对天津小型房地产企业信贷情况的调查分析

摘 要:近年来,人总行及其他宏观调控部门加强了对房地产市场的调控力度｡小型房地产企业很容易被金融机构作为控制投放､适时回收信贷资金的主要对象,因此,本文选择了天津市100家主要的小型房地产企业作为样本进行调查分析,从信贷资金的整体供求情况着手,从实证角度了解了该企业群体对宏观调控政策的“政策――响应”情况,发现在天津经济与社会加速发展的整体背景下,宏观调控政策对较为敏感的小型房地产企业群体也并未产生即期效应｡

关键词:宏观调控;信贷投放;小型房地产企业

中图分类号:F830.572文献标识码:B文章编号:1007-4392(2007)05-0050-04

一､调查与选择小型房地产企业信贷为对象的目的

(一)本轮宏观调控的重点是控制信贷､特别是房地产等过热行业信贷过快增长的势头

2006年5月29日,为进一步加强市场引导和调控,国务院转发了建设部､发改委､监察部､财政部､国土资源部､人民银行､税务总局､统计局､银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,该意见针对房地产市场存在的问题,提出了15条具体措施｡统计显示,国家各项宏观调控政策效应于6月份已有所显现｡

(二)近几年来天津市房地产市场发展较快､贷款增加较多､企业群体较大

2006年以来,天津市房地产市场和房地产金融继续保持高位运行态势,商品房屋价格在连续几年的高速增长基础上仍不断上升,贷款投放增长较快,需密切关注,重点调查｡1至5月份,天津市房地产开发企业完成投资额130亿元,同比增长23%;新开工面积774万平方米,同比增长4.7%;现房､期房销售面积为338万平方米和154万平方米,同比分别增长11.2%和19.6%;现房､期房销售额为147.26亿元和72.4亿元,同比分别增长29.4%和38.1%;房地产开发投资资金来源合计为333.06亿元,同比增长20.3%｡5月末,房地产贷款余额为1108.25亿元,比年初增加129.75亿元,同比多增加65.27亿元｡其中,房地产开发贷款比年初增加74.75亿元,同比多增加45.36亿元;购房贷款比年初增加42.51亿元,同比多增加14.35亿元；住房公积金贷款比年初增加23.6亿元,同比多增加7.43亿元｡从市场的整体运行来看,绝大多数指标增速虽呈回稳势头,但仍保持了较高的增长,尤以房地产开发贷款增速为甚,值得重点关注｡

(三)作为各商业银行的优质客户,大中型优质企业受信贷紧缩政策影响较少,对政策反应不敏感

1998年以来,天津各商业银行始终将房地产贷款作为优良资产加以重点发展｡统计表明,近年来,一方面天津市金融机构贷款向房地产业集中的态势非常突出,房地产贷款余额占金融机构贷款比例逐年提高,2006年5月末,天津市房地产贷款余额占金融机构人民币贷款比例为22.6%;另一方面,房地产行业贷款向大中型房产企业集中的态势也日趋明显｡这固然有利于实现资源集中,优胜劣汰,但也不能排除一些大型房地产开发企业由于过快扩张､过度依赖信贷资金而存在风险积聚效应,房地产行业在土地交易等方面固有的非市场手段往往放大了这种风险｡同时,对房地产市场的紧缩政策表现最敏感的恰恰是大量中小型房地产企业,商业银行在进行贷款规模紧缩时极少对大型房地产企业实行贷款回收,大量的非短期开发贷款也不可能予以回收,以票据和短期贷款为主的小型房地产企业贷款是最主要的紧缩对象｡

