房企解困 押赌公司债

去年10月以来收紧的房地产公司资本市场融资渠道正重新打开。

日前，保利地产、万科发行公司债的申请获证监会有条件通过。与之前的小规模的股市融资相比，地产商缓解资金链的渠道换成了发行公司债。

有分析人士认为，虽然发行公司债不是最佳手段，但众多地产商还是期望其能达到舒缓资金链的目的。

集中获批

楼市低迷，销售减少，房地产商当下的日子举步维艰，甚者还要为前两年拍下来的高昂地价“埋单”，但就在这个最需要钱的时候，从紧的货币政策使得地产商难以从银行获得足够的资金，从股市上融资的道路也似乎被“堵”上了――自从去年末以来，房企IPO屈指可数，股市增发融资更是阻力不小。富力地产“回归”A股一拖再拖，甚至恒大地产登陆港股也遇挫而至今仍悬念重重。

在四处找钱“碰壁”的情况下，发行公司债悄然成了地产商面对各种铜墙铁壁的一条重要“钱途”。近日，保利地产、万科先后公告称，公司发行公司债的申请已获证监会有条件通过。此前的4月，浙江最大的房地产上市公司之一新湖中宝也获批发行不超过14亿公司债。而金地集团作为第一家通过证监会发行公司债核准的地产上市公司，在今年3月份实行首次发行12亿元公司债。

据记者了解，地产商的资金平均50%以上来自银行，而在股市IPO可以给房企打造一个较稳定的融资平台，但两者受阻后，地产股只好另辟“钱途”――发行公司债。

保利地产就是其中之一。为了能使再融资方案顺利“过会”，保利地产最终选择了发行公司债而非股权融资。而大股东保利集团的及时担保，也让保利地产最终如愿以偿。5月21日，保利地产公告，43亿元公司债申请获得证监会通过。从去年10月11日董事会审议通过发行公司债至今，保利地产已等待了半年之久。

紧接着的5月22日，万科A宣布其规模达到59亿元的公司债获证监会批准发行。算上这59亿元，万科在不到两年时间里已经从内地资本市场上获得近200亿元资金。其余约140亿元均是采取增发的方式从股市上募集。不过，万科此次获批的公司债早在去年8月就已经提出申请，所以，这笔公司债融资一等就等了大半年时间。

其实，自去年10月份开始，证券市场对于房地产企业的再融资开始收紧，甚至有传闻称，证监会已经停止了房企资本市场包括IPO、借壳、发债等多项渠道的融资行为。虽然证监会之后出面否认，但去年年底的几个月里，的确没有一家房地产企业再从股市获得过资金。

广东某房地产公司高层曾表示，房地产的相关监管部门作过调研，认为去年房价飙升与房地产企业IPO以及增发融资有正向关系，即房企上市和增发对房价、地价快速上涨都会造成推波助澜的作用，所以要限制房地产企业的融资行为。据记者了解，就在今年3月，中国证监会发文表示，房地产企业IPO募资不得用于买地。

事实上，地产公司业内会认为通过发行公司债融资是次优选择。“股权融资的募资规模是公司债所远远不能比拟的。”一位业内人士如此分析，相比股权融资，虽然发债融资对普通股股东的净资产摊薄少一些，但股权融资对公司的发展更为有利。例如，保利地产2007年资产负债率已经达到68.62%，而发行公司债会进一步增加企业的负债率。

然而从现实情况来看，今年股市行情没有去年好，而发债融资比银行贷款的成本低，所以，在相比较之下，现阶段通过发债融资是符合现实的选择：让这些地产巨头迅速决定发债融资的原因是它们日渐收紧的资金链。在过去的一年中，上规模的地产商都大举“跑马圈地”，在建项目的开发建设和土地资产投资急剧膨胀。去年8月30日万科公告拟发行不超过59亿元公司债券的议案时就表示，募集资金用途为，拟用15亿元调整公司目前的负债结构，优化负债比例；拟用剩余募集资金补充公司流动资金，改善公司资金状况。可见虽然发行公司债是次优手段，但还是期望能达到舒缓资金链的目的。

据记者了解，目前还在排队等候审批发行公司债的重要地产商有中粮地产和北辰实业。其中，中粮地产去年10月公告称，计划首期发行不超过12亿元公司债券，募集资金拟用2.4亿元偿还商业银行贷款，剩余资金用于补充公司流动资金；北辰实业今年4月16日公告称，拟发行不超过17亿元、存续期限5年的公司债券。本期债券募资拟用8亿元偿还商业银行贷款，剩余资金补充公司营运资金。

押赌“双刃剑”

据银行业界人士透露，中国银监会近日《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》。随着房地产市场的快速发展，商业银行的地产贷款业务产生的许多问题，引发了监管层担忧。

5月28日，国家统计局公布的“各行业城镇投资情况”显示，今年1至4月份，房地产业累及投资额达到7808.40亿元，同比增长33.9%；这一增速明显高于同期全国各行业城镇投资的总体增速25.7%。

今年1至4月份，房地产业的投资额在全国各行业中的占比为27.5%，较去年同期增加1.7个百分点，仅次于制造业的32.4%。

在房地产市场快速发展的同时，银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级。

银监会分析发现，“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。”上述知情人士称。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行，也引起银监会关注。下一步，令房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为，将成为银监会整治的重要对象，监管部门此举意在建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业向银行转嫁风险等。

其实，地产公司发行公司债融资，早在去年就得到了管理层的支持和推动。去年6月，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品―――公司债券。

事实证明管理层的意图得到了落实。不过，踏入2008年以来，股市行情处于弱势，那么公司债会“牛”起来吗？以首家发行公司债的地产公司金地集团为例，其2008年公司债券票面利率为5.50%。分析师称，对于企业来说，在目前的债券市场上，发行8年期的债券支付5.50%的利率绝对属于低成本，而对投资者来说，吸引力就相对减小了。

据了解，该票面利率是金地集团和保荐人(主承销商)中国国际金融有限公司基于对机构投资者的询价，相互协商和审慎判断之后最终确定的。不过，在金地集团发行的公司债中，中诚信证券评估有限公司评定，作为发行人主体，金地集团的信用级别为AA-。而相比之下，目前已经发行的另外行业的两只公司债公司主体评级都为AAA。

还有的是担保问题。去年11月份，银监会出台了《关于有效防范企业债担保风险的意见》，限制商业银行对企业债进行担保。在此政策下，各家商业银行几乎暂停了所有债权发行的担保业务，公司债也不例外。

然而，作为首家发行公司债成功的金地以及地产龙头万科，赶在了银监会的限制令下达前，和银行签署了出具保函协议书。而“走慢半步”的保利地产则错过了搭乘末班车的机会，最后，此次发行的公司债由大股东保利集团提供全额担保。

上海鼎资投资管理有限公司债券分析师王丽丽认为，缺乏商业银行的担保，使得这些房地产企业发行公司债的前景不容乐观。此外，也有市场人士表示，由于房地产行业的特殊性，其经营情况受到市场需求、监管要求等不可控因素的影响，因此房地产企业的主体评级相对一些非常稳定的行业而言要略低。还有的是，调控阴影下的房地产企业发行公司债还有来自债券市场整体低迷的压力。对于投资者来说，既然未来可以通过股票市场的多种方式来分享地产业的发展，公司债未必是最受热捧的。