平抑房价的PSR机理研究

摘要:房价居高不下,不仅是经济问题,也是社会问题,更是一个政治问题。文章运用“压力-状态-响应”模型(PSR)来研究房价变化的动因和内在机理,解释各驱动因素对房价变化的影响过程,分析平抑房价主体的行为以及对平抑房价所做出的响应。

关键词:平抑房价;PSR机理;驱动力;主体;响应

一、平抑房价的PSR机理

平抑房价机理研究的核心是分析房价变化的动因和内在机理,解释各因素对房价变化的影响过程及主体做出的响应。本文借鉴联合国环境规划署和经济合作与发展组织构建的一项反映可持续发展机理的概念框架,即“压力-状态-响应”模型(PSR,Pressure-State-Response)进行分析。平抑房价机理的PSR框架从总体上反映房价、人口增长与经济社会发展目标及国家调控政策之间的相互依存、相互制约的关系。

二、驱动力分析(P)

驱动力对房价变化的作用方式多种多样,有正向促进作用的,也有逆向阻碍作用的。不同的驱动力对房价产生不同的作用。因此,为了区分驱动力不同的类型,更加清楚掌握使房价过快上涨的动因,本文引用物理学上作用力的原理,把促使房价不可持续利用的驱动力称为推力;促使房价可持续利用的驱动力称为拉力。

(一)推力分析

1、人口增长。人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年,中国并未合理地解决人口增长与居住的问题,1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米/人,低于建国初期4.7平方米/人的水平。虽然改革的三十年中有了长足发展,特别是市场化之后,仍无法满足日益增长的需要。根据《中国统计年鉴》数据显示:中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给,长期的供不应求现象无法缓解,政策的调控可以平衡一时的供需关系,但不等于满足、释放了需求,最终反而让挤压中的需求膨胀,严重地冲击市场的稳定性。

2、工业化和城市化。工业化、城市化是人类社会发展和进步的必然趋势,是实现社会现代化的客观要求和必由之路。然而在此进程中遗留下来最大的问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。很多学者分别从定性和定量的角度分析了城市化水平与房价的相关关系,研究结果表明城市化速度的上升会导致房价的迅速上涨,城市化水平越高的地区,城市化水平对房价的弹性越大;随着城市化的不断推进,城市化水平对房价的弹性逐渐增大。不同地区房价对城市化率的弹性均为正值,表明城市化水平对房价具有正的积极影响。因此,应实行地区差异化的房地产业发展规划与城市规划,尊重经济规律,确立切实可行的房地产宏观调控目标,实行稳健的可持续的城市化战略,通过这些措施促进,房地产业与城市化协调发展。

3、经济利益驱动。房地产业的繁荣,能够带动相关产业发展,推动地方经济增长,改进城市建设。土地有偿转让收入在1990年前是中央和地方分成,但地方政府井没有上缴,现为地方政府所独有,计入预算外收入,是地方政府预算外收入的主要来源,目前已成为各级地方政府的“第二财政”。地方政府追求的高地价,需要开发商卖出高房价来消化,而快速上涨的房价使开发商乐于接受快速上涨的地价,于是,地方政府和开发商就联手起来推动房地产价格上涨,以获取投机收益。同时,在以“GDP为核心的政绩考核制度”下,发展房地产业非常适合地方政府的政绩追求需要,因此地方政府发展房地产业的积极性非常高,总希望本地房地产市场更加繁荣。

(二)拉力分析

1、社会稳定。大多数人会把高房价看作繁荣的标志,但与此同时,高房价加剧了社会分化趋势,住房消费成为贫富分化最集中、最突出的领域。2009年福布斯中国富豪榜上,一半左右上榜富豪的主业为房地产。2009年胡润百富榜前10名中,从事房地产业的富豪占据了8席,其中有4位是首次跻身前10名。胡润在接受媒体采访时称,国外富豪很多集中在娱乐业,而中国最多的是建筑业、房地产业。有学者指出,随着房价不断涨升,居住地域和居住水平出现明显分化,“富人区”和“穷人区”现象在中国一些大城市表现得越来越明显,富人住市中心,穷人向郊区迁移,房产成为一个人身份、地位、财富的重要象征,畸高的房价正在使富人和穷人之间形成一道巨大的裂痕。这样的社会结构是不利于稳定的。

2、经济安全和金融安全。高房价带来的财富效应,将催生大量的经济泡沫。因为土地如果用来建设住宅,其本身并不能产生收益,住宅用地的增值是城市经济发展、周围环境改善、配套功能完善、人民需求增加等因素共同作用的结构。而一旦城市经济发展陷入停滞、人民需求出现饱和(或者土地价格远远超过人民的支付能力)、城市发展建设的重心转移(即公共财政不再继续用于基础设施建设,而主要用于改善民生),地价增值的预期就会丧失,这种财富效应将不复习存在,就像股票的不能提供预期的盈利,随之而来的就可能是价格的暴跌。到那时,由于房地产的总量已经达到了一个相当高的水平,将使国家财富大幅缩水,引发经济危机。

(三)合力与房价变化趋势分析

把房价的动态变化看作一种物体运动,分析在外力作用下房价变化的运动轨迹。合力的大小和方向是由推力和拉力的强度所决定的。房价变化的趋势和快慢是与合力的方向和大小有关。房价相当于物体运动的速度。房价变化的速度相当于物体运动的加速度,即房价变化率。在不同时期,决定房价资源变化的合力的大小和方向也不相同。

