微焦点 能聚焦

《焦点快评》是搜狐焦点网昆明站自成立以来推出的一档原创性评论栏目，旨在针对楼市重点事件进行及时、深度的解读和分析，帮助广大网友更清晰地了解房地产市场的变动，至今已运行五年时间，并得到一致好评。为优化房地产评论类栏目的传播效果，2012年7月5日《焦点快评》全新改版升级为《微焦点》，以更具吸引力的表现形式和更丰富精彩的内容面世。

升级过的《微焦点》栏目，更新周期缩短为每日一期。内容上将选取当日房地产新闻热点事件为背景，提出当日焦点话题，并通过微博等多种信息渠道，集纳业内人士和广大网友的评论和看法，同时和业内及网友开展有效互动。此外，作为房地产专业门户网站，搜狐焦点网将以专业、及时、多角度地报道并点评新闻热点话题，并对由热点事件展开的讨论进行归纳整理，通

过动态更新的方式栏目。

栏目节选：

【微焦点·第01期】楼市回暖 房价过底谷了吗?

聚焦点：

4日，《人民日报》发表文章称：“楼市全面回暖，或许已是不争事实”。根据最新的百城房价数据，6月百城住宅均价近9个月来首次止跌。就昆明楼市而言，6月份商品房成交量同比翻番，成交套数和成交面积涨幅分别高达135.42%与128.17%，然而6月房价环比上月仅微跌1元。 在各地楼市纷纷出现回暖迹象的背景下，房价是否已过了底谷？有专家称调控重点非房价下跌，业内又有些什么看法？让我一起走进本期《微焦点》。

微观点：

搜狐焦点网昆明站：近段时间，无论全国还是昆明，楼市都一扫多月阴霾，呈现出热闹景象。分析认为，楼市之所以“回暖”，与政策微调和信贷支持密不可分，此外购房者的扎堆购房心理也有影响。楼市开始回暖，很多人开始担心是不是已经错过了房价“底谷”，但这个底谷其实是缺乏统一标准的，难以界定。在房地产业市场化运营日趋成熟的今天，楼市波动在所难免，楼市是真回暖还是假回暖，仍有待市场的考验。

昆明至祥研究中心：昆明与全国市场相比总是慢半拍，近期开发企业通过降价进一步拉动销售的措施才真正进入高峰期，且取得良好效果。房地产销售更多是讲究“势”，看市场的大势，看楼盘的起势，现在正是昆明一轮转势之际。对潜在置业者和开发企业都需要更好的把握机遇，对于未来也仍需谨慎，后续大势仍有一定的不确定性。

业内人士“阔别陶醉”：个人觉得：当下房价就没到过谷底，至少在昆明是这样的。政策的调控对购房者的心态影响比对开发商的影响更大开市场的回暖之说，数据仅只能做参考，说不定是开发商为了挣脱困局而给市场暗示与说辞！

业内人士“创新就是生命力”：一线城市部分项目和区域有所回暖，但也有部分人认为是假回暖。局部确实有所回暖，价格有个小抬头，量也有所增长，这主要得益于产品和价格的合理定位。再加上宏观上有点点松。我觉得，现在会是一个小上扬和趋于平稳的过程，如宏观有所调整的话，会直接影响到市场层面。但如果按现在这个局势发展下去，难保还有宏观调整，但目前经济形势不容乐观，这种针对地产行业的宏调估计还是不会轻易出台，限购已经是很厉害的一个政策了。

就昆明本地而言：我觉得一是各开发商迅速对产品和价格做出相应的调整；二是购房者在观望了一段时间之后，在没有新的宏调政策的情况下，实时做出了购房决定；三是各开发商使出浑身解数，做了各种优惠促销；四是金融政策有所松动；五是业内专家和开发商共同托市；综上使得最近昆明楼市处于回升的调整阶段。

业内人士“禹若从军”： 6月份昆明成交了8284套，成交面积创13个月以来新高，看来回暖已非个案，不过从全国来看，观点分歧还很大。

业内人士“唐僧的世界”：回暖是好事，但千万不要暴热。因为暴热就意味着泡沫重现。

业内人士“林-岚”：房地产的基本特征之一是地域性，每个地方的房地产处在不同阶段，长远看会趋同，但针对当下的昆明市场，尚未进入回暖通道，发展商应冷静分析市场，结合自身发展情况选择营销策略。

网友“肖佚名”：每个购房者都有一颗抄底的心，等累了、怕反弹，观望群体择机出手很正常。银行政策及地方微调带有一定误导性，购房暗流涌动。值得商榷的是，楼市是真实的回暖？还是数据假象？

