新房好住,物业难求

随着旧城改造，城里的平房越来越少，大部分的北京人都搬进楼房住进了小区。小区里有专门的物业公司，物业公司一般由开发商指定，有的干脆就是开发商门下的分支机构。小区内大到供暖、停车管理、增派保安，小到打扫卫生、收拾垃圾、疏通下水道，统统都由物业公司负责，物业公司就是业主的管家。我们只管掏钱，余下的不用操心。不过，您想过没有，有朝一日，这个管家撂挑子跑了，我们怎么办?可能您会说，哪儿能有这等事啊?我告诉您，这事多了。不信，我就慢慢地跟您聊。

购房，唯独没考虑到物业

黄如水(尊重本人意愿，化名)，50多岁，北京人，80年代的搬迁户，主要从事房产和股票投资。

要说老黄买房，还真有一套。他说买车，一定要买大路货，比如捷达车，车就是坏在了天涯海角，也能找到配件。买房则不然，买房一定要买有特色的房子。所谓的特色，老黄特别强调社区宜小不宜大。他说大社区房子多，将来无论租售，竞争都会很激烈；小社区则不同，房子囤积量小，资源稀缺，是租是售，业主都容易把握主动权。

投资需要理念，按照这个理念投资，老黄的手里还真有了几处好房产。老黄曾经带我看过他买的几处房产，别说，几处房产皆为小社区，有的干脆就一栋楼，整个社区不足百户人家。比如，位于昌平区的旺龙花园，老黄的一居室买时才花十几万元，如今楼后边就是地铁8号线，照中介的话讲，现在，您就是掘地三尺，也找不到这样的好房子了。看来，老黄靠着几处房产，下半辈子算吃喝不愁。

可事有不尽如人意者。从去年开始，老黄开始为他的房产犯愁，起因源自物业。旺龙花园的物业突然在门上贴了个条儿，撤了，结果造成小区内断水。当时，老黄已将房子出租。他告诉我，那阵子，他真的被搞得焦头烂额，租户一天给他打800个电话，夜里睡觉也不得消停。他说他理解租户，您想在断水的情况下，人家能不火烧屁股吗?

为了缓解与租户的矛盾，老黄忙得不亦乐乎，他说他三天两头儿瞪着板车给租户送矿泉水。老黄这么做不无道理，他怕租户急昏了头拿他的房子出气。老黄一边安抚租户，一边加入到小区的维权。

说到物业公司为什么撤，理由很简单：不挣钱。据物业公司某某告诉老黄说，他们在入住时成本核算大概出现了问题，物业费算低了，小区的规模又小，公司整个赔本儿赚吆喝。至于涨物业费，门儿也没有。您想，当初这房子才卖3000多一平方米，房主里恐怕没太富的人，每平方米6角多的物业费，有人还嫌贵。物业公司也够绝的，人家不操这份儿心了，贴出告示让他们找新物业。可业主没人把告示当回事儿，谁都认为物业公司走不了。没承想，人家跑到有关部门备了个案，将机房的大门一锁，合理合法地撤了。

一夜醒来，物业公司不见了，这下好，用水找谁买水卡都不知道了。业主可急眼了，近百户人家天天晚上在院里开会，研究对策。那阵子，他们不是请愿就是告状，您想三伏天的连卫生间都没法冲，谁受得了?政府对这个问题非常重视，马上联系到消防队，消防队二话没说，紧急出动，送水!红色的消防车往小区门口一停，吸引住不少过路者的眼球儿，不明真相者还以为小区内有火情呢。消防队也不能成天给您送水不是，毕竟送水不是人家的主要业务。

出路只有一个：尽快找到新物业。可谈何容易啊，说句实话，没有哪家物业公司肯接手这个小区。记得老黄当时跟我说，买房时什么都考虑到了，就是没考虑到物业，如今问题都出在物业上。

热闹的世外桃源

老黄住在回南家园，一座建在村子里的小区。当年，老黄之所以买这儿，主要是看重了周边环境。5栋小楼外加一座物业楼，住着160多户人家，社区楼距宽敞，绿树成阴，栽满了桃花树，真可谓鸟语花香啊。小区外是魏窑村，一个不足200户的小村庄，村头儿两潭终年不枯的池水，池后是农民朴质的院落，院落里养着城里人很少见到的骡马，一条不宽的道路贯穿村头村尾，464终点站就建在村儿里，经常是车到终点而乘客全无。有人称这里是世外桃源。住这儿，图的就是一份儿安静。

老黄住在这里很满意，他说，在很长一段时间里，物业公司对小区的管理比较认真。物业公司属九台开发商，开发商在这一带除了回南家园，还有另外两个别墅项目，这3个社区同归它管。老黄介绍说，当时的物业经理很负责，谁家装防盗栏，得到他那报批，防盗栏的样式和风格都要统一规划，不能随意安装。小区的卫生、安全、供暖还可以，物业费不贵，每平方米5角钱，停车不收费。老黄很庆幸买到这么好的房子。您想，大产权的房子，当时每平方米不足2600元，这便宜哪儿找去?

