王府井整改商业再造与格局之变

在中国商业街中，王府井是“第一”的象征，是最具“商业价值”的一条金街。在1999年，王府井商业街与巴黎著名的香榭里舍大道结为姊妹街……在中外专家的评审中，它最有可能成为中国第一个世界级的商圈。而今天，王府井所有的建设都在争取这个这个最有价值的“第一”。

改造：以“街”带“区”

繁华的商业街区总是占据每个城市商业财富的至高点，作为北京乃至全国最大的商圈――王府井商业街也不例外。近日，一场由政府部署，开发商积极参与的王府井大街改造计划被付诸实施。投资总额逾6亿元人民币的整治改造工程，不仅反映出王府井商圈进入全面变局时代，同时也意味着，北京的商业价值也在加速增长。

王府井是一个贯穿南北的城市干道，南起长安街，北至灯市口，全长810米，无论从位置还是作用上看，我们都应该称之为城市中轴。

5月下旬的北京，已经骄阳似火，但还有更火的，那就是笼罩在施工网中的王府井在汹涌的人潮中正式开始实施翻修工程。继女子百货、红光照相器材迅速在王府井消失后，这里的所有的商铺都被划入规划范围。

记者从王府井建设管理办公室获悉，这是迄今为止王府井“动静”最大的一次升级计划，在北京市整体规划中占据核心位置。它将以“十”字的两条主街为轴心，带动周边街道的发展，形成“田”字商业布局。

据了解，此次为期3年的王府井整治改造工程，以“北延、东进、西扩”为特征，涉及面积达1.65平方公里，拆迁居民约700户，规划新建13个大项目。目前，已经完工的项目有3个，正在进行主体工程建设的项目2个，仍在拆迁的项目有4个，除此之外，其余的项目还处于拆迁的前期运作阶段。显然，王府井升级计划是一个长期的过程，每个项目都面临着具体的难题。

早些年李嘉诚建东方广场前曾打算在大栅栏商业区选址，但是那里的人口密度早达到了每平方公里3万人，而房屋也大量是明、清、民国年代的老式四合院，面对巨额的拆迁费用，李嘉诚最后不得不放弃了对此地的选址，而改在了王府井。而现在，面对王府井地区高昂的地段价值，不少开发商单在拆迁的问题上就要花费大量精力。

商业：商业大鳄竞相角逐

在纽约曼哈顿最著名的第五大道上，顶级品牌店鳞次栉比，银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，发达的商业形成了良好的“商务生态链”。王府井建设管理办公室宣传部李军认为，相比之下，王府井鱼龙混杂的经营结构直接导致了目标顾客群体不明确，而且，77个世界奢侈品牌与路边的10元小商品店并存的局面也是王府井商业发展缓慢的症结所在，因此，找准定位是当务之急。

为此，年初，北京政府在王府井启动了一项“第二商业集群”计划。计划中描述，整个王府井地区将新增13个商业项目，其中包括7家商场，新增的总商业面积达到了86万平方米。届时，王府井时尚广场、澳门中心、乐天银泰、王府井国际品牌中心、王府井国际商城、海港大厦等都将进驻王府井商圈。李军表示：“我们将走品牌战略，目标是将国际一线品牌引入王府井，并希望通过引进‘主题百货商’，让王府井具有真正意义上的商圈效应。”

目前，王府井已经成为众多商业地产大鳄竞相角逐的主战场。“第二商业集群”计划参与热情度最高的是来自境外的商业地产商，最先亮相的王府井时尚广场，投资方就是香港的唐城国际集团。事实上，港资企业很早就参与开发王府井大街，上世纪90年代李嘉诚在王府井兴建东方广场，富华国际集团投建长安俱乐部，1998年新鸿基地产在王府井建成新东安市场，港资项目几乎占据了王府井的半壁江山。

业内人士指出，尽管王府井在短期内迅速扩建众多的商业项目，但对以赚取利润为第一宗旨的企业来说，大型广场是一项需要高额投入的事业，从建设到日常运作都需要大量经费。因此如何最大化的发挥商业集群效应，是一个技术问题。

“目前，王府井国际商业圈概念不是世界一流的概念，应该是一个‘市级商业中心加上完善的交通网络’组合而成。”李军说，2006年，王府井的收益达到了50亿元（平均每人购买力为200~300元人民币），完善后的王府井收益将是100亿元人民币。

交通：悄然改变的格局

在“第二商业集群”全面启动的同时，新一轮王府井交通改造计划也悄然启动。在同一时段推行产业布局计划和基础设施扩建，看似巧合的出手背后有着更深层的意义。

王府井道路整修和设施改造工程以“十字金街”为核心，向北延伸至五四大街，向东延伸至东单，西至南河沿、北河沿。王府井地区的面积将从目前的150万平方米扩大到300万平方米左右，届时商业面积将达到50万平方米左右。其中重点完善的是王府井西侧交通。包括将王府井百货大楼后的王府井西路打通到霞公府街，拓宽大纱帽胡同、大甜水井胡同和小纱帽胡同路段。

东城区政府表示，将在丽晶酒店西侧设置大客车停车场，同时改造王府井大街西辅路，设置停车港湾。该地区将增加上万个地下停车位，以满足新的定位需求。王府井地区目前共有两个专业的停车楼，23个对外开放的地下停车楼，总共约有5000个停车位。据统计，王府井地区高峰时段机动车流量约为7000辆/小时。

如果工程顺利完工，无疑将改变王府井地区目前只能绕行东侧校尉胡同的历史，形成围绕王府井的环形路网。因此，从地域空间来看，王府井将会由一条街转向纵深发展，为商圈的规模效应提供了基础条件。

特色：主题店铺主导商业特色

王府井商业街将划分为文化艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域。“和前两期改造建设的商业街不同，此次改造的重点是要突出王府井的历史文化氛围。”曾担任王府井一期、二期改造工程的总指挥、北京市规划院高级规划师董光器说：“在改造过程中，历史建筑要原样保护。”灯市口至五四大街的王府井大街北段，将利用商务印书馆、中华书局、人民艺术剧院、金帆音乐厅和考古研究所等文化设施，构成整个王府井大街的文化链、景观链和文脉链，完成王府井大街由南向北，从商业文化、市民文化向文学、艺术等高雅文化的过渡。

据了解，在2008年前，王府井还将增加一处文化景点，百年老字号“吉祥戏院”已经纳入日程。2008年“五一”前剧院主体应该能完工。吉祥戏院位于吉祥大厦一层，在新东安市场的北面。吉祥大厦主功能定位商业、文化休闲，是王府井一张重要的“文化牌”。吉祥戏院规划为“小型高档的精品戏院”，座位并不多，有800个左右，占地面积为4000平方米，它和王府井周边的商业、娱乐设施融为一体。据悉，吉祥戏院的创建人是光绪末年内廷大公主府总管事刘燮之，京剧名家梅兰芳、余叔岩、杨小楼等曾登台演出，是北京最著名的戏院之一。

外在的包装和品牌的引进不难做到，但要营造国际化的购物环境，更需要加强内在的管理和服务。与国外优秀商业街的成熟模式相比，我们可以看到北京王府井，上海南京路等不论是在建筑的保留与结合，还是商业运作，都存在较大的差距。但是靠卖资源起家的王府井如今提出“可持续经营”的新理念，显然，已开始走出低端生存运作模式。2008年，王府井商业街将焕然一新。