老调重弹 22期

地产市场十分怪诞。在史上最严厉的地产调控下，2013年各大城市的单价地王却以奇高的频率将之前的成交价甩在身后。在北京，单价地王从4万多元上升到7万多元仅用了两个月的时间。在一向以理性著称的广州，从5月开始楼面单价一度领衔全国。临近年终，各地的推地运动又在促发着一座座城市区域地王不断出现。最近的案例是在广州萝岗区创出总价和单价的地王之后，北京东坝和亦庄地块亦不甘沉寂，各自创出区域单价新高。在多位地产界人士看来，只要土地政策不变，新地王出现将是常态，事实上，在金融危机之后的两年里，大小房企一起进入极度亢奋期，地王项目遍布大江南北。在2010年，让人叹为观止的一幕是北京一日诞生三个地王。让房企们敢于下注的理由很简单—美国经济受到重创，中国经济需要刺激，房地产行业成为拉动内需的一贴良方。

尤其是房地产调控上的微妙变化让人变得更加敏感。例如行政化管制的限购趋于放松，市场化调控手段被强烈预期，上层传递的加大供给的论调时时入耳。当然，地方政府高企的债务和旺盛的需求也起到了助燃作用。对此，北大经济研究所房地产金融研究中心主任冯科颇有担心。他向《环球企业家》表示：“新一届政府的策略不仅是调控需求，还在调控供给，更市场化的措施推出会让房产商面临更大的风险。”

值得一提的是，从历史来看，几乎每个地王项目都会风光出镜，但这并不代表未来都会一帆风顺。上一轮的诸多地王中，在其后的调控下沦为“鸡肋”的不在少数。他们或被更大的房企收购，或延迟开发，或亏本甩房。毫无疑问，历史不会简单重复，但虚火正旺的地产市场终究会回归理性。是时候冷静下来了。

三驾马车逆袭

北京的地王潮让朱仝多少有些怀念过去的美好时光。他是北京世嘉房地产开发有限公司董事长。上一轮，在较大盈利预期的指引下，“那时大家都认为房价一定会涨”，大小房企共同参与拿地，不同的只是规模大小。如今热门的一线城市已经成了大型央企和上市公司的俱乐部，中粮地产、绿地、万科、保利等企业均是地王们的缔造者。例如，万科手持500多亿元现金重点买进一线城市。仅在7月份，其就拿下6个地块，其中上海、广州的地块分别是区域总价和单价地王。融创则更像是制造地王的发动机，它创造了北京农展馆高达7万多元的单价地王……这一轮，大部分中小房企沦为看客，连任志强都直言“买不起高价地”。

颇为反讽的是，那些拿了地王的大房企并没有胜券在握。朱仝有时会和那些房企交流如何赚钱的问题。他告诉《环球企业家》：“按现在的市场水平，那些地王的效益未来会非常低，但房企也没更好的办法。”上市房企三季度的数据让他们尴尬。大部分企业销售都超过了全年指标的3/4，但坏消息是毛利率却同比下降了3%。除楼市分化和高利息费用侵蚀大量利润，土地成本增加也在拉低收益率。

这种有悖常理的做法可能来自于对占有稀缺资源的渴求和扩大规模的本能。大房企通常拥有充沛的现金流和畅通的融资渠道。在他们看来，土地储备和后续发展的潜力远比一两个项目是否赚钱更重要。他们有时也为了增加与资本市场互动和股价的增长空间，当地王能够向投资者展示自身的实力和发展信心。这似乎与押注如出一辙。冯科说：“有的企业看到一些地方放松了限购限贷，感觉到机会来 了。”

但也不能一概而论。星浩资本副总裁陈卿认为，每一家房企拿地都是经过测算后理性思考的结果。他拿周期曲线图来向《环球企业家》比喻企业拿地的逻辑，“与其他行业不同，土地就是房地产企业的生产资料。在2011和2012年，房企去库存的销量大，现在必然要加大土地储备。一种正常的波动是，如果前一年销售很好，下一年就一定会大规模拿地。”他举例北京说，“北京地产销售良好，因此这一两年越来越多的房企进入北京。这也导致各地产商的土地储备都很少，有地就必须拿。他们总不能将分公司和人员都撤掉，除非不发展了。”

不能否认的是，无论地产商们怎么做，中国的土地价格的确令人瞠目。2011年，有媒体的《2010年中国地王图》数据显示，如果把北京的土地全部卖掉，可以制造出超过美国一年的GDP总量。而时至今日，这个数字已经把美国2012年全年的GDP远远地抛在身后。

政府相关部门的行为在客观上起到了火上浇油的作用。在国内，有关部门更像一个地产开发商的角色。他们可以向银行借钱，或将国有或集体的土地通过补偿的形式收归，再通过招拍挂的形式卖出。这两年，借贷和拆迁成本一路上涨，拍卖底价也变得越来越高昂。期间亦有利益的驱动。2010年以来，地方债务不断上升，政府依靠卖地还债的方法已是轻车熟路。冯科表示，地方政府还债压力很大，依赖土地财政依然没改变。

确定拍卖底价通常会依据第三方评估机构的评估价格。这基本是一个客观的程序，由上述机构根据地块周边商品房成交价和最近土地成交价等因素来确定一个价格。最后执行的底价一般会高于评估价，除非未来的商业项目能带来丰厚的税收和更多的就业。朱仝一直在观察底价变化的趋势。他渐渐察觉到，有关部门似乎不愿让社会看到楼面价有过高的溢价率，所以现在有意识地加大了一级开发的成本，这样出来的价格自然会上涨。

这并非稳赚不赔的生意。陈卿认为，在过去的2011年和2012年，相关部门的卖地基本都是亏损。他说：“涉及到拆迁和资金成本，那两年地价没有拍起来。现在只要是底价成交的土地，尤其在底价成交的市中心地块上，相关部门基本赚不到什么钱，能把拆迁成本打平、还掉银行贷款就不错了。”

但2013年是个例外。据链家地产市场研究部统计，10月之前的北上广深等一线城市出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期仅上涨了28%，但成交金额同比却上涨了207%。克而瑞信息集团研究中心的研究报告预计，2013年地方政府收获的土地出让金有望超过3.5万亿元，创出历史新高。

毫无疑问，当房企增加土地储备的迫切加上政府卖地的需求，与一线城市刚性和投资需求正面遭遇的时候，地王的出现成了一种必然。最新的政策导向是增加土地供给，但这并不是什么新鲜方案。事实上，几次地产调控的结果都是越调控房价越上涨。如果要改变现状必须拿出更加行之有效的方法，且要坚持不懈。