基于自治的城市社区管理和物业管理有效整合机制研究

摘 要：本文通过对社区管理和物业管理这两个方面目前存在的问题进行分析，探索二者优势互补的机制，来实现社区管理与物业管理的有效整合才能改善社区。

关键词：社区管理；物业管理；业主自治能力

DOI：10.19354/ki.42-1616/f.2016.17.42

一、基本概念介绍

社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。社区业主自治是全体业主通过协商合作等方式实现对共有产权资源的有效治理。社区业主自治的本质是全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。物业管理有狭义和广义之分，本文中的物业管理指的是狭义的物业管理。物业管理是物业公司接受业主委托，对社区公共环境和公共资源进行管理，对业主提供服务的行为。

社区管理与物业管理的比较：

二、社区建设现存问题

（1）缺乏有效的业主自治组织。首先，在于业主自治组织的设立上，政府扮演的角色不当，是该组织无法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意识不强，参与度低，只关注自身利益而忽略了社区的整体发展，这样的意识不利于社区自治组织发挥其功效；再次，业主自治组织相关主体，包括业主委员会等，权责不明晰，地位上没有相关法律做保障，因此运行起来举步维艰。（2）物业管理的合同化性质制约了社区的自我发展。有上述内容可知，物业管理是基于物业公司与社区居民的合同条款之下所作出的管理，其条款是客观的，无法变动的，合同的签订既保障了居民业主的合法权益，同时规范了双方的行为，但是，合同无法规定生活中所有的细节，因此隐藏了很多可能出现的矛盾。（3）社区管理与物业管理的相互独立，降低了社区建设的效率。经过对社区管理和物业管理的比较，二者在运行时是相互独立的，不存在联动促进作用机制，但是，二者的权责分工确实不明确的，这就导致了很多事情发生时，即牵扯到物业管理范畴又与社区管理相关，二者不一致的处理方式会影响到社区的稳定发展，对于有的事情，二者又相互推脱，不积极解决，挫伤了业主对社区管理的信心，降低了参与自治的积极性，同时降低了社区解决问题的效率。

三、物业管理现存问题

（1）业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合，有些工作也未到位。（2）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，个别物业管理企业也未按要求提供相应服务。

四、建立有效整合机制的探究

（1）打破社区管理与物业管理想独立运行的格局。社区管理与物业管理行为所代表的利益是不一致的，因此很多情况下作出的决策也是相矛盾的，矛盾产生就会影响社区整体的和谐为稳定发展，因此，必须探究有效机制，建立起社区管理和物业管理相联动的作用机制，首先，完善相关法律法规，明确界定双方权限范围，分工明确，提升办事效率；其次，试图寻求介于二者双方的第三管理组织，与社区管理相比更加规范，而与物业管理相比则更加灵活。（2）在社区内加强宣传，提升业主积极参与自治的意识。由于当前社会的快节奏，人们无暇顾及自身利益之外的事情，对于公共资源和公共环境的管理，没有认识到其重要性，因而参与度不高。为了给社区注入活力，使社区充满生机，应该在社区内多多宣传，宣传业主参与自治的必要性和重要性，提升业主的积极性。（3）积极开办相关教育和培训，提升业主自治能力。现在的业主自治组织多数流于形式，没有发挥其真正的作用，因此，必须定时对业主委员会或其它组织成员进行定期培训，提升法律意识，提升办事能力和办事效率。（4）社区管理和物业管理多交流沟通，寻求共同发展机制。社区管理与物业管理并不是相互对立的，其行为宗旨都是为业主服务的，把握好这一点，就可以在二者的差异上下功夫，多举办交流会，互通有无，分享见解，减少中间环节，提升运行效率。建立一个双方共赢的机制，在机制内部明确分工，创立和谐社区。

参考文献：

[1]林七七， 李兰芳. 基于自治的社区管理和物业管理有效整合机制研究[J]. 现代经济：现代物业中旬刊， 2015， 14（3）：71-73.