好日子过到5年头，变了。物业公司吵吵着赔钱，院内停车要收费!一石激起干层浪，院里乱开了。大多数住户反对收费，理由是小区不存在停车紧张的问题。再说，汽车真的被盗，你物业公司赔吗?还不是保险公司的事!你说停车收费没必要，物业可认为很有必要，明摆着，停车收费对他们来讲是一块大蛋糕。物业费每平方米5角钱，100平方米的房子，每月才收50元。而停辆车，每月收你100元，不算贵吧?这买卖谁不想干!

说干就干，没多久，小区的地面上便出现了近百个大地锁，物业为了停车收费还真下本儿，据说，就这套固定车位的装置，人家花了好几万元，真可谓箭在弦上，不发不行。反对是没有用的。当时，小区里没有业委会，业主处于一盘散沙的状态，与开发商缺乏沟通的渠道。说句实话，现在许多的物业公司对于小区成立业委会并不持积极态度，也难怪，人家是我们的管家，管家自然不希望自己的头上再来个管家啊。由于物业与业主没有充分地沟通好，不幸事件发生了。

某日夜晚，激愤的业主将汽车堵在了小区的门口，继而占领了保安室，与保安发生了激烈的冲突，褛里的业主则隔着窗口呐喊助威，开发商马上叫来了警察。一时间，安静的小区变得比赶集还热闹。事件终于得到了解决。费，照常收，只是收费标准比天通苑还要便宜。

费也收了，可是，物业还是吵吵着赔钱。实际上，物业公司在回南家园并没有赔钱，您想，大半个物业楼都被他们出租了，楼里还办过超市，现在又收停车费，他们怎么可能赔钱呢?物业公司真正赔钱不在回南家园，而在另外两个别墅区。

老黄告诉我说，那两个别墅的业主与开发商的矛盾由来已久，对此，媒体进行过报道。我打开电脑，很快查到了资料，其中有一篇《北京青年报》的文章，上面醒目地写着“八成业主半年来拒交物业费，物业公司承受不住亏空公告离小区”，文章还对业主与开发商矛盾的由来进行了描述。总之，九台物业的撤出曾经在社会上产生过不小的影响。城门失火殃及鱼池，由于回南家园与另外两个

别墅同属九台物业管理，尽管回南的业主并没多少人欠费，物业还是舍他们而去。

一时间，小区无人管理了。夏天，垃圾堆成了山，每逢下雨，垃圾又化作污水，满处横流，小区活活变成了现代版的龙须沟。路灯没了，保安没了，停车收费也没了，地上空留下固定车位的装置，仿佛向人们讲述着这里曾经发生过的故事。小区被一种苦涩的自由所笼罩，没有人为这种自由的获得而感到欢欣鼓舞，大多数的人都忧心忡忡。明摆着，马上就要进入伏天，垃圾若再无人清理，小区内极有可能爆发传染病!

小区内乱糟糟，小区外也是热闹非凡。随着租房市场的火爆，许多的外地人跑到村儿里租房，引得当地农民掀起了盖楼热。拆房余下的砖头瓦片没处放，正好，你们小区没人管，一些缺德的司机便开着卡车来到小区门口附近，随便找个地方就卸车。小区里的垃圾还没被清走，小区外又无端地出现了数不清的“坟头”，遇上下雨天，小区门前的路简直就是一条泥河。

小区自治路艰难

幸亏小区里有位在居委会工作的康姐，人家还真负责任，喊破嗓子召集大伙儿开会。可与会者总是寥寥无几，急得康姐什么似的。看来不成立业主委员会是不行了，横不能小区里的事儿全靠康姐一人忙活。再说，不成立业委会，许多事情也解决不了。

经过居委会的努力，第一届业委会终于诞生了。到底是继续聘请物业公司还是搞小区自治，成了业委会首先面对的问题。为此，小区里开了好几次的会。结果，大多数业主还是赞成小区自治。实际上，这也是没有办法的办法。小区曾经联系过几家物业公司，但对方的收费标准与业主们的期望值相差太大，停车继续收费不说，物业费还要涨到每平方米两块钱。对于这个条件，大多数业主难以接受。经过讨论，业委会决定尊重业主的意见停车免费，小区按过去的物业标准收费，先由业委会把钱收上来，再由他们雇人收拾垃圾打扫卫生。至于保安，没有就暂时没有吧，反正，有了保安也未必能保一方平安。

