突围 城市商圈在行动

目前我国的很多商圈大约从20世纪90年代中期开始形成。近几年，随着各类城市综合体如雨后春笋般涌出，有业内人士认为，传统商圈吸引力正在下滑。如果5～8年为一个升级换代周期的话，很多商圈正处在这个节点上，现在正是升级换代之时。

那么，目前商圈的态势怎样？在新时期，商圈该如何发展？在此背景下，近期由中国城市商业网点建设管理联合会举办的中国城市商圈发展论坛就显得十分有意义。

商圈进入重要发展期

“城市建设高速发展、消费结构升级，促使国内商圈建设进入了前所未有的快速发展阶段。”中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪在举办的中国城市商圈发展论坛上表示。在梁任堪看来，作为商业流通业发展的重要表现形式，商圈为众多商业企业提供了有价值的发展空间，更为消费者复合消费提供了服务场所。

据了解，我国商圈根据功能或者规划的要求，商圈大致可分为城市商圈、区域商圈和社区商圈等。

商务部流通业发展司司长向欣指出，近些年来一批新兴特色商业街和聚集区也已经形成，很多城市中心城区的商业街的零售额已经占到了本地区社会商品零售总额的60%～70%，且趋势进一步发展。进一步发挥商圈对于“十二五”期间推动服务业特别是流通业的发展转型具有十分重要的作用。

商圈快速发展的同时也存在一些问题。

向欣同时指出，目前商圈发展不同程度存在缺少规划，要加强对不同类型商圈发展的分类指导。

在中国商业经济研究中心副主任于淑华看来，目前不少商圈的规划都落后于实际的发展速度。“当一个城市、一个区域经济越发展，商业竞争越激烈，大城市中心商业逐渐趋于饱和，汽车的发展、交通的不便，市内居住越来越狭窄，居民成本也增加。”

向欣指出，商圈建设是复杂的社会工程，涉及面广、投入大、建设周期长、具有一定公益性，相关部门应加强政策扶持力度，更多地需要市场和中介组织的力量。她认为，大力发展商圈融资，是增强商圈聚集力和发展的重要举措。

对此，中国商业联合会副会长田元兰十分认同。她指出，商圈是城市商业发展水平的重要象征。因此要从城市发展的高度推动商圈建设，从改善人民生活水平的高度提升商圈的发展水平。政府和企业的良好协调配合，是促进商圈更大发展的关键所在。

社区商圈 新的发展点

如果说规模较大，城市、区域商圈目前的发展已经相对成熟，那么与市民消费最为贴近的社区商圈，则变成了另一片发展的热土。事实上，北京市副市长程红曾在此前表示，北京市民对社区商业的需求已占到全部消费需求的55%左右，社区商业是拉动市民消费、让市民想花钱和敢花钱的重要领域。

就此，九洲远景(上海)投资管理有限公司董事长王敬表示：邻里中心大型居民社区中心将蓬勃发展。

大量网点型的消费可以在多中心进行，在市中心购买频率会大幅度下降。“15年前，大家到上海淮海路和南京西路频率是一个月两三次，现在是两个月到三个月去一次，频率明显下降。由于社区商圈功能得到大幅度加强，基本需求满足了居民的日常需求。出行少了能源能耗都在下降，对整个城市中心来说是很有好处的。” 王敬表示。

据悉，美国社区购物中心零售总额差不多达到4500亿美金，占美国整个购物中心零售额48%，高于区域购物中心。在王敬看来，作为运营商来讲，邻里中心的复制性很高，需求量也很大，“在中国，做城市商圈，最多可能五六个，如果做邻里中心可以做到10万至20万个。最近，一线城市都强化了小型商圈的规划思想。”

海外建立商圈的启示

“中国在未来几年区域规划是最重要的。”在北京澳邦成行总经理成路看来，商圈的规划中，政府的角色至关重要，并以自身的实地调研，讲述了澳大利亚和美国的一些先进理念，或许能给我们些许启示。

澳大利亚这个地广人稀的国家70%的人每天上班依靠公共交通，这有赖于澳大利亚商圈早期的可持续规划，世界知名。

20世纪60年代澳大利亚没有照搬美国把购物中心建在郊区的模式。悉尼市政府1968年就出台了一项政策：悉尼未来要强化区域中心规划。澳大利亚区域购物中心除了有超市、百货中心、广场、办公楼、地处地铁交汇处外，还包含了社区医院、社区退税等设施，承担了城市功能很重要的角色。

悉尼的规划又足够灵活，反映在允许新的都市商圈和区域中心发展。据统计，悉尼每两年就会出现新的区域中心。但是，有些大型仓储式商业不能进入区域核心地区。1990年澳洲政府出台的政策，允许大型仓储类建在非区域中心，但不允许他们做零售业态，因为在郊区拿那么便宜的地做零售去和城市里的零售竞争，这是不公平的。

