三月楼市初见暖

在过去的3月里，各地楼市终于一扫往日的阴霾，成交状况得以改善。

随着开发商主动采取“以价换量”策略，降低身段主动降价促销，加之商业银行降低了房贷利率，使得改善型需求和部分刚性需求放弃观望态势，出手购房。

后市完全取决于开发商的态度，因此对于4月以后的市场走势，市场人士表示，如果开发商持续采用降价促销方式来吸引购房者，成交量还会进一步放大。

3月楼市暖风频吹

一线城市成交量普遍回升。

据思源经纪提供的数据显示，截至3月27日，今年3月北京新房共成交6042套（剔除保障房和别墅），同比2011年3月同期4806套增长了26%。环比今年2月则上涨了132%。

上海的市场交易状况同样也比较乐观。根据德佑地产市场研究部跟踪监测的数据显示，前25个交易日商品住宅成交量已经达到了63.47万平方米，已经远超2月的40.32万平方米。德佑地产市场研究主任陆骑麟判断，整个3月的成交超过70万平方米应该不成问题，这样的“成绩”在近一年来，也属前列。

广州的情况自然也不比北京和上海差。广州阳光家缘官方网站数据表明，截至3月29日，广州十区二市一手商品住宅签约套数为6341套，环比2月份的4469套增长41.89%，同比去年3月份的4911套增长29.12%，成交量明显复苏。

除此之外，其他重点城市的成交量也有很大改善。如杭州的成交状况可用“井喷”来形容，数据表明，截至到3月28日，3月份杭州主城区共成交商品房3708套，这一数字是2月份成交量的3倍。此外，南京、成都、武汉等中心城市，成交量也有不同程度的回升，环比2月均上涨。

开发商“以价换量”

3月楼市成交量回升，跟开发商大力促销与刚需释放有着不小的关系。

鉴于资金压力，开发商降价促销不再遮遮掩掩，这在一定程度上起到了激发市场购买力的作用。据了解，品牌房企的促销力度较大，如招商、龙湖、绿地、金地、万科、恒大等房企纷纷推出优惠。尤其是招商地产，上海奉贤海湾项目促销力度更是达到了前所未有的5.8折，另外佘山等其他项目最大折扣也达到了6折。

品牌开发商降价促销的力度不可谓不大。根据中原地产提供的数据表明，很多楼盘目前地价售价比不断变大，这意味着开发商在刻意压缩利润，以获取更多的现金。如万科扬州城的地价售价比高达54%。此外，包括保利成都项目保利康桥、金地杭州项目金地天逸、恒大芜湖项目恒大华府等，其比率均达到了42%左右。

表 部分品牌房企促销项目地价/售价比率

开发商 城市

项目名称

目前均价（元/平方米） 地块楼面价

（元/平方米） 地价/售价

万科 扬州 万科城 9000 4865 54%

南京 万科金色领域 10000 4279 43%

北京 五矿万科如园 43000 17997 42%

上海 万科金色领域 13000 6222 48%

广州 万科东荟城 13500 5533 41%

保利 成都 保利康桥 16000 7300 46%

南京 保利梧桐语 8500 3238 38%

金地 杭州 金地天逸 27000 11338 42%

恒大 芜湖 恒大华府 8200 3603 44%

招商 厦门 招商海德公园 10000 4552 46%

富力 南京 富力城 9800 4330 44%

开发商大力促销，获得了市场积极回应。如上海宝山某项目，售价为17000元/平方米左右，相对高位时期价格下降了20%左右。正是因为如此，该项目在3月份的成交套数近350套。

成交量的回升与改善性需求的逐步入市有关。陆骑麟表示，改善性需求入市是近期成交量增加的重要因素之一，其中在德佑地产成交的客户中，相比前期出现了50%的增加，其中30%左右为改善型客户。

当然，国家在对首套房的信贷支持力度的增加，也促进了刚需和改善性的购房需求。近日，商业银行纷纷恢复了首套房贷款利率水平，从最高的上浮1.05倍，下调到目前的0.9倍。此举使购房开始降低，刺激了购房积极性。

“小阳春”会否出现？

4月楼市能否保持现有的热度？

2月份以来，开发商重拾“以价换量”策略，极大地刺激了购房者入市的热情。加上季节、贷款优惠等因素的影响，3月楼市成交量出现很大的改善。因此有业内人士估计，4月份很有可能会延续3月行情。

从最近两年的走势来看，4月楼市成交量要好于3月份，其环比平均增幅都在25%左右。如果按照这样的幅度来估算，那么4月的成交量或将接近100万平方米。而一旦这样的情形出现，楼市成交从反弹逐步走向回暖。

但陆骑麟分析指出，在当前政策背景之下，成交量能够持续回暖，需要开发商的降价动作的持续，并且二手房房东能够对价格底线能够放松。他分析指出，目前购房者的信心并不是很足，如果开发商缺乏主动，购房者将重新陷入观望态势。市场的真实反应也印证了陆骑麟的说法。如上海长宁区某楼盘打折幅度不足10%，整个3月份处于“零成交”。

不过，从目前的迹象来看，开发商估计不会轻易放弃“以价换量”策略。据相关统计数据显示，4月将有34个新项目以各种形式加入打折优惠的行列，使得市场上降价促销楼盘的总数达212个，为近两年来新高。照这样来看，4月楼市交易量还有可能会保持较为理想的状态，因而“小阳春”行情出现的可能性很大。

购房者以变应变

行情转暖，不会招致房价上涨，因此对于购房者来说，并不需要急于入市，甚至因担心房价反弹而去抢购。

近日，国务院明确要求落实《政府工作报告》重点工作部门分工。住房和城乡建设部、发展改革委、财政部、人民银行等部门负责“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”，严格执行限购政策、差异化信贷政策等，仍将为未来主要调控方向。虽然调控不会“加码”，但也不会出现松动，因此整个市场缺乏反弹的基础，房价重新上涨的可能性几乎不存在。

在这样的背景下，购房者可根据自身需要来合理安排置业计划，而不必因为成交回暖，便受其影响而打乱了自己的安排。就目前而言，房价出现一定幅度的回调之后，已经能够为部分人所接受，因此这部分人群可以考虑出手。而对于资金实力还达不到购房要求的人群来说，现在也无需因为成交量的反弹心慌，甚至被动出手。

住房需求为大宗消费，因此妥善安排其财务规划尤为重要。月供最好不要超过家庭收入的三分之一，否则就会因为购房而让生活品质下降。