说干就干，业委会的工作启动了，他们挨门挨户地收钱。不久，清洁公司的车回来了，小区里的垃圾被运走，地也有人扫厂，是院里的业主自愿承担起这份工作，人家每月才挣800元，若找保洁公司的人，绝没这个价。路灯重新在小区内亮起，小区自冶现出一线曙光。

可是，没过多久，业委会的人不想干了。原因一是收费太难。说句实话，任何不是理由的理由都能成为某些人不缴费的理由，业委会成员都是有正式工作的人，谁有功夫总追着您屁股后边要钱?原因二是部分业主对业委会的工作不太关心，小区160多户人家，每次来开会的人总是屈指可数，许多事情议而不决，当场定不了，致使开发商钻了空子，将属于业主的物业楼一层占归己有。如今，物业楼成了开发商的民工宿舍，进出小区的成员基本上无法控制。由于收不上钱，垃圾又没人管了路灯也不亮了，业委会一纸公告宣布解散。原本人家就是义务劳动，所以，解散起来也不需要太复杂的程序。

小区复归原样，情况看上去更糟，业主开始找居委会。在居委会的协助下，很快，第二届业主委员会又诞生了。此届业委会成员比较年轻，其中3位是70后，两位是80后，他们充满了青春活力，办起事情来，更职场更规范更具现代意识。首先，从事IT业的小王在社区内办起了QQ群。QQ群的出现大受业主特别是年轻人的喜爱，50多户业主加入其中，而且群体还在滚雪球般地扩大。大家在网上聊天，一方面增强了彼此间的感情，一方面也使小区有了凝聚力。其次，鉴于小区收费难的现状，业委会里首次有了拿工资的收费员，收费员是70后，属于新一代的居家女性，老公在外边打拼，自己则照顾家务，同时干起业委会的工作。这下，业委会有了专职的工作人员，业主办事也就更方便了。至于财务，业委会做得也很透明，钱是怎么花的，笔笔有账，而且隔三差五还会将账目公示于众。老黄说，特别值得一提的是，今年6月份，在业委会的倡导下，小区进行了一次清理门前道路的义务劳动，这次活动举办得非常成功，激起了业主极大的参与热情。义务劳动当天，男女老少齐上阵，大家平道路，拔杂草，填埋被遗弃的垃圾，从早干到晚，战绩辉煌，道路得到恢复，业主再也不必担心下大雨了。

业委会的工作初见成效，叔叔阿姨们开始对这群年轻人另眼看待。但是，困难还是有的，其中最大的困难依旧在收费上。老黄曾经与业委会的人谈过，年轻人的观点是，我们不会与不缴费的人吵架，我们要以我们的辛勤劳动感化他们，我们相信爱的力量是无穷的。别说，在收费员的努力下，原本铁板一块死活不缴费的主儿，如今也开始松动，考虑起缴费问题了。

老黄对我说，摆在业委会面前的路很漫长也很艰难。实际上，物业公司留给他们的是个烂摊子。现在，一些物业公司，当房产设备过了保质期(5年)需要花钱的时候，人家就撤。回南家园目前的状况是，锅炉老化，而更换锅炉动辄就得几百万!其他诸如化粪池管道老化水阀门老化等，哪儿都需要花钱，这些钱最终还得摊在业主身上。可实际情况是个别人现在连卫生费都不交，一下子让业主拿出几万块钱，这需要业委会做非常艰苦的工作。

小区今冬面临着断暖的危险，幸亏业委会的年轻人并没有泄气，他们说自己是小卒过河，有进无退，如果他们撂挑子了，下届业委会的组建将会更为困难。话还没说过两天，一辆卡车将满满一车的建筑垃圾卸在小区门口的路上撒腿就跑，天啊!业委会的年轻人望着这堆垃圾眼泪都快下来了，眼瞅着义务劳动的成果付诸东流，以后，这条路可怎么走啊?

在北京，能数得上名号的物业有近30家。第一太平戴维斯中国公司、北京金融街物业管理有限责任公司、北京万科物业管理有限公司等是综合评分颇高的几家，在业内占据了绝对优势的巨头地位。业主在入住前考虑地段、楼盘，入住后能显摆的就是物业了。赶上一家实力雄厚、收费合理、服务细心的物业，堪比中了头彩。细想想，就像吃饭开发票，原本应该的事儿，怎么就非得消费者感恩戴德呢?也许，一套完整、规范的业主自治体系才是让业主扳正身板儿的良方。