此外，区域中心规划使投资资金有了保证。很多国际零售房地产开发商巨头，看到了中国的发展潜力却因为同一个事情举步不前：城市规划法没有在一定区域内对购物中心的数量的规定，这样投资商的利益会因为恶性竞争而无法保证。澳大利亚和美国购物中心的持有者全是养老金基金，因为有相关的政策保证了投资人的利益，在那里投资购物中心最抗风险。中国将来的购物中心也是朝着金融产品的方向发展，但是要保障健康的投资环境。

美国和澳大利亚有一个这样的开发趋势：体现可持续发展。紧凑型以公共交通为导向，一站式购物出行，下班购物，解决一天所有东西连朋友聚会都在这里进行，人们减少出行，节省资源。美国、澳大利亚规划商业面积的比例占整体商业的比例超过70%，所以觉得这个城市美丽。非规划商业太多会给城市造成很多问题，比如恶性竞争、食品安全问题等。

“中国商圈的发展还有很多操作的空间。起步时就把规划做好，造福未来很多代，否则开发过度，就会遭到后辈人的唾骂。”成路表示。

客流 商圈强健之根

早年上海永安百货郭氏兄弟选址的时候，就让人在南京路的北边和南边分别拎着一麻袋黄豆，路过一个人就放一颗黄豆到另一个口袋里，数月后，发现南面客流量最多，所以选址路南，直到现在，成就了这百年老店。

大树之所以参天，是因为它有强健的根。客流量对一个商圈而言是至关重要的。客流量乃商圈营运成败的根本。

“在英国、美国专门有一个商圈客流指数。我们商圈指数是多少，在整个城市乃至全国的位置如何？“上海汇纳网络信息科技有限公司总经理张宏俊认为国内商圈建设中对客流量的统计分析还十分欠缺，他指出，对于商业地产商而言，每一个店铺的客流量对资金合理定位、品牌合理调整等都是十分有意义的。

那么，如何吸引有效客源呢？

北京市王府井地区建设管理办公室专职副主任王伟东指出，“没有顾客所有品牌将失去意义，以顾客需求为出发点，激发消费者对商圈的美好情感，不同消费习惯都在商圈中得到体现，培育消费文化，是培育商圈品牌的重要途径。”

美和集团副总裁汪传虎表示，“条件适合的购物中心应该引进类似于溜冰这样的体验式项目，可以延长消费者在购物中心的停留时间，对购物中心销售提升是非常有帮助的。

韩国希杰CGV影院开发总监李保煜指出，电影院设置在购物中心的功能与作用和冰场相同，可以提高商场整体的聚合量，增加消费者有效停留时间。“这意味着消费机会就越大。因为消费者有目的性消费只是其中一部分，更多是随机性和冲动性消费。”

开店如何判断商圈

商圈是由一个个品牌构成的。品牌与商圈的关系就显得十分微妙。

花半里投资有限公司董事总经理王浩宇认为：品牌成长对于商圈来说是把双刃剑，好的品牌对于商圈的发展会有正面的促进作用，不适合商圈的品牌会阻碍商圈的发展。在进步和成长过程中一些好的品牌不能进来，也会使商圈成长性减弱。

作为项目开发商，上实集团总裁助理徐毅表示：“商圈与品牌之间的选择是双向的。开发项目首先要得到消费者喜欢，有了消费者的认同才会有品牌商家积极的加入。品牌商在商圈中运营好了，我们项目就成功了。”

一个现实的问题是，作为商业品牌，开店选址中如何判断商圈的成长性？

作为品牌商，华贸商业管理公司副总经理徐静涛指出，“商圈是变化发展的，品牌商在选择商圈时要考虑以下几个方面：第一，研究商圈的发展历史，试图从中找到规律，预测它未来发展以及在城市中扮演的角色；第二商圈的现实状况，包括竞争对手和价值等；第三，作为品牌是否在商圈里找到自己的价值？这取决商圈给品牌提供价值的认知，和品牌这个业态未来在平台上扮演的角色。

美格行商业地产机构商业规划总监严庆安则从商圈与城市之间的关系上判断其成长性。他表示，“对商圈成长性判断主要是商圈成长性是依附在城市本身成长性和消费者的生活方式之上的，这都是我们对商圈研判的重要因素。”

日前有报道称，“高铁效应”激活了天津西站商圈。类似于此，放眼全国，一个个商圈在崛起。有业内人士指出，随着城市化进程的推进，肯定会形成旧商圈的升级和新商圈的诞生，商圈的竞争也将日趋激烈。

如何才能在纷繁复杂的商圈中突围？

除了上述专家的观点之外，商圈在未来要站稳脚跟，必须有自己的卖点和特点，实行差异化竞争方可突围。