拉力的外在表现不仅表现为平抑房价政策,还包括人们对平抑房价的意识和一整套平抑房价政策体系的设计。平抑房价政策包括与平抑房价有关的政策、法律和法规。公众对房价的认识和参与程度也决定着平抑房价实施的效果。从法律、政策、经济和技术等方面建立一套平抑房价政策体系是实现有效平抑房价的有利保障。中国目前处于拉力不断加强,但房价仍在作“加速度”增大的上涨运动的阶段,因此,加强平抑房价政策的实施,提高公众的平抑房价意识以及设计行之有效的平抑房价机制,使房价上涨率下降,在确保社会稳定、经济安全和金融安全的前提下,获取经济效益、社会效益和生态效益的最大化。

三、房价的状态分析(S)

鉴于的数据的可获得性,同时,考虑到广东省作为中国改革开放的排头兵,其房价状态具有较强的敏感性,本文以广东省为例进行房价的状态分析。数据均来自于《2009年广东房地产市场分析报告》和《广东省统计年鉴(2009年)》。

全年商品房销售量价齐升,销售面积7035.89万平方米,同比增长45.84%;销售额4585.93亿元,同比增长59.24%;商品房销售均价6518元/平方米,同比增长9.18%。其中商品住宅销售面积和销售金额同比分别增长49.75%和65.67%,均价6366元/平方米,同比增长10.64%。从近年各年水平来看,2009年商品房的销售面积、销售额和销售均价分别达到历史新高(见图1、图2)。从图中可以明显看出,除2008年受国际金融危机的影响,房地产市场较为低迷外,商品房的销售面积、销售额和销售均价均表现出稳步上升的态势。

四、平抑房价主体的“响应”(R)

平抑房价主体的“响应”是平抑房价主体对房价在面临各种“压力”下所处在不可持续利用“状态”所采取的有效对策或做出的反应。

(一)政府行为分析

从政府来看,一方面政府想稳定房地产市场,平抑房价;另一方面高房价也能给政府创造更高的土地收入和税费收入。但住房的公共资源性质和住房的外部性特征要求国家平抑房价和管理上发挥主导作用。另外,政府是管理公共事务的核心,是公共利益的代表。在平抑房价的目标设置上,要考虑到社会整体利益。在宏观上要平抑房价,保证国家的经济安全和金融安全。然而,作为土地唯一供应方的政府,在巨大的利益诱惑下,极易导致权力寻租现象的滋生。

(二)开发商行为分析

房地产开发商追求的是自身经营利益。开发商作为从事房地产业的经济组织,它的一切经济活动都是以赚取利润为目的的。因此开发商希望保持高房价提升利润,开发商的囤地、惜售,造势抬价现象应运而生。

在地价上涨过程中,开发商愿意囤积土地,谋取投机利益;在房价上升过程中,开发商愿意放慢建设速度或上市速度,推迟房屋上市时间或虚假销售,以获取销售时差带来的利差。2007年1-10月,全国房地产开发投资增长31.4%,新开工面积增长22.6%,但竣工面积却只增加了9.1%。

(三)公众行为分析

公众具有追求利润最大化和保障家庭生活安全等多重行为目标,追求利润最大化成为公众经济行为的主要目标和基本激励因素:公众经营兼业化普遍,兼业经济是公众追求多重目标的具体表现,同时也符合投资风险最小化的理论;市场信号对公众的决策起导向作用;公众决策具有趋同和单一性,在行政诱导仍然强大,市场风险增加的情况下,追求群体效益。

五、政府和开发商的“响应”

平抑房价是政府作为公共利益代表的必然选择。因此,政府必须通过出台一系列的政策措施对平抑房价做出积极的“响应”。平抑房价并不是开发商的最优选择,在政府的约束之下,纷纷做出相应的“响应”,这种“响应”是在外在利用的推动下产生的,而不是自发和自愿的。因此,各个主体对平抑房价的响应是分层次的。

(一)政府的“响应”

治理高房价,政府责无旁贷――国务院要求,稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。要建立考核问责制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。各地区、各部门一定要切实履行职责,加强分工协作和指导督查,加快制定、调整和完善相关政策措施,确保中央决策部署落实到位、见到实效、取信于民。

大幅度增加保障性住房的建设和供应――建设和供应经济适用住房、公共廉租房及安居工程住房等保障性住房,是政府不可推卸的责任。城市土地出让的收益,应主要用于建设保障性住房。在这个过程中,国有房地产企业大有用武之地,理应在保障性住房建设中担当主力,同时积极参与房地产市场竞争,贯彻国家宏观调控政策,发挥平抑房价、抑制暴利的作用。

重视房地产领域的反腐倡廉――房地产是最大的腐败滋生温床,很多大案要案都与此有关,诸如案以及云南省前省长案等均属此列。造成了土地黑洞和房价失控。因此,为了更好地发展地产,必须要重视管理部门的反腐倡廉,坚决打击商业贿赂,减少政府人员的寻租。这也是确保房价下降,实现“居者有其屋”的重要一环。

(二)开发商的“响应”

加强自律:一是要为商品房的购买者提供质量合格、物有所值、满足需要的房屋。不能为获取高利润而偷工减料,欺骗消费者。二是应该对房价的合理和稳定承担一定的责任。由于中国绝大多数地区的住房还处于供不应求状态,使开发商具有定价的主导权,为他们提供了获得超额利润的条件。但作为社会成员的房地产开发商必须承担一定的社会责任,不能一味地为自己索取高额利润而导致怨声载道。加强自律,在自己赚钱的同时也要考虑社会一般民众的利益,不要成为“众矢之的”。在房地产行业具有领头羊地位的大开发商,应该在保持普通住宅价格合理和稳定方面起带头作用;房地产协会或商会应该承担起敦促开发商自律的责任。

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(作者单位:赖雪梅,广东国地规划科技有限公司;何江华,四川文理学院管理系;周裕丰,广东国地规划科技有限公司)