大化基地楼房拆旧建新项目可行性报告

[摘要]本文以当前河池市危旧房改造为契机，主要阐述河池地区危旧房改造项目的现状，对其成本控制的方法和关键措施进行了简要探讨，并在保证政策有效执行的前提下提出对策。

[关键词]危旧房改造；成本控制；项目措施

前言

目前，我国已进入城市化快速发展时期，根据我国城市土地资源稀缺程度并基于可持续发展的基本国策，走扩大城市区域面积的外延式城市发展之路存在很大的局限性，在完善城市功能、布局、结构和合理、有效、集约化利用有限城市土地资源方面的作用，危旧房改造成为解决城市化进程的必然选择和关键途径之一。

1.基本概况

项目位于工程局大化基地，由地块一、二组成，占地153.5亩，基地原有住宅楼61栋，住房共2180套，建筑面积121133.22，实际住户1824户，建筑面积104133.22，按1：1.3比例回建对该基地进行拆旧建新，回建面积为135373.2。拟改造后总建筑面积374165.5，容积率3.5，建筑密度23.31%，绿地率30%，详见表一项目建筑面积汇总表。

2.项目建筑成本分析

3.预计销售收入

4.预计项目利润

税后总利润=销售收入总值-项目总成本

71766-77760.4=-5994万元

5.结论

5.1项目总计拆迁61栋住宅楼，一栋六层为办公楼，涉及1824户实际住户，拆迁面积达121133.22，回建面积达135373.2，较大，涉及住户多，改造面积大，改造难度较大。

5.2改造地块位于大化县，当地商品房销售均价在2500-2800元/，单价较低；新建项目为中高层建筑，建筑成本较高，经测算，即使不交纳土地出让金，项目改造投入资金仍大于销售收入，项目预计亏损6000多万元。但本项目通过国家经济政策的大力扶持，对多年积累的、难以实施改造的大化基地户区（危旧房）问题与城区建设布局调整规划统筹考虑、同步推进。在极大改善国有职工的居住环境的同时，有效拉动当地相关产业的发展。

5.3建议大化分局先按等价置换原则，办理好此二地块的土地证。

5.4本项目的建设符合国家和省有关住房保障工作的政策和统筹城乡协调发展，加快建设社会主义新农村的精神。符合扩大内需，确保我国经济平稳较快发展的政策要求。危旧房改造有助于完善城市功能布局，有效集约利用土地，通过危旧房改造片区的更新，对城市形象改善，人民品质提升，产业结构转型，城市区域更新有重要意义和作用。

综上所述，本项目的建设符合国家关于新农村建设的政策，对改善国有居民生活条件、促进大化基地经济结构调整、形成城乡经济社会发展一体化新格局具有现实意义。通过中央政府及省财政补助部分建设资金以及国有、职工自筹多种资金渠道和省、地方关于户区（危旧房）改造工程建设中有关优惠政策减免税费，可以使项目顺利实施。因此，本项目是十分可行的。

6.建议

建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。

7.结束语

研究认为本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，项目综合评价是可行的。

参考文献

[1]桂政发（2009）16号广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知[EB]，2009.

[2]常延聚卢地重庆主城区危旧房改造评价与经验借鉴研究城市地理・城乡规划[J].2011，（2）.

[3]陈功获取旧城改造中的综合效益方法研究[D].湖南大学，2005.

[4]王玉萍城市旧城改造及文化遗产保护研究[D].同济大学，2006.

[5]吕彬，城市居住区开发性模式研究[D].大连理工大学，2006.

作者简介：严扬乐（1986-），男，广西南宁人，助理工程师，一直从事水电工程施工技术管理工作；身份证号：450421198610268519。

莫生进（1974-），男，广西南宁人，中级工程师，一直从事水电工程机电设备、施工技术管理工作，身份证号：450103197407012530。