被强制交易的存量房

2015年，江苏省城南京二手房交易市场经历了一段时间的沉寂后，悄然迎来了一大波上涨行情。有的房产卖家为博取涨价带来的巨额利益，宁肯双倍返还定金而中途悔约。2016年4月20日，南京市鼓楼区人民法院审理的一宗存量房（没有居住使用过的二手房）交易纠纷，对这类投机行为亮起了“红灯”，违约业主不仅被判令继续履行合约，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费，损失上万元。

初签合约

几年前，赵红以较低的价格，在南京市鼓楼区买下了一套60多平方米的小户型商品房。该房因邻近南京市的优质教育资源，房价逐年推高。赵红买下这套房子后，没有装修入住，而一直捂在手中。但2014年下半年起，南京楼市行情整体出现了波动，房价一度下跌。赵红后悔没有早点出手，动起了卖房心思。她向被称为“房虫”的昔日老街坊请教时，对方却自信满满地说，现在卖不得，不出三个月，政府必然出手救市，房价定会大幅反弹。闻听此言，她暂时打消了念头。

果不其然，2015年3月起，央行及有关部委接连打出了降息降准、不动产登记、330新政、降低公积金贷款申请门槛等楼市新政“组合拳”，南京市也相继出台取消限购、降低首付贷等地方性救市措施，房地产市场渐趋回暖。等到了11月份，赵红经多方打听，估摸着已达到了其目标价位，便在南京市各大房屋中介公司做了登记。

老家在河北某贫困县的孙新华，大学毕业后留在了南京工作。妻子答应他“裸婚”时，孙新华就许愿说，面包会有的，房子也会有的。奈何工资没有房价涨得快，眼看儿子快要上小学了，当初的承诺仍没有兑现，妻子常常抱怨。他从南京市云房源置业公司获知了赵红的学区房信息，不禁喜出望外，立即委托这家公司居间介绍。2015年11月29日，在中介人员的斡旋下，孙新华与赵红一番讨价还价，以98万元的成交价签订了《南京市存量房屋买卖合同》。这份合同，列出了双方交割房款的时间进度表，并设定了违约条款，即一旦不按期交付房款，或逾期不办理房屋过户，违约方将以转让成交价为基数，按每日万分之五支付违约金，并且继续履行合同。当日，孙新华按约支付给赵红购房定金5万元。赵红向中介人员提交了经共有权利人签字的同意卖房书面说明。

卖家悔约

签了合同，交了定金，儿子就近入学有了着落，孙新华心里的石头总算放了下来，便赶紧去跑贷款。3天后，中介方又通知他卖家要求重新签约。2015年12月2日，孙新华、赵红及云房源公司再次签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》。合同明面上载明房屋转让价款为86万元，实际成交价仍然是98万元，双方言明此举意在避让税收。为此，当天孙新华、赵红还另外签订了《关于房屋登记价格报高（报低）声明》，载明双方已在2015年12月2日签订了合同，房屋的实际成交价格为98万元，经协商一致，按照实际成交价执行，双方自愿承担因上报成交价与实际成交价不一致而产生的风险及损失。但让孙新华不解的是，在这份合同上，赵红执意不肯写上违约条款。对此，孙新华寻思，赵红在合同的其他细节上都很讲究，说明她是诚心交易的，就没放在心上。他万万没有想到，背后另有隐情。

原来，11月29日签完合同后，赵红撞见了“房虫”老街坊，告诉他自己签了学区房的交易合同，老街坊直跺脚，惋惜地说：“亏大了噢，依现在的行情，这套学区房的价位应该在120万以上。”赵红一惊，赶忙请教：“我已收了买家的5万元定金，并且明确了违约责任，如何是好？”于是，这位具有资深炒房经验的老街坊，给出了重新签约的锦囊妙计。他特别关照赵红，千万不要在新的合同上写上违约条款。

在这次签订合同的第二天，即2015年12月3日，赵红通知云房源公司，由于家庭其他成员反对，签约房屋无法继续出售。中介人员提醒她，违约方需要承担违约责任。赵红果断回应，那就双倍给他定金好了。

