础的原则，我们采取与专业评估机构和软件机构合作的攻坚方式进行，不仅解决了存量房纳税评估工作在信息采集、参数测算、软件本地化过程中出现的难题，确保了软件本地化的合理性和实用性，也提高了工作效率，保证了工作质量。同时，我们通过向房管、规划、国土及其他相关部门提取信息，通过实地走访住户采集信息等途径，采集影像资料信息，纸质、电子信息数据，查阅档案信息，调取存量房交易实例资料等，建立了符合恩施房地产实际，具有地方个性特征的评税模型。目前，我州评税主要采用三种方法，即：市场法、收益法、成本法。笔者认为随着在今后存量房纳税评估的实际运行中，应充分考虑到各地的经济与社会发展现状，特别要结合存量房交易市场的成交量大小、交易价格高低、交易市场的透明度情况、房地产税收信息共享度等实际特点，因地制宜地确定行之有效的评估方法。一般而言，对存量房交易市场活跃、区域间交易价格波动较大、房地产信息较为公开透明、选取可比交易实例相对准确的城市，首选应用市场法模型进行评估；对存量房交易量不大、交易价格较低、房地产税收一体化信息尚未实现共享、难以取得较为真实的交易实例的城镇或区域，运用成本法模型进行评估简便易行、也较贴近市场实际，易被征纳双方接受。同时，在成本法模型的框架下，也可以成本法为主，辅之于市场法必要调整因素，来综合考虑房地产价格影响指标，分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。在此基础上，结合考虑楼层、房屋朝向、有无电梯、采光、周围景观、交通状况、有无噪音调整系数，计算房地产评估值，其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法。

提供完整的数据需求是基础。存量房纳税评估一般需要搜集的基础数据包括两方面：成本法主要有：制订评税技术标准需要的基础数据，主要是基准地价数据、建造成本数据、间接费用数据、划分评税分区等；市场法基础数据有：可比交易实例价格、交易情况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数。其中，完善评税技术标准需要的基准地价数据可从国土资源部门获取，建造成本数据和间接费用等数据可从住建部门获取；评税区位划分、确定评税区位划分可比基准价格以及制订房地产价格修正系数等相关评税技术标准工作，可直接采用社会或政府权威部门已的权威文件或数据，如：交易日期修正系数，可以采用统计部门的房地产价格指数或物价指数。也可通过政府招投标形式，由具有资质的中介机构根据市场实际状况对比验证确定后配合完成，如：房屋楼层修正系数、采光修正系数、朝向修正系数和面临景观修正系数等。这些数据作为评税系统开发需求之用。同时，要采集税源数据，即纳税人的基本信息数据及应税房地产的基本信息数据。及房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料等等。这些数据是存量房纳税评估所必备的“血液”。

信息技术依托是手段。在存量房纳税评估工作中，从评税模型的建立，基础数据的审核、整理、筛选，到楼栋影像资料的标准化处理；从各类修正参数的测算确定，到评税结果的运算形成，每一步骤，每一环节都离不开信息技术手段的支撑，它不仅影响试点工作的效率和质量，还事关试点工作的成败。因此，依托强有力的信息技术手段是顺利完成试点工作的根本保证。

专业机构参与合作是必需。由于存量房纳税评估工作专业性强，复杂化程度高，没有专业机构参与其中，仅靠地税部门自身力量和有限的资源远远无法达到存量房纳税评估工作的技术要求。我们在存量房纳税评估工作中，成立了评税工作专家组。聘请房地产估价师、土地估价师、造价工程师、计算机专家、税收专家组成专家组，实现了估价、造价、计算机、税收专家和人才的融合，负责评税工作的具体业务指导。从陌生到熟悉，再到今天的成功，无不凝聚着参与合作的专业机构、各位专家的智慧和汗水，积极借助专业机构的技术资源优势开展工作会起到事半功倍的效果。