(四)中小房地产企业调查的可行性和必要性

在天津市经济发展速度较快,居民收入增长较快,环渤海经济在全国经济中的地位不断提升所带来的对中长期经济看好､以及大规模旧城改造与拆迁所导致的需求集中释放等多重因素的综合影响下,天津市房地产市场整体发展较快,商品房产销两旺,房屋价格涨幅较大,房地产市场整体收益率远远高于所投入的资金成本｡据调查,由于利润可观,天津市近年来各金融机构对中小型房地产企业信贷投入规模不断加大,有信贷余额的小型房地产企业已经超过300家,这部分企业的经营现状怎样?对国家房地产市场调控政策的反应如何?政策所产生的效果如何?信贷资金风险程度如何?我们对此作了较为详细的调查｡

二､样本选择情况

(一)根据所有制分类

我们将选取100家小型房地产企业作为样本进行详细分析｡根据所有制类型不同,将100家样本企业分为国有､集体､股份制､私营､港澳台合资､外资等七类,其中私营25家､股份制16家､国有12家､港澳台合资10家､外资6家､集体4家(见表1)｡

(二)近两年多来各个时点的信贷情况

近几年来,天津市房地产行业投资持续大幅增加,新开工项目数量快速增长｡同时,伴随着大规模旧城改造与集中拆迁,居民房屋需求量也持续集中释放,两者客观上造成了房地产市场供给与需求两旺,房屋价格逐月上扬,房地产市场持续繁荣｡

天津市房地产市场的繁荣必然带来资金向这一市场的快速流动,银行信贷资金也不例外,对中小型房地产开发企业的项目开发贷款也保持了快速增长｡从2004年5月(近年来对过热行业的第一轮宏观调控)至2006年5月,我们所选择的样本企业中有信贷业务发生的企业数从21家增加到了100家,贷款余额从22.5亿元人民币增加到93.09亿元,户均贷款从6300万元提高到9310万元｡

三､天津市小型房地产企业信贷的整体情况与近两年来发展趋势

(一)整体情况

据调查,截至2006年6月,天津市有信贷余额的小型房地产企业共计301家,贷款余额最大的企业为天津市西青区经济开发总公司,贷款余额为12.63亿元;余额最小的企业为天津开发区华景贸易发展有限公司,为6万元｡小型房地产企业贷款总余额为106.65亿元,户均贷款余额为3670万元｡其中贷款余额最大前10家合计达38.5亿元,在总额中占比36.1%;前100家贷款余额为93.09亿元,在总额中占比达87.29%｡

从所选取的100家样本企业所有制性质来看,股份制企业贷款余额合计24.77亿元,占比26.61%,居首位;国有企业贷款余额合计20.02亿元,占比21.5%;私营企业贷款余额合计15.04亿元,占比16.15%;港澳台资企业贷款余额合计4.57亿元,占比4.91%;外资企业贷款余额合计3.95亿元,占比4.25%;集体所有制企业最少,贷款余额合计2.03亿元,占比2.18%;其他企业贷款余额为22.7亿元(见表1)｡

样本企业在2004年5月份的整体不良贷款比率为35.61%,不良贷款余额为8.01亿元;这一比率到2006年5月末已降至8.88%,不良余额为8.26亿元｡

(二)发展趋势

由于房地产行业发展具有明显的区域性(住房为不可贸易品),各相邻项目之间无论从价格还是市场定位都同时具有“攀比刚性”,这反映到房地产项目贷款投放数量上就是一种投放惯性,即本期的开发贷款投放与上期(或上两期)贷款投放高度相关｡为了有效分析天津市小型房地产企业开发贷款的发展趋势,我们设定了以下时间序列模型,对其进行预测:

我们将样本企业月度信贷余额进行季节因素剔除,使其可比,然后进行回归,根据上图输出结果可得出以下模型:

从模型(1)可知,天津市小型房地产企业本期开发贷款余额与上期余额正相关,相关系数为1.34,与上上期余额负相关,相关系数为-0.31,由于两者之和为1.03,可得出以下结论:天津市小型房地产企业开发贷款将继续保持稳步增长,计算期贷款余额是前两期贷款余额的简均值的1.03倍｡

