在京单位周转住房成本租金核定办法探讨

摘要:国管局、中直管理局根据中央国家机关办公地点分布情况,在职工住宅小区等地建设或改建一批周转住房,向新录用等符合条件的职工出租。周转住房以满足职工基本住房需要为原则,租住年限原则上不得超过5年,租金按周转住房的开发建设、维修及管理成本确定。

关键词:周转住房;开发成本;租金

中图分类号:F293.3 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)29-0053-02

为进一步完善中央国家机关住房制度,改善职工住房条件,国管局、中直管理局在厅字[2005]8号文中提出:可在职工住宅小区等地建设或改建一批周转住房,向新录用等符合条件的职工出租,并按成本确定周转住房租金。但是由于各单位对成本租金所包含内容的理解不同,导致各单位的周转住房租金标准差异很大。如何核定成本租金,需要相对统一的规范。笔者认为,成本租金应包含周转住房的开发建设、维修及管理成本,并就核定方法提出建议。

一、开发成本

周转住房的开发成本是否应该列入到成本租金之内存在争议。一种观点认为,周转住房开发的投资主体为国家机关或者下属单位,作为一种政策性租赁住房,开发成本应该由产权单位一次性投入,并体现为政策优惠的一部分,不应向承租人收取。相反观点认为,周转住房的政策性主要体现在资金投入的收益上,成本租金与市场租金的差异在于产权单位是否从租赁中获取了收益,由租金中回收开发成本并没有超越成本租金的范围,回收开发成本是正当且必须的行为。笔者同意第二种观点。住房制度改革自20世纪80年代初发展到现在,期间经历了提高租金、成本价售房、货币化房改几个阶段,通过发放住房补贴,逐渐实现了住房福利由“暗补”到“明补”的转化,并基本兼顾了不同群体的利益平衡。房改之初,提高租金的目标即是将维修及管理成本纳入到福利租金之内,如果将周转住房的成本租金定义为维修及管理成本,无形中将周转住房等同于福利承租房,有悖于推进房改的本意。此外,如果不将开发成本纳入到租金之中,导致开发成本作为周转住房之中的“暗补”,也会带来新的利益不平衡。

成本租金之中的开发成本部分可以参考房地产估价中的收益法进行计算。以开发成本为收益现值,通过选取合理的还原利率及收益年限,以确定合理的稳定年收益,并将其作为成本租金中开发成本部分。年净收益稳定、收益年限有限条件下收益现值的计算公式为:

P=×1-(1)

其中,P-收益现值,A-年收益率,r-还原利率,n-收益年限

由式(1)中可以得到:

A=P×r1+(2)

周转住房单位建筑面积月租金中的开发部分为:

Rd==1+×P=C×P(3)

在不计取任何利润的前提下,式(3)中各因子的取值可参照以下办法:

还原利率r:取当前一年期、三年期或五年期贷款基准年利率;

收益年限n:按设计耐用年限确定,在不确定设计耐用年限的条件下,可根据房屋结构情况计取一定年限。

不同还原利率和收益年限条件下,Rd与P的换算系数C见表1,系数高限为0.00590,低限为0.00455。

收益现值P取开发成本,可参考《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》(以下简称《技术指引》)、《在京中央国家机关配售住房按经济适用住房价格评估参考规范》,对新建周转住房或者现有存量房用做周转房的开发成本进行评估。需要注意的是,在《技术指引》,开发成本由土地取得费、建设成本、管理费以及投资利息构成,是按某一时期的平均成本估算,而不是按实际发生计算,因此,与实际情况可能存在一定的偏离。土地取得费按《技术指引》附表计取;建安工程费根据2005年《北京市建设工程预算定额》估算约1 600元/平方米;投资利息按当前一年期银行贷款利息计取一年的利息;其他取费均按《技术指引》的中位数计取。估算结果见表2 。

二、维修成本

周转住房的维修成本由两部分组成:一部分为房屋使用过程中共用部位、共用设施设备的维修费用;一部分为周转过程专有部位、专有设施设备的维修费用(含装修费用)。

对于共用部位、共用设施设备的维修费用,可参考商品房的有关规定确定,如北京市建设委员会在京建函[2008]393号文件中规定:“应按照多层(六层及六层以下)100元/建筑平方米、高层(六层以上)200元/建筑平方米交存首期住宅专项维修资金。”同时,在建设部《 住宅专项维修资金管理办法》中规定:“专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。”

参考以上规定,并结合式(3),P值取缴纳标准时,可以计算得到每月每平方米应缴纳的共用部位、共用设施设备的维修费用为:多层住宅0.46―0.59元、高层住宅0.92―1.18元,可分别取多层0.5元、高层1.0元标准。

专用部位、专有设施设备的维修费用主要用于周转过程中所必须的周转住房室内维修、装修费用。将室内维修、装修费用按5年周转期进行折旧,C值约为0.02;如装维修成本按每建筑平方米100元估算、即P值取100,每月每平方米室内装维修费用约为2元。

三、管理成本

管理成本包括两部分:一部分为周转过程中因装维修、搬家等因素产生的房屋空置带来的收益损失;另一部分为周转住房使用过程中所产生的物业服务费用。

因房屋空置带来的收益损失部分,按每5年周转期产生3个月空置期进行估算,增加成本约为5%。

物业管理费用可根据实际管理方式的不同,该部分费用可由住户自行向物业管理单位缴纳。

四、总结

综合以上因素,周转住房成本租金估算结果见表3。

Discussion about the checking and ratifying method of the rent and cost

of the turnover housing of the agency in Beijing

ZHAO Jian-hua,FENG Hui

(Real estate management section,Qinghua university,Beijing 100084,China)

Abstract: The office distributed according to the central government organs, such as housing district in the building or renovating a number of returns to new housing, preference for eligible for rent. the flow of housing to meet their basic housing needs for the rental years, in principle exceed five years, rents according to the flow of the construction of housing development, maintenance and management costs.

Key words: turnover housing;development cost;rent