宝安区保障性住房用地供应及建设浅析

【摘 要】通过分析宝安区保障性住房用地供应及建设存在的问题，进而提出改进的政策建议。

【关键词】保障性住房；用地供应；建设；宝安区

住房供应体系依据“分类型、分层次”的原则，主要涵盖高档商品房、普通商品房、限价商品房、经济适用房、廉租房五个类型，其中后两者一般属于保障性住房范畴。保障性住房作为住房消费市场化的重要补充，可以有效平衡房地产市场结构，一定程度上避免房地产市场的大起大落，进而促进房地产市场的健康发展。长远来看，也有助于“居者有其屋”目标的早日实现及和谐社会的最终构建。近年来宝安区加大了保障性住房建设力度，取得了一定成效，但结合保障性住房的供需状况来看，宝安区仍面临着艰巨的保障性住房建设任务。

1 宝安区保障性住房用地供应及建设存在的问题

1.1 保障性住房用地供应渠道单一

目前，宝安区主要通过新增用地建设保障性住房，渠道较为单一。其他途径目前尚未全面开展，仅作个案处理，且没有相关完善的配套政策和鼓励政策。虽然政府明确规定保障性住房土地供应要在土地供应计划中优先供应，但要解决宝安区今后更多住户的困难家庭的住房问题，全靠新增建设用地建设保障性住房仍有较大的困难。

1.2 保障性住房保障范围相对狭窄

货币补贴即县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房；实物配租即县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。从上图我们可以看出，宝安区保障性住房保障范围相对还很狭窄。

1.3 保障性住房土地供应计划不合理，用地选址欠科学

目前，在制定保障性住房土地供应计划时，只规定数量而没有落实具体地块，通常由各街道提供地块再上报区住宅局，而所选土地往往在规划、权属方面存在问题，重新寻址和审批最终导致落地困难，影响宝安区保障性住房建设进程。

另外，已有保障性住房项目选址也存在一定问题。2007年区住宅局通过向市场租赁669套保障性住房，但仅仅有效解决了87户家庭住房困难。究其原因，就是这些保障性住房的项目选址欠科学，保障性住房区位不合理，配套设施较差，租户的生活成本虽然降低了，但生活成本却可能提高，并不能真正解决低收入家庭的住房困难。

1.4 职能部门之间缺乏顺畅的沟通协调机制

为保证顺利完成2008年的保障性住房建设任务，深圳市人民政府下发的《深圳市2008年度保障性住房建设任务分解方案》（深府办[2008]52号文）对各有关单位的职责分工都进行了详尽的分解，分工较为明确。但是在实际操作过程中，由于各机构只考虑各自承担的职责，相互之间缺乏有效畅通的沟通协调机制，导致办理相关手续审批手续复杂，部分环节衔接不上，或者某个环节占用时间太长，从而影响了保障性住房建设项目建设速度。

2 加强宝安区保障性住房用地供应及建设的几点建议

2.1 科学选址，合理布局，优化保障性住房用地分布空间

保障性住房建设主要满足低收入群体，随着宝安区保障性住房的建设力度加大，保障覆盖面逐步扩大，过于集中的建造保障性住房尤其是廉租房，从而使得大量低收入者集中居住，可能引发一系列社会问题，不利于社会和谐稳定。因此，保障性住房建设可从几方面考虑，一是在选择保障性住房项目新增供地时，应充分考虑宝安区的产业发展方向，调整保障性住房的整体布局，重点考虑产业集聚和人口密集地区作为保障性住房建设的重点规划区。二是结合各街道的居民收入情况和现有居住条件，确定合理的住房保障需求，采用“大分散、小集中”的方式选择地块，在全区各街道分散选择保障性住房建设地块，控制单块保障性住房用地面积。三是鼓励企业利用自有土地参与建设保障性住房。对于部分规模较大、占地面积较大、土地利用集约度偏低的企业，应尽快理清机制，在符合规划的前提下，鼓励企业自改。规划为居住用地的，自行建设的保障性住房可考虑纳入保障性住房体系；规划为工业用地的，在符合现行政策的条件下，可作为工业配套建设，优先用于满足企业员工改善居住生活需求。

2.2 切实推进保障性住房供应渠道多元化，确保足量供给

虽然存在有多种保障性住房用地供应渠道，但结合目前实际情况来看，宝安区主要通过新增用地建设保障性住房，渠道较为单一。在部分出让的商品住宅用地上按一定比例配套建设保障性住房受到房地产市场景气程度的影响较大，鉴于这一实际，宝安区应加大力度，切实推进保障性住房供应渠道的多元化：一是继续完善新增建设用地建设保障性住房这一常规化渠道；二是加强政策支持力度，研究切实有效的方案，发挥旧改用地、工业用地功能调整等渠道的潜力，确保保障性住房土地的供应；三是进一步探索产业园区、非农建设用地建设保障性住房的可行性及操作思路。四是研究政府直接收购商品房作为保障性住房；五是将私房纳入保障性住房供应渠道；六是研究将部分违法建造的集资房等所谓“小产权房”纳入保障性住房供应范围。

2.3 明确角色定位，加强相关职能部门的沟通协调

首先，宝安区的保障性住房工作可以借鉴深圳市《年度保障性住房建设任务分解方案》，明确职责分工、角色定位。建议由国土所代替各街道选地，上报区住宅局对保障性住房建设工作进行统筹安排，住宅局牵头负责具体实施，保障性住房选址、土地供应等由国土部门负责，其他有关部门在各自职能基础上，就保障性住房供地、建设相关审批工作开设绿色通道，确保提高工作效率。

其次，相关部门应加大协调力度，合力推进保障性住房供地、建设工作的顺利开展。设立专门的住房保障机构对全市保障性住房建设与管理工作进行统筹管理。区政府可结合宝安区实际，成立区保障性住房建设与管理领导小组，组长由区长担任，副组长由分管国土房产、规划、财政的副区长担任。领导小组下设办公室（“住房保障办”）挂靠区住宅局，对保障性住房的规划、建设、管理进行统一领导部署。

2.4 完善政策，建立多层次、全方位保障性住房政策体系

从目前调研情况来看，深圳市已建立相对完善的住房保障政策体系，但关于保障性住房政策体系完善仍存在一定的问题，如现有的政策主要侧重于宏观层面，重点规定租售、管理等问题，对用地供应、移交等细节问题尚缺乏相对明朗的政策；另外，在区层面上，宝安区关于保障性住房建设方面的指导性文件相对较少，相关部门之间尚未建立顺畅的协调机制。应在充分研究国家、广东省尤其是深圳市相关政策的基础上，结合宝安区实际，重点从上述政策的落实方面下手，研究制定一系列规范性、可操作性文件，切实提高宝安区保障性住房建设水平。

参考文献

[1]深圳市国土资源和房产管理局宝安分局,宝安区土地房产事务中心.《宝安区保障性住房用地供应研究》课题,2009.04.

[2]王金兰,丁志岩.我国保障性住房研究[J].《河北法学》,2011年10期.

[3]马建平.中国保障性住房制度建设研究[D].吉林大学博士论文.2011.