协议应当遵守

【案例回放】

2007年3月,吴某准备在距离城区较近的通化县金斗乡投资建设度假村,此想法和乡里开展的招商引资工作不谋而合,自然得到乡里的大力支持,各项筹备工作进展都十分顺利。但是在施工过程中,金某的三间房子成为了阻碍。

金某也是金斗乡的一个农民,家里的三间60平方米的平房正好处于度假村的规划范围内,吴某为修建度假村,要求购买该房屋,但金某却坚决不同意出售。金斗乡政府也多次出面协调,但金某态度十分坚决。无奈之下,金斗乡政府转化思路,于4月12日主持双方达成换房协议:金某将自有的60平方米平房腾出转让给吴某建设度假村,吴某于90日内在双方确定的范围内给金某重新盖一座新房,并就房屋建设标准及相关规格进行了具体约定。此后,金斗乡政府协助吴某办理了土地使用权和其他相关手续,并口头为双方的协议提供了保证担保:如果吴某不给金某盖新房,乡政府负责给盖。金某按约定腾出了房屋,吴某的度假村工程也得以施工,并按照约定选址为金某盖新房。

但在金某的新房只盖好了“大框”后,吴某却不再继续履行义务了,将全部精力都投入到度假村的建设。金某多次找到吴某要求其继续施工,吴某都不以为然。为了不影响自己的居住,也有效避免损失的进一步扩大,金某便在吴某已经盖好的“大框”基础上继续施工,并保留了建筑材料和人工费证据13000元。

房屋盖好后,金某又多次找到吴某和金斗乡政府,要求他们支付自己为房屋收尾而花费的13000元材料费和人工费,但都没有得到满意的答复。

2008年2月,金某将吴某和金斗乡政府告上法庭,并提供了原房屋产权证复印件一份;换房协议书一份;有关新房质量规格要求的说明书一份 ;房屋在建至大框时的照片15张;有关建筑材料及人工费的收据34张;担保证明一份和收据明细表一份。

法院经审理后认为:原、被告双方的换房协议合法有效,对双方均具有约束力,双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案原告金某依约腾出房屋转让给被告吴某使用,而被告却未完全依约履行义务,应承担相应的违约责任。原告金某因完成房屋后续工程所花费的13000元,应视为被告违约给原告造成的损失。关于保证问题,通化县金斗乡人民政府明知国家机关不得作为担保人仍为被告担保,导致担保合同无效,应对原告的损失承担连带赔偿责任。判决被告吴某赔偿原某经济损失13000元;被告金斗乡人民政府对以上债务承担连带赔偿责任。

【法官说法】

借这个案例,给读者朋友讲两条法律规定。一是《合同法》的第八条,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”本案中的吴某在获得权益后,没有完全履行自己应尽的义务,就应该承担违约责任;二是《合同法》第一百一十九条,“当事人一方违约后,对方应当采取措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”