“烂尾楼”房地产项目转让过程中有关财税问题的实例分析

摘 要：房地产烂尾楼处理面临着错综复杂的经济关系，涉及到股东及其他多方的经济利益，蕴含着财务、税收、经济法规等多方面的知识。本文就已转让成功的案例进行剖析，就解决问题较好的方案予以推荐。

关键词：烂尾楼房地产项目；股权转让；债权；或有负债

案例介绍：A公司是1996年成立的一家房地产开发公司，注册资本3600万元，五个法人股东，拥有唯一的资产即一块80亩左右的土地，于1997-1998年进行了第一期开发约42亩别墅。前后共计投入开发资金11000万元，除股本金及股东借款外，还向十来家与股东相关联的公司借入大额资金。因所开发的土地在办理国土权证过程中存在纠纷，直到2002年才办妥土地使用权证，导致项目竣工后未能进行验收，且因房屋设计不合理，只对外自然人销售了8套房屋，签订售房合同460万元，收到购房款245万元；对股东的关联公司销售少部分房屋，签订合同1920万元，收到房款约1500万元；除此之外没有销售。因不能办理房产证，购房人未交清购房余款，A公司因无资金没有对项目进行再开发，一直拖延至今形成烂尾楼。因时间太久，股东均有甩包袱的意愿，2011年启动了转让程序，理顺了各种经济关系，在国家产权交易所挂牌成功转让了所持有的A公司股权及债权。该案例中涉及到的多方面的财税及法律知识，值得推荐的操作方法剖析如下。

一、 将购房的“物权”关系转化为债权关系

A公司所开发的项目需整体对外转让，存在少部分的预售房无疑是转让的最大障碍。根据该项目的现状，房屋未竣工验收、售房合同未经房产管理部门登记、未办理房产证，根据法律法规，该种房屋销售并不成立，况且购房者未付清全部价款、也并未一直居住，可以界定为购房者对房屋并不拥有物权，只能对已支付的房款拥有债权。经过与购买者协商、法院诉讼等途径，由A公司按银行贷款利率支付购房者历年的资金占用费并适当补偿予以解除购房合同，转化为债权债务关系。

从财务角度看，虽然A公司账面1998年确认了该部分售房收入，根据《企业会计准则》收入的确认条件中的二条：企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方、企业既没有保留与与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售商品实施有效控制。因为A公司的所售房屋虽然已发放了钥匙但并未真正移交给购房人，仍属于A公司控制，不符合收入的确认条件，应将确认的收入冲回，并向税务局申请确认已多交的税金。

二、 股权及债权捆绑转让

五个股东对A公司分别拥有股权及债权，向A公司提供借款的十来家股东关联公司也对A公司拥有债权，这些关联公司希望与股东共同退出。如果逐一转让，则形成了众多交易方，程序复杂。A公司股东基于某种考虑在确定采用股权转让方式后，为简化经济关系，拟定了股权及债权捆绑转让的方案，并且通过签订债务转移合同，将十来家关联公司的债权也转移给相关的股东，由股东作为交易方对外统一转让。通过这种处理，交易主体简化为五个股东，更好地吸引了受让方。

三、 股权转让与房地产转让过程中土地增值税差异问题的解决

根据我国现行税法及《土地增值税暂行条例》，土地使用权及房地产项目转让需缴纳土地增值税，而且税赋较重。公司股权转让不涉及到土地增值税。虽然国家税务总局（2000）687号文对广西地方税务局的一份请示函进行了批复，明确：如果房地产公司的主要资产表现为土地使用权、地上建筑物及附着物，此类股权转让实现了房地产转让的目的，应按规定征收土地增值税。但这种征税方式并未推广实施。此案例中，A公司除所开发的房地产项目外并无其他实物资产，受让方购买A公司的股权，相当于购买了此房地产项目。但购买股权及购买土地两种方式从纳税义务来看存在区别：转让A公司股权，股东目前不需清算土地增值税，受让方接收A公司后，再进行后续开发及销售时需清算土地增值税，即转让方股东将清算土地增值税的义务转嫁到了受让方。此部分的纳税成本成为交易双方在转让价格谈判中的一个焦点。具体情况为：受让方支付了现在的转让价款，接受A公司后再继续开发销售清算土地增值税时，土地增值税的可抵减成本为A公司目前财务账面开发成本中符合税法规定的有效抵减部分。若直接转让土地则现行的转让价款即为受让方以后再开发清算土地增值税时的可抵减成本。若现在的成交价高于A公司目前财务账面开发成本中符合税法规定的有效抵减部分，不利于受让方；若现在的成交价低于A公司目前财务账面开发成本中符合税法规定的有效抵减部分，有利于受让方。当然，税金成本还需综合A公司账面是否有未分配利润负数可用于税前弥补亏损抵减企业所得税等其他因素。为了消除受让方的担忧，促进交易，A公司聘请了一家税务所事务所对账面开发成本中清算土地增值税的有效抵减部分进行了审计并公布了审计结果，便于买卖双方分析税收成本确定成交价。

四、 或有债务事项的处理

此案例中转让的是A公司的股权，A公司存续，若存在转让时尽职调查相关资料未能反映的或有负债，无疑将会损害到受让方以后的经济利益。但现实情况通常是：受让方希望待确认不存在或有负债后才支付交易价款中的余款，以避免接管A公司后发现出现或有负债损害自身利益需要向原股东追偿。转让方希望能尽快收到全部交易价款，免得部分价款迟迟不能收回。此案例中的解决方案为：双方设立银行共管账户，约定从交易价款中拿出一定金额的资金存入共管账户作为或有事项的押金。交易成功后受让方接管公司对公司进行全面的检查，并采取登报等方式公告申报A公司或有债务的有效期，以确认或有债务是否存在。待约定期限到期后根据或有负债是否存在决定共管账户中资金的支付，这对双方都是公平的。

当然，每个烂尾楼的实际情况各不相同，需要根据自身的实际情况来决定处理方式，以诚信来维护买卖双方的利益。