网友“党菲菲1983”：高房价的本质大家都知道，面粉贵面包怎么会便宜？

网友“蜜枣mi”：专家都说了调控的重点不是要房价下跌，只是温和的上涨，那么高企的房价怎么会跌得下来，怎么存在谷底一说呢？

网友“倦小貓”：刚需们要开始紧张了吧！

网友“风小惘Oo”：对绝大多数人而言，葬送生活、透支青春的“低谷”... 何处是下限？至少我们知道，没上限。

【微焦点·第03期】发发微博 真能卖房子吗？

聚焦点：

7月8日，在翠湖君乐酒店举行的“2012昆明·政企微博应用交流峰会”上，华艺传媒集团创始人杜子建用了6个多小时，给近百名云南企业界的精英们上了一堂轻松实用的企业微博营销课。对于地产行业的微博营销，杜子建说：“总共56套房子，一套是1亿，1天之内全部卖出了。 在昆明，你要先了解有购房需求的人有多少。潘石屹有一次拿了一套70万元的房子，最后拍出100多万元。北京的银河SOHO楼盘，他们夫妻两人发发微博就卖完了。”

近日来，各地楼市出现回暖迹象，房企也各出营销奇招，吸引购房者眼球，利用微博释放房源或活动信息也成为不少房企的营销新选择。进入微博时代，房企、业内人士是怎样看待房企微博营销的？网友到底能否买账？带着这些问题，我们走进本期《微焦点》。

微观点：

搜狐焦点网昆明站：互联网时代崛起，微博已从单纯的人际交往渠道向大众互动平台转变。微博在传播信息方面具备无可比拟的快捷、匿名、公开、公平、广泛等特点，在此背景下企业微博营销也纷纷亮相。对于房地产行业来说，调控政策持续不放松，不少房企面临着较大生存压力，如何利用微博进行营销，也纳入房企考虑范围。发微博门槛不高，但微博营销却不是一蹴而就的事情，真正检验营销效果的还是购房者的脚步。如何把微博营销做到购房者的心坎里去，应当是这一课题的重点。

悦众互动秦松龄：从目前的情况来看，房企做微博营销最大的错误，就是把微博想成是一个推送项目资料的渠道。微博营销最大的作用即作为整合营销传播活动的引爆点、放大器，以及为营销传播活动持续吸引注意力，让潜在的购房者参与进来，并推动他们传播或生成信息，甚至是让他们“拥有”品牌塑造权，而非仅仅是在微博上发信息，搞抽奖，说俏皮话，喊几嗓子促销这么简单。如果没有传播平台间、线上线下的协同作战，没有创意性的营销活动让微博上的粉丝和潜在粉丝来参与，那么，微博的作用也就是个传声筒，效果有限。

成都萧御哲：1、淡市之下，营销难度大，重要性增强；2、有些房企裸奔，有些房企内衣外穿直降到底，有些房企乘势而上、超越发展；3、电子商务，微博营销势在必行不可阻挡；4、一二三四线城市营销梯度踩对点；5.价值观营销，品牌房企首选；6.微电影，渐流行；7、营销者不会失业，但是会改行。

业内人士“阔别陶醉”：市场的细分、客群的消费习惯生活方式的转变，新媒体营销更切合市场需求，从目前的受众和传播模式，新媒体的价值不可替代，利用好确实是营销利器。

网友“猫皮夸子安谧”：如果哪个开发商想做80后精准微博营销，估计现在半夜就能筛选出来做营销，谁说微博不能做精准？现在微博上活跃的男性：购房主力。现在微博上活跃的女性：懂球的一般性格及生活独立，不懂球但陪男人看的，在购房决策上起很大作用。

网友“SteaphFaye”：房地产项目是地域性极强的，项目特征往往和所处区位、环境有很大关系，这使得项目品牌在更大范围内没有共通性，比如同样是金色系列，甲项目可能主打商业配套，乙项目可能主打区位价值，丙项目可能主打性价比。品牌的内涵就很难精确传递给客户，也缺乏延续性，品牌推广事倍功半。

网友“夜来疯000”：如何让决策者认可微博营销这种新兴媒体真的是很有学问。同时在官方微博的维护、管理、执行、互动等环节如何利用，也是让将来是否能转为大家问到的，来电来访量如何的关键所在。

【微焦点·第24期】咋看昆公租房或分级定租?