继续履约

当云房源公司转达赵红悔约的通知时，孙新华懵了。连日来，他好不容易忙齐了申请银行贷款的各种资料，并东拼西凑了30万元首付款，正准备按照合同约定的步骤完成交易。不曾想一夜之间，卖家却变了卦。孙新华心有不甘，他向居间人明确表态，以不变应万变，继续进行下步程序。12月12日，居间人通知双方办理房屋交接及付款事宜，赵红表示不再出售房屋，也不愿意接受买家支付的购房款。13日，孙新华向南京市鼓楼区人民法院提出了诉讼。同时申请查封签约房屋，并将首付款30万元交到了法院的账户。

孙新华请求，双方继续履行合同，赵红协助办理房屋所有权证及国有土地使用权证。并根据11月29日签订的合同违约条款，赵红从2015年12月13日起至其协助办理房屋过户递件手续之日止，按每天490元标准支付违约金。

赵红坚决不同意孙新华的主张。她说，总不能既打又罚呀！双方于2015年11月29日及2015年12月2日分别签订了合同，在后合同已对前合同做了变更，应按照在后合同执行。而在后合同中根本没有明确违约责任。

孙新华在法院开庭时出示了一系列证据，表明他已经充分履行了合同项下的义务。其中包括住房资金管理中心于12月17日发出的《住房公积金贷款预审通知书》，准予办理公积金贷款相关手续。中国银行江苏省分行于12月18日签发的《住房贷款银行审批意见书》，同意发放借款60万元。12月24日，云房源公司出具声明称，12月18日已就孙新华公积金贷款获批的情况告知赵红，由于赵红明确表示不愿继续售房，导致云房源公司无法为双方办理权属转移登记手续。

南京市鼓楼区人民法院审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告孙新华与被告赵红签订的《南京市存量房屋买卖合同》以及原、被告和云房源公司签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，上述合同依法成立并生效。原、被告双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》均是对案涉房屋买卖所做的约定，由于《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》签订在后，是原、被告双方就案涉房屋买卖形成的新的合意，该合同对双方之前签订的《南京市存量房屋买卖合同》进行了部分变更，故原、被告双方就案涉房屋买卖的约定应以《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》为准，该合同中载明的房屋价款是双方当事人报低后的价格，双方仍应按照实际的成交价格98万元予以履行。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。

关于合同继续履行问题。原、被告签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》后，原告按约支付了定金5万元，并向银行提交了贷款申请资料，被告在签订合同后明确表示不同意出售房屋，拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告继续履行双方签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，符合法律规定，予以支持。由于该份合同中约定的部分履行期限已过，且原告已将案涉房屋首付款30万元交至法院，故被告应在收到首付款同时，协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续及银行抵押贷款手续，如原告申请的银行贷款在权属转移登记后一个月内尚未放款，原告应以现金形式支付购房款60万元。被告在收到上述购房款后七日内将案涉房屋交付原告并将案涉房屋内的户口迁出，原告在被告交付房屋时支付购房尾款3万元。

关于原告主张的违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，案涉房屋的买卖应以双方于2015年12月2日签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》为准，原告主张被告按照双方2015年11月29日签订的《南京市存量房屋买卖合同》中关于违约金的约定承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。由于双方在《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》中未约定被告违约时的违约责任，本院结合合同履行情况、过错程度及损失情况，考虑原告已要求被告承担继续履行合同的违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。

2016年4月20日，南京市鼓楼区人民法院判决双方继续履行合同，孙新华支付相应购房款，赵红协助原告办理房屋权属转移登记。驳回了孙新华要求赵红支付违约金的诉讼请求。案件受理费合计11888元，由赵红负担11800，孙新华负担88元。这起存量房交易纠纷最终以强制卖房而收场。

点评

众所周知，我国房地产市场存在着过度投机行为。尤其在二手房交易过程中，由于房价不断攀升，很多业主在签订房屋买卖协议后，常常借故悔约。如此情形，不仅侵害了买房人的期待利益，更是损害了诚实信用的市场规则，不利于房地产市场的良性健康发展。因此，对这类不诚信的行为，需要法律进行规制。

根据《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。