房企畸高存量房的多重危害

数据显示，截至今年10月，全国商品房待售面积约为3.2亿平米，超过去年底的2.7亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。

这充分说明房地产调控效果确实有限。证明调控措施本身或者落实力度上存有问题，从而没有达到房企不敢大量拥有库存商品房的作用。房企之所以敢于拥有这么大库存，说明房企对房价上涨还有预期，对调控走回头路还抱有希望。全国商品房待售面积维持在高位，一些开发商销售存量房需十年时间，其将带来多重负面影响。

房企库存越大，累积的房地产金融风险也越大。房企之所以敢于捂盘不售、增大库存，其预期是未来房价继续走高和暴涨。而一旦预期落空，大量库存量如定时炸弹一样风险爆发。试想，库存越大、捂盘越久，每天的贷款利息等财务成本与日俱增，最终销售价格必须越来越高才能覆盖成本。同时，捂盘越久资金链条断裂可能性越大，最后可能以更低价格脱手，其收入必将覆盖不了成本，将难以归还银行贷款、信托融资等债务，最终发生金融风险。

房企捂盘不售、库存畸高将导致推高近远期房价，严重干扰楼市调控。从近期来看，房企捂库存将使得入市房源减少，自住型刚性需求不能充分满足，这必将推高房价。当然，房企目的也在于从推高房价中牟取暴利。从远期看，房企捂盘惜售，会使企业将资金积压在大量待售面积上，无力增加土地储备，从而使得未来开发开工面积减少，将影响未来市场房源供给，从而推高未来房价。

房企捂盘惜售、囤积存量房谋求更高价格销售的梦想必将破灭，越捂盘惜售、库存越大，给房企自己和房地产金融带来的风险就越大。笔者从三个方面分析：首先，从需求上看，前期房价微涨的一波刚需旋风将要过去。在这一轮刚需释放完之后，就会出现需求乏力的现象。只要挤出投资投机性需求的政策没有大的变化比如限购政策等，那么，市场需求将会出现大的回落，房价滞涨现象将会很快出现。

其次，目前看房产税在全国推开已是大势所趋。旨在抑制投资投机性需求的房产税推出将会使得现在仍然持有的投资投机房源快速脱手，也将对房企库存房带来影响，在市场需求有限，房源增加情况下，房价将会走低。

再次，官员财产公示制度备受社会关注，推出只是时间问题。在新任中纪委书记11月30日召开的反腐工作座谈会上，多位专家谈到尽快实行官员财产收入申报公开问题。一旦财产公示制度推出，官员们拥有的多套住房将会提前脱手入市，这也将对房价走低起到推波助澜作用。

因此，从房企自身角度看，一定要认识到捂盘越久、库存越大，经营风险就越大，对企业越不利。在现金为王的今天，尽快销售库存房、回笼资金是上策，是聪明之举，哪怕是适度降价销售。

从银行、信托以及其他各类渠道对房企融资者来说，房企越捂盘、库存越大，自己的债权风险就越大。建议：在库存如此高的情况下，银行、信托等融资渠道应该对开发商关闭，逼迫其去库存化，去库存化就是去风险化，去库存化必将促使房价走低。当然，金融手段逼迫开发商去库存化不是逼死开发商，而是逼其销售库存，增加市场供应，促使房价走低，消化房地产信贷风险。如果从融资上断其后路，那么，开发商面对每天增加的财务成本特别是资金链条断裂情况就会降价销售，就不会像现在死扛价格而不降。同时，房企去库存化后手中拥有现金流就可以重新购地开发，不但对企业经营持续性有好处，而且对未来市场供应有好处，更对未来房价保持稳定有益处。