聚焦点：

今年，省政府下达昆明市的目标任务为105423套（户），其中：新增廉租房租赁补贴34194户；新建廉租房4470套，公租房50923套，城市棚户区改造11000套，国有工矿棚户区改造4836套，加之2011年续建任务，今年将有16万套保障性住房同时在建。

今年3月，云南省实施的《云南省公共租赁住房管理暂行办法》中，明确把外来务工人员列入了保障范围。按照2010年网上公布的《昆明市公共租赁住房建设管理办法（试行）》，具有稳定职业和收入并在本市居住满5年的外来务工人员可以分房。但一个最终、正式的行文至今未形成。目前，昆明市正抓紧制定《昆明市公共租赁住房管理办法》，考虑：公共租赁住房租金低于同地段同档次市场租金，实行分级定租或者租金补贴，以减轻承租负担。对此，业内和网友是怎么看的？我们一起走进本期《微焦点》。

微观点：

搜狐焦点网昆明站：加上去年开工建设的保障房，今年昆明共有16万套保障房在建。昆明保障性安居工程建设进程加快的同时，公租房如何分配管理等事宜也提上日程。如何确保符合申请资格的流动人口可以申请到公租房，《昆明市公共租赁住房管理办法》正在抓紧制定中。除了租金低于同地段同档次市场租金外，实行分级定租或租金补贴，将是切实关系普通底层民众的民生大事。

业内人士“肖佚名”： 公租房分级可不要成为申请人等级划分的标志。个人觉得，公租房无论采取何种方式，最重要的是要让承租人享受到安居的幸福。

业内人士“阔别陶醉”：公租房如果能切实解决夹心层的居住问题，那么就是功德圆满了。就怕与市场定价结合，市场化运作又成为形同虚设的建设工程。

网友“後生莫啼”：不超过同档商品房的70%，还是蛮高的。

【微焦点·第30期】昆明房企合作开发成趋势?

聚焦点：

近日，昆明万科房地产开发有限公司总经理沙骥、云南浙联地产有限公司董事长张金炉，共同公布了万科地产与浙联地产合作开发云上城项目的消息，项目具体操作将由万科主导，将带来毛坯变精装、物业管理等改变。

“我们将对原来产品做了一些改良和升级，云上城会全面升级为精装修房，我们将根据这么多年对精装房的经验，给客户提供一个全面家居的解决方案，”沙骥表示，万科在云上城的商业上面做了一些调整，但不会有特别大的变化。

继保利收编美城国际、俊发地产介入波罗村城中村改造后，近年来昆明市场多出现房企整合的现象。无疑，这也意味着竞争将更加的残酷，昆明的中小型房企将会面临洗牌。但对于房地产行业的健康发展而言，未来是值得期待的。对于目前合作开发是否已经成房地产市场发展的趋势？业内和开发商是怎么看的？我们一起走进本期《微焦点》。

微观点：

搜狐焦点网昆明站：随着房地产行业的不断发展，市场需要更具有竞争力的房企，在这样的情况下，房企或者整合变身，或者合作开发，便成为了市场发展的一个方向。对于普通购房者而言，很多人最关注的还是楼盘未来的品质，以及价格是否能接受。房企的合作开发，是市场对于中小型开发商的一个考验，也是房地产开发水平提高的一次机遇。

昆明万科总经理沙骥：昆明一方面是开发商整体规模比较小，另一方面昆明很多开发商的专业水平，在全国来说相对不太高。但是我们也能看到这几年随着整个行业的发展，一些比较优秀的开发商也在不断的成长和变化，未来这里会是一个以优秀的大型开发商为主的市场。

业内人士“梁旭辉”：合作开发三大好处：分散风险、规模效应、提升万科股东的资产回报率。

业内人士“阔别陶醉”：房地产市场本身就是资源高度集中的板块，整合使得资源利用更充分，万科等企业兼并的做法无非是利用自身优势去整合资源，这样也会让市场更为规范，更具有抗市场风险能力。而被整合的企业或项目也能有好的归宿，对市场负责，对客户负责。之前说了世界上本没有垃圾，只有放错地方的资源。资源整合才能共赢。

都市时报-地产周刊：春节后部分楼盘的确降了，短暂的2、3个月后，很多人还没反应过来，又悄然反弹了。。。目前上不去，下不来，纠结中

新地产柒玥：房企强强联手，是趋势？

昆明至祥研究中心：限购导致去化周期延长，原来的中小企业面临更大的资金压力，但大型品牌房企，一手把握品牌优势，一手促成多项目资金运作优化，且有更好的资金链条，结合土地资源的稀缺性，通过整合实现资源优化配置，推动项目运作，是一个多方共赢的合作。

网友创新就是生命力：合作开发有几种：一是项目没资金找合作；二是项目方开发实力不足找合作；三是纯投资找合作。

万象屠强：中小房企抱团取暖是度过困难最好的选择！