建立核定争议调处机制是配套。存量房交易涉及当事人的切身利益，各方反应比较敏感，尤其是计税价格的核定，更牵动纳税人的神经。为了提高存量房交易计税价格评估工作质量和评估结果的公信力，进一步优化纳税服务，依法保护纳税人的合法权益，妥善处理纳税争议，构建和谐的征纳关系，应制定《存量房交易计税价格评估争议处理办法》，建立核定争议调处机制。如我州结合恩施实际制定了《恩施州地税系统存量房交易计税价格评估争议处理办法》。该办法的出台，将使我州二手房交易申报计税价格系统上线后对纳税争议有章可循，有利于公平、公正的解决纳税争议。

存量房交易纳税评估的成效

开展存量房纳税评估将有效地堵塞税收漏洞。通过使用核价软件，统一了计税依据，强化了税收监控手段，有效地遏制了存量房交易活动中利用“阴阳合同”逃避纳税的行为。据不完全统计，截止目前，全州累计通过存量房交易评估价系统评估的案例共有248例，评估后平均调增39.53%。成效明显，充分发挥了堵漏增收的作用。

开展存量房纳税评估将有效地减少纳税争议。开展存量房评估工作，应用房地产估价技术对纳税人申报价格进行评估，使得核定后的计税价格更接近市场真实成交价格，可以堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，减少税款流失，维护国家财政利益,有效杜绝了人为操作存量房交易计税价格和人情税、关系税等问题的发生，减少了人为因素引发的差错而引起的纳税争议，杜绝了随意性，不仅准确度高，更让纳税人感到“心服口服”，税后遵从度显著提高。上线以来，绝大部分纳税人接受了评估软件评估的的价格。虽有个别纳税人对评估价格提出异议，但经窗口工作人员的宣传解释后也接受了评估价格。全部依据核定价格征收了税款，未发生一例争议案例。这也充分验证了我州所建立的评税模型是科学的、是符合恩施州实际的。

开展存量房纳税评估将有效地防范税收执法风险。以前，在存量房交易税收征管过程中，一线征管人员在计税价格核定方面存在较大的主观随意性，容量引发征纳矛盾，加大了税收执法风险。甚至有个别执法人员借此之机，，严重影响部门形象，甚至出现了职务犯罪。直接运用评估软件评估计税价格,避免了人为因素对评估值的影响，评估值也更接近真实交易价格，易于纳税人接受，在有效规范税务执法人员自由裁量权行为的同时，暨能增加税收收入、又能规范税收执法、更大大降低了干部执法的风险。

开展存量房纳税评估将有效地提升税务部门服务质量。通过使用该系统，提高了工作的透明度，实现了税收管理工作的公平、公正。同时，若能将存量房交易评估系统作为一个子模块与省局税费核心征管系统对接，将简化办税流程，大大缩减价格审核和税款征收时间，使“一次申报、一窗办理、一趟办结”的服务模式落到实处，将极大地方便纳税人，降低纳税成本。

开展存量房纳税评估瘵推动房地产税收一体化步伐。通过存量房纳税评估工作，引起各级党政重视与支持，有利于加大与房管部门和国土资源部门的配合协作力度。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节，纳税评估必须加强与房管部门和国土部门沟通协商，通过三家信息联网共享等途径，及时控管房地产交易相关信息，在“先税后证，联合控管、形成合力”的机制下，地税部门利用计算机软件核定存量房交易计税价格，审核和开具契税完税凭证，房管部门与国土部门根据地税部门开具的契税完税证明才能办理相关房屋权属证明，从而进一步推进房地产税收管征一体化步伐。

开展存量房纳税评估将加快造就复合型、知识型人才。从事存量房交易计税价格评估工作的人员，是专业技术、税收管理等各型人员的综合任用。目前全省地税系统相当缺乏该类复合型人才。按照总局要求，今后存量房评估机制的持续运行要实行专业化管理，因此，在开展纳税评估机制的推动下，要将基础好、素质高、技术过硬的人才相对固定在适用岗位上，并着眼注重培养与吸收一批复合型、知识型人才，为房地产税制改革做好思想、技术、人才方面的储备。