(三)在人总行连续出台紧缩手段后的政策效应

2003年以来,包括人总行在内的国家相关宏观调控部门连续出台了一系列调控措施,重点调控房地产行业的过热势头,严把土地与信贷两个闸门,提高对房地产企业开发贷款的审批门槛｡据我们调查了解,天津市大部分金融机构在各项对房地产市场发展的宏观调控措施出台后也陆续做出了反应,对中小型房地产企业开发贷款发放条件作了更加严格的要求｡结合天津市在这一目标群体放贷情况我们重点选择了农业银行天津市分行､工商银行天津市分行､建设银行天津分行和天津农村合作银行等四家银行进行详细调查,农行天津市分行严格按照农总行文件规定,为加强房地产开发贷款管理,提升客户层次,优化客户结构,实现信贷资金有效､集中配置,对房地产开发贷款客户进行了战略性调整,及时建立了行业散､小､差企业退出机制,改进客户甄别模型,力争超前预见信用风险｡具体来说采取了以下措施:第一,明确了商品房开发客户准入最低标准,严把客户准入关,并出台了八条具体措施进行细化,使政策操作性更强｡第二,严格进行项目预选,提高项目质量,要求商品房开发贷款客户除满足客户准入标准外,在申请开发项目贷款时必须符合项目准入的最低标准,同时对各种标准进行了详细的量化｡第三,制定客户退出标准,对已经发放的､但不符合现行条件的房地产项目贷款一律抓紧清收,并不再进行投放｡同时要求根据实际情况采取行之有效的退出方式,分步有序退出,尽量将风险控制在可控范围内｡工行与建行天津市分行则主要加强了对房地产贷款的审查力度,并相应提高了房地产贷款的准入门槛,具体规定:第一,加强对房地产开发贷款的“四证”审查审批;第二,提高对项目资本金比例､土地和商品房空置率审查门槛｡第三,加强对已经发放开发贷款的中小型房地产企业资金的监管力度｡同时加强对本地区房地产市场运行状况的分析与监测,集中力量与资金,拓展重点优质客户,以提高房地产行业贷款的整体质量｡

天津农村合作银行则没有采取具体措施,仅仅强调了要要按照监管当局要求,加大支农力度,控制对非农项目的资金投放｡该行对样本企业的信贷投放余额居全市金融机构的第四位｡

四､问题与启示

(一)从数据上来看并未出现明显调控效果,应该做进一步的连续监测

单纯从所调查的100家样本企业房地产开发贷款余额来看,我们不得不承认这一增长势头并未因为人总行等部门出台宏观调控措施而得到明显的遏制,原因有可能是政策实施的滞后效应｡我们也应该看到各主要商业银行总行虽然大多已经出台了实施细则,但其分支机构能否在“做大做强”资产规模的考核机制下切实落实这些细则还未可知,对房地产企业信贷投放所做出的宏观调控措施在天津的实施效果还需作进一步的持续监测｡

(二)在行业盈利空间仍然较大的情况下,样本企业贷款质量仍然较低,历史不良贷款清收问题突出

样本企业的不良贷款率虽然在两年内由35.61%降至8.88%,但仍高于同期全市企业不良贷款率(6.69%)2个多百分点,且不良贷款余额的并未减少,只是依靠贷款余额大幅增长的稀释效应才得以下降｡据我们调查了解,这些企业的不良贷款大多是调查期以前所产生的,且普遍以土地使用权作为抵押｡随着相关调控政策对未开发项目土地使用权的清收期限作了详细规定,这些开发贷款抵押品的有效性值得怀疑,这些不良贷款清收困难就不难理解了｡由此可见商业银行在进行房地产项目信贷审批时区别对待非常重要,虽然天津市该行业整体盈利能力仍然较强,但小型房地产企业这一群体仍然属于中高风险目标群体,切实落实提高信贷门槛刻不容缓｡