解读凯宾斯基的选址标准

自1992年进驻中国以来，凯宾斯基酒店管理集团(以下简称为凯宾斯基)旗下酒店遍及北京、上海、成都、重庆、深圳、三亚、沈阳等多个城市。然而，与万豪等外资酒店管理集团在中国的酒店数量相比，凯宾斯基存在着较大差距，目前在中国仅有23家左右的酒店。

担任凯燕国际饭店管理有限公司副总经理的王新，主要负责在全国各地考察凯宾斯基新店的选址工作。在他看来，凯宾斯基的规模与其选址策略有着密切关系。凯宾斯基在选择进驻某个城市时会遵循哪些考量因素?通过王新的阐述，记者试图呈现出凯宾斯基独到的选址策略。

酒店性质决定选址范围

作为欧洲最古老的豪华酒店管理集团，凯宾斯基一直致力于在中国开发及经营豪华五星级饭店。由于酒店定位于五星级饭店，因而凯宾斯基在选址之初便圈定了进驻城市的区域范围。“根据对市场的调查和自身接待旅客的层次来看，凯宾斯基进驻某个城市的酒店通常选择在该城市的高档商务区或者休闲度假胜地。”王新说道。

在王新看来，城市的高档商务区必须涵盖以下几个因素，即区域内需要有高档写字楼、高档公寓、高档商场等多种业态，形成良好的商务氛围。这些因素将对凯宾斯基酒店形成有效的配套支撑和提供潜在的目标客群。

从凯宾斯基在北京、上海、成都、深圳等城市已经开业的酒店来看，其进驻区域都是城市的重要商务中心。深圳凯宾斯基酒店选址于深圳南山新的商业开发区中心，相邻深圳宝安国际机场和深圳会议展览中心。而成都凯宾斯基饭店坐落于成都市城南繁华商务区，距成都双流国际机场仅13公里，毗邻成都国际展览中心、外贸出口加工区。

以北京燕莎凯宾斯基酒店为例，1992年凯宾斯基进驻中国时率先选址于北京燕莎，除了某些特定的历史因素外，燕莎区域呈现的涉外商务氛围亦是凯宾斯基进驻的重要条件。当初在建造酒店之前，凯宾斯基通过对区域的项目整体规划、经济人口和流动人口情况的调查，判断未来该区域将形成浓厚的涉外商务氛围。如今，燕莎区域涵盖了燕莎友谊商城、北京昆仑饭店、燕莎CLASS等诸多高档项目，凭借高端的涉外商务氛围成为北京的一个地标区域。

除了高档商务区之外，休闲度假胜地成为了凯宾斯基进驻某个城市的另一要素。由于休闲度假的目标客人属于同一群体，因此好的自然景观成为了凯宾斯基在选址方面的基本要求。

“目前中国最好的休闲度假胜地是在海南的三亚，因为该城市一年四季都可以供游客下海游玩，而其他地方的休闲度假胜地大多会受到季节的限制。因此，凯宾斯基在三亚建成了一个拥有海景一线的酒店。在当初选址的时候，正是看到该区域拥有独立沙滩的三亚湾景色，并且离市区也不是很远，交通非常方便，没有给人以大城市的堵塞感觉。”王新说道。

地段价值是选址核心

在圈定进驻城市的大致范围后，地段价值便成为凯宾斯基选址层面更为具体的核心因素。由于区域内不同地段各具特点，而酒店作为满足人们对居住需求的服务业，保证酒店客源成为了酒店选址的基本要素。

因此，凯宾斯基在选址之初，便会对进驻物业的具体地理位置进行考察。具体从物业周边的配套设施、道路交通、未来的发展规划、消费者因素等方面来进行调查。例如，如果该街道有诸多高档写字楼、高档商场、大型会展中心等需要提供住宿服务的活动场所，就意味着有大量潜在高档客源作为酒店未来营业的保障。对所进驻物业周边的这些设施与场所的现状与发展作出分析是凯宾斯基评判地段价值的重要依据。

