义乌旧村改造小析

摘要：本文探讨了洪界村改造规划存在的问题，政策应综合考虑各方面因素，平衡各方利益，使洪界村改造规划实现科学、合理，提高当地人居环境。

关键词：改造规划；因素；公共利益

Abstract: this paper discussed HongJie village reconstruction planning, the existing problems of the policy should be comprehensive account of various factors, balance the interests of all parties, make HongJie village reconstruction planning to realize scientific and reasonable, improving local living environment.

Keywords: reconstruction planning; Factors; Public interest

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

一、 前言

洪界村行政上属于稠城街道荷叶塘工作片，地处荷叶塘特色工业园区内，为一典型城中村。规划时间跨度较长，从2003年12月――2011年12月。期间义乌的旧村改造政策、改造模式都发生了很大的变化，旧村改造图纸也是随之几易其稿，规划过程颇为曲折。笔者作为一个地方规划院的规划设计师，对此规划颇有感触。对洪界村规划这一小小的标本加以初略剖析，对规划所涉及的方方面面综合考虑，感觉旧村改造规划“规划不难，规划不易”。

二、 洪界村现状

洪界村现有农业人口388人，156户，现有村庄面积约4.5公顷。东侧为13米洪界路，西侧为60米西城路，南侧24米金辉路，北侧为24米天宝路。北部为荷叶塘特色工业区的中心绿地，西南方向为城市绿肺――城北现代农业园区。与国际物流中心内陆口岸区直线距离只有1000米，与国际商贸城直线距离只有2500米，区位优势十分明显。

村内外来人口比较多，但是基础设施、公共配套设施缺乏，村内居住环境较差。村庄整体上呈“散、小、乱”状态，建筑排列散乱，用地构成复杂。除承担居住功能外，村庄内工业、仓储用地混杂。人均居住用房面积较高，但建筑质量参差不齐，布局杂乱，日照、通风条件较差。缺乏较完善的社会公共服务设施，如商业网点、菜市场、文化站、医疗保健室、农业服务站等。

洪界村内有三棵挂牌保护古樟树，另有十八间（积善堂）和九间头两处古建筑，一处新建祠堂。

整体来说村庄外观形象不佳，亟需改造，需切实提升居住生活品质。

三、 洪界村规划

洪界村规划时间跨度较长，规划分为两阶段：

1、 第一阶段：2003年12月――2004年10月

首次规划依据的政策为《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》，该文件规定：村庄改造以所有农户的住宅占地之和，即“住宅总占地”落实村庄用地，并按农户的住宅占地落实每户的宅基地。洪界村的住宅总占地为26539平方米（701.5间），按此形成规划方案。此规划以“四层半”的条形垂直房加以安置，住宅前后间距为15米。总规划用地面积为99220平方米。后因为北侧为24米天宝路旁30米预留用地的归属问题，规划最终没有得到实施，村庄的旧村改造也拖到2011年。

2、 第二阶段：2011年5月――2011年12月

2011年，洪界村旁的西城路延伸段道路建设列为义乌市政府的重点工程，限期年底前必须通车。西城路延伸段中从涌金大道到环城路段需征用洪界村部分土地，因此洪界村的旧村改造规划又提上日程，并且刻不容缓。由于洪界村的特殊性，市政府又专门下告知单：同意洪界村旧村改造政策在规划留地能满足的条件下，按照义政113号文件即：《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》执行。因此本次规划就变成了两个文件指导下的结合体。义乌市国土资源局于2011年6月核发洪界村的总用地规模为45547平方米，后因为种种原因又于2011.11月重新核发洪界村的总用地规模为50382平方米。本次规划整体上分为两大块，以中部的规划16米路物华一街分界，南部为多层区块，用地面积为53061.18平方米，北部为高层区块，用地面积为52750.66平方米，总用地面积为105811.84平方米。南部多层区块分为3F排屋、4F条形垂直房、规划保护（保留古建）三部分。3F排屋建筑占地1350平方米，合37.5间，前后间距为13米；4F条形垂直房建筑占地10440平方米，合290间；高层折合成108平方米的套间为932套。

四、 思考与分析

从规划的过程来看，洪界村旧村改造规划暴露了相关政策的先天不足，同时从规划总用地面积的变化以及规划时间的节点来看，又似乎反映着某些问题。

1、 旧村改造政策方面

2003年规划依据的是《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》，2011年规划依据的是《义乌市城乡新社区建设实施办法（2009）》，然后又告知按照《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》执行。从政府部门自身来看，似乎合乎情理，便于工作的开展。但从规划工作者角度看则带来了不小的困惑。规划从兵营式的“四层半”到3F排屋、4F多层、高层的变化，感觉规划没有系统性，十分杂乱。没有了规划的先发指导作用，纯粹变成了一个指导村庄建设实施平面方案。

2、 社会公共利益方面

义乌的村庄改造规划中有条规定：超过24米的道路旁需预留30-50米的政府预留用地。此预留用地可用于以后的拆迁安置、村综合楼安置、房地产开发等，政府也从中得到不少的收益。2003年的规划由于北侧为24米天宝路旁30米预留用地的归属问题，导致整个村庄规划的滞后。实事求是的说，根据当时的政策，此次规划也是具有可行性的。由于政府与村民的利益的错位，导致规划的流产。2011年，因为西城路延伸段道路的建设以及相关的拆迁征地等，旧村改造又需启动，则就导致政府部门失去了规划的主导性，某种程度上可以说变成村要挟政府的条件。而政府相关部门为了工作的开展，又对村里做出一定程度的妥协。规划的作用本来就是使社会公共利益最大化，寻求各种利益之间的平衡点。且根据前期有关部门多次开会讨论的意见，一致同意洪界按照居住小区的模式来进行规划设计。而最终的结果是导致规划的不伦不类，达不到规划的科学、合理。

3、 人为因素方面

洪界村的总用地规模从45547平方米变为50382平方米，可能有因为文物保护等方面的客观因素，但人为因素也占有一部分。作为政府部门所发的文件不可能朝令夕改，实非儿戏。由于道路的建设而做出规划方面的妥协，也是实属不该。作为规划工作者来说，也只能按照规划之外的意见设计出“理想“的规划方案。权力凌驾于规划之上，导致规划出现偏差，形成所谓的“应景规划”。

五、 结语

洪界村旧村改造规划可以说是义乌一部分村旧村改造的缩影，从中折射出规划的方方面面。规划启动早，由于种种原因一直没有得到实施。后由于政府建设征地的需要，村里就以此为条件要求旧村改造规划，规划先批好，后征地。这给政府部门的工作带来很大的难度，也给规划设计部门要求颇高。必须限定时间做好规划，这与“村民追求短期利益最大化”有很大的关系，也与“以保障和提高村民利益“为前提的旧村改造指导政策、政府与村民的利益的错位、政府相关部门的妥协等因素也有关。这也正是“规划不难，规划不易”。