集体土地房屋登记的书证认定与采证

《物权法》、《房屋登记办法》实施后，集体土地上房屋登记首次纳入全国性法制建设范畴，使得我国集体土地上房屋登记有法可依、有章可循。但上位法的规定较为原则，登记机构遇到了一些具体问题，通过何种书证予以解决，尚无明确规定，导致各地操作迥异。为此，笔者对几个常见的书证认定与采证问题进行分析和思考，以提出有借鉴性的对策和建议。

一、申请人资格认定标准问题

《房屋登记办法》第83条、第86条规定，集体土地上房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记机构认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定且认定较为复杂。目前主要有三种观点：一是户籍说，即认为成员资格以身份证或户口簿在本村即可认定；二是居住说，即以是否实际在本村长期居住生活为标准确定其成员资格；三是折衷说，即以户籍所在地为原则，以长期居住生活的事实状态为例外来确定成员资格。

笔者认为，上述第三种观点概括得更合理一些。确定农村集体经济组织成员资格应以是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口为确定原则，以长期居住在农村集体经济组织所在地生产、生活并以农村土地为基本生活保障且能尽到其他村民相同义务为标准，以习惯为例外，相互结合，共同确定。农村集体经济组织成员资格与村民资格并非完全一致。户籍并不是经济组织成员资格的唯一标准，如不满16周岁的村民，不行使权利，不履行义务，不是其成员；户籍在该村，但长期不在此生产生活，迁入户口时约定不享受权利，不承担义务的，也不是其成员。但户籍一般情况下是经济组织成员资格的前提条件，户籍不在该村一般不是经济组织成员。

对于登记机构如何采证申请人是否具有集体经济组织成员身份，笔者认为，一方面要考虑当地有无设立农村集体经济组织，另一方面还要考虑当地农村集体经济组织与村民委员会的关系。若当地设有农村集体经济组织，申请人需提供户籍在此村的户籍证明和该集体经济组织的证明。对无集体经济组织的地方，申请人需提供户籍在此村的户籍证明和村委会的证明。

二、农村集体经济组织房屋初始、转移登记中关于村民会议同意或者村民会议授权经村民代表会议同意的证明采纳问题

《房屋登记办法》第83条、第86条规定，农村集体经济组织申请房屋所有权初始、转移登记时应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。但是在实践操作中，该证明的收取较为困难。一是登记机构如何知道该村的村民人数和村民姓名；二是对于一个自然村村民少则几百人多则上万人，村民全部签名同意操作难度大；三是即使是收取村民代表会议同意的证明也较为困难，因为登记机构无法核实村民代表的人数和姓名。

对于这种证明，登记机构只能根据实际情况进行采证。笔者认为，这种证明可由房屋所在地村民委员会出具的经村民会议或村民代表会议同意的证明材料。对于村民委员会的地位和职能，根据《村民委员会组织法》村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。鉴此，登记机构可认定村民委员会的证明具备合法性、有效性。对于集体经济组织办理集体土地上房屋转移登记的，笔者认为还应提交集体土地所有者同意的证明材料，因为集体土地使用权能否转移给接受方，应经土地所有者同意，否则，一旦遇到不同意的，就造成房屋所有权与土地使用权的不一致，违反登记原则。

三、村民住房所有权转移登记中对于农村集体经济组织同意转移的证明问题

申请村民住房所有权转移登记的，对于农村集体经济组织同意转移的证明材料，笔者认为，不区分具体情况。难以操作。对于该类书证，登记机构可结合转移房屋的土地所有权人的具体情况，分别处理。

村民住房转移登记时，提供的土地使用证反映的所有权人为村集体经济组织或村民委员会，则可收取房屋所在地村集体经济组织或村民委员会同意的证明，对于一些村改社区的地方，则可收取房屋所在地社区居民委员会的证明。若土地所有权人为乡镇集体经济组织或乡镇人民政府，则可就收取房屋所在地集体经济组织或乡镇人民政府同意的证明，对于一些乡镇改街道办事处的地方，可收取房屋所在地街道办事处同意的证明。

四、村民住房登记中对于申请人应属于房屋所在地农村集体经济组织成员的例外情形问题

1.初始登记的例外情形

建造房屋时为村民并取得规划许可证、土地使用证，办理房屋登记时，转为城市居民，根据《房屋登记办法》第83条的规定，村民申请住房初始登记，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。如此，登记机构就不能办理登记。而笔者认为，根据《村镇建房用地管理条例》第18条和《土地管理法》第41条规定，城镇居民在农村集体土地上建房并没有禁止，经过有效批准是允许的。根据《确定土地使用权和所有权的若干规定》第48条规定：“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确认其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”。从该规定可以看出，只要房屋现依然存在且产权没有变化，该宅基地上房屋的产权依然是非农业户口人员的，他们依然在原有的范围享有宅基地的使用权。鉴于上述法律规定，建房人申请登记时能提供建设工程许可证、土地使用证，即使不属于集体经济组织成员，登记机构也可办理房屋登记。

2.转移登记的例外情形

根据《房屋登记办法》第87条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。对于人民法院、仲裁机构判决、裁决、调解方式将房屋转移给不属于集体经济组织成员的司法协助行为，登记机构是否不予登记?笔者认为，根据《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，不管登记机构是否对生效法律文书所判决、裁决、调解的房屋办理登记，都已法定产生物权效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第5条规定，在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续，第3条规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。因此，即使生效法律文书所记载的接受方不属于集体经济组织成员，登记机构也都应办理房屋转移登记。

对于父母为村民，一方死亡后，其继承人中有一人或多人不属于集体经济组织成员或村民，是否就属于不予办理情形?笔者认为自然人的继承权是法定赋予，登记机构不予办理登记，有违背法律规定。

夫妻一方为集体经济组织成员或村民，若离婚后将房屋归并给另一方且其为城市居民，是否无法办理转移登记?《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。第39条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。因此，根据法律规定夫妻之间约定财产权不能因为接受方不属于集体经济组织成员就予以剥夺。

根据法律规定，笔者认为，村民住房所有权转移登记中对于生效的人民法院、仲裁机构判决、裁决、调解方式转移房屋、房屋继承、夫妻房屋归并登记，可免收受让人属于房屋所在地农村集体经济组织成员或村民的证明。因为这三种情形应属于《房屋登记办法》第87条中的“法律、法规另有规定情形”，无需限制其受让主体资格。