同时，地段的交通状况亦是凯宾斯基考量的另一因素。包括物业周边铁路、航空及其他交通乘客的流动数量、交通的发展及可能改变的规划、交通的通达性和交通工具的变化等方面都要做出专门的调查。以北京燕莎凯宾斯基酒店来看，其交通设施便可以方便旅客到机场出行或者到北京各大商场、景点游玩。

此外，在具体地段上建造什么样的酒店规模和结构亦是选址之初必不可少的工作。因为从酒店结构来看，除客房部分外，其他公共活动部分和饮食部分也占了很大比例。只有结合地段特征来科学划分酒店结构才能充分发挥出地段的价值。

通常而言，酒店面积结构应精心安排以下几个部分：客房部分包括单床房、双床房、双人房、各种套房等；餐饮部门包括主餐厅、副餐厅、主酒吧、俱乐部、鸡尾酒室、咖啡室等，另外应包括与宴会有关的大、中、小宴会厅；其他营业部门包括会议室、健身设施、桑拿、美容、游泳池、洗衣部、商业中心等；非收益部分包括大堂、总服务台、办公室、行李房、电话总机室、电脑室、仓库、更衣室、医务室、职工食堂、锅炉房、停车场、洗车场等。

据王新透露，凯宾斯基通常在一线城市核心商务区内的客房面积大多在48―50平方米之间，而二线城市核心商务区内的客房面积大多在42―45平方米之间。凯宾斯基酒店会根据地段所在周边内餐厅、商场的饮食设施、规模特色、营业时间、顾客层次、消费单价、营业额、菜系和菜单内容等具体细节来划分酒店内餐厅和文化娱乐设施的比例面积，从而形成酒店内部设施与周边配套设施良性发展的局面。

选址规避竞争风险

自凯宾斯基在北京开设第一家酒店以来，其在中国的酒店数量并没有呈现出井喷式的发展。除了在北京、上海等一线城市开设1至2家酒店之外，在成都、重庆、沈阳、银川、天津等二线城市仅开设1家酒店。

“这取决于凯宾斯基坚持的单一品牌发展策略。在去年凯宾斯基成立110年的时刻，其在全球战略上做出了一个重要调整。那就是在全球凯宾斯基酒店数量基本保持在110家规模左右，每年控制在全球发展1到2家新酒店。在中国一线城市开设两家，其他城市开设一家将是凯宾斯基在中国的发展规模。”谈及凯宾斯基在中国的酒店数量，王新说道。

以北京来看，目前凯宾斯基仅在燕莎和长城脚下开设了酒店。正是在这种品牌战略的基础之上，凯宾斯基在某个城市选址时力求做到规避区域存在的竞争风险。作为定位于高档次的五星级饭店，凯宾斯基在选址之时，便会详细调查所在物业内现有的酒店设施情况，以判断区域内同档次酒店业的竞争情况。

“由于凯宾斯基并不以数量和规模取胜，因此在选址过程中便会着重考虑单个酒店在未来长期的赢利空间。如果某个城市区域高档酒店业竞争已十分激烈，凯宾斯基通常不会选择在此区域开设新店。”王新说道。这一点，从凯宾斯基最近进驻的银川、无锡凯宾斯基酒店便可见一斑。这两家酒店所在区域均缺少像凯宾斯基这样定位高档的酒店，不会出现恶性竞争局面。

同时，这种往往只在某个城市只开1家的选址策略能维护凯宾斯基高品质的形象，提升其单店赢利的空间。北京燕莎凯宾斯基酒店开业至今已有16年，据王新透露，虽然北京在近几年涌现出众多高档次酒店品牌，但是北京燕莎凯宾斯基酒店始终保持在一个良好的档次上，其房价实现了稳步上升的势头。

此外，为了避免未来潜在的经营风险，凯宾斯基在选址过程中会把进驻物业业主的综合素质考虑进来。在区位条件大致相等的物业下，凯宾斯基会优先选择产权明晰且与凯宾斯基发展理念相互吻合的业主进行合作。