绿城:巨量存货与不降价的纠结

2009年高歌猛进,扬言超越万科的绿城,2010年低调了很多。一直以来高负债运营的绿城模式,在厉价高涨时,凭借销售业绩回笼资金,大肆扩犬土地慵备,可以良性循环,甚至饽越式发展,然而一旦遭遇宏观调控,就风险难测。房地产市场未来告别单边上涨已可预朗,对于绿城来说,还需要在城市布局以及企业运营方面下工夫。

“英雄”不逢时

如果说2009年高端住宅销售火爆让绿城出尽风头的话,2010年则相对“受伤”。2009年绿城以531.5亿元的销售额,坐上行业第二的交椅。将今年的销售目标定为了670亿元,年增长34%。然而,今年上半年绿城累计实现销售金额219亿元(含合同销售金额194亿元及25亿元未转为合同的协议销售金额)。据此计算,上半年销售仅完成全年目标的33%,行业排名也滑落至第五。

对此,业内人士分析认为,绿城今年销售放缓的主要原因是在绿城今年在建开工的100多个项目中,有近3成位于华东及一线城市,主要定位中高端产品,面向客户群体多为改善型需求或者外地投资客,加之绿城坚持不降价,使得企业在市场调整时比较尴尬。

2009年11月份,在绿城集团2009季度股东、媒体、金融机构恳谈会上,宋卫平语出惊人地炮轰万科,他直言万科产品太粗糙,并毫不讳言指出:“要是绿城造出万科那样的房子,项目经理都要跳楼N次。”还扬言未来3至5年,绿城的目标是做到全国房企销售额第一二名,尤其是第一名。

2008年,最让业内印象深刻的是,绿城董事长宋卫平高调称,绿城决不会降价。因为该决定,绿城当时积压大量存货,以至于资金周转一度出现缺口。但此后金融危机的到来,房地产行业“救市”,也救了“绿城”。然而劫后余生的绿城2009年更是加大了扩张步伐。2009年耗资456亿元激进拿地,占合同销售额的88.8%;今年上半年绿城又耗资92.52亿元拿地,这使绿城的资金链异常紧绷。

不过,上半年绿城并没有像叵大、万科采取降价策略,其旗下的杭州绿城・蓝色钱江等项目甚至价格还进行了上调。

绿城2009年年报显示:2010年,绿城将会有75个项目(或项目分期)投放市场,预计新增地上可售面积为594万平方米。按照今年上半年的实际推盘面积126万平方米,今年下半年将有468万平方米的推盘面积入市,即下半年的供应量是上半年的3.7倍(见表6)。巨大的存量房源或许让绿城必须面对降价与否的抉择。

高层松口

8月24日,绿城中国在香港举行业绩会,面对670亿元的销售目标,以及高达158%的负债率,绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年坦然表示,绿城在完成销售目标和降低负债率上均存在着困难。

“下半年的负债率可能比较难降下来,因为考虑下半年的销售情况,如果销售情况良好,则绿城在银行贷款方面的需求就小一些。负债率是否能够降低,还要考虑公司的人民币基金完成以及商业代建方面的情况,在这两项完成后,相信绿城负债会下降一些。”寿柏年说。

此外,寿柏年还指出,670亿元的销售目标完成可能会有困难。公司目前没有制定新的指标,下半年的销售,完成多少是多少,但是也会努力争取销售多一点。

对于绿城的起伏,辉立证券地产行业分析师陈耕曾对本刊表示,绿城在售物业规模庞大,为销售增长提供了保证,预期绿城目标2009-2012年每年销售及利润增长可达30%及35%,并且绿城的激进式扩张可能将改写中国房地产的新竞争格局。不过同时陈耕也强调,激进的拿地策略对公司的财务安全可能造成威胁,尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下,流动性风险偏高。

绿城近年来也在不断地拓展业务增长点,与开发商拿地直接开发不同,绿城认为合资公司能突破集团在土地资源方面的瓶颈。在参与沈阳保障房建设后,绿城又谋划投身于房地产管理咨询业务。8月4日,绿城中国宣布,旗下全资子公司绿城房产、公司主要股东宋卫平,以及上海欣萍财务咨询事务合作成立合资公司,试水物业建设管理及提供咨询服务。

不过,在北京正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文看来,定位高端产品的绿城还需要考虑这些赢利模式的可复制性,这些业务拓展对绿城集团来说肯定是有好处的,但是不一定能成为战略。