个人住房贷款操作风险防范要点

贷款操作风险是指在贷款的受理､调查､审查､审批､发放及贷后管理等环节行为失当而导致的系统性风险｡个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种,每种贷款的系统性风险的防范要点也不完全相同｡两类个人住房贷款的系统性风险的防范要点如下:

1.现房贷款系统性风险的防范要点

(1)对个人住房现房贷款个人身份的准确认定｡按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证､军官证,外籍人士需要提供护照､签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定｡但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性｡例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证､户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封｡银行要求保证单位履行保证责任时,保证单位提出借款人姓名､身份都是假的,故合同不成立,银行也要承担三分之一责任｡这是一起典型的由于经办人员操作失误引发的贷款风险｡

(2)准确确定借款人的收入｡收入是贷款偿还的第一来源,收入证明是银行判断借款人还款能力的重要依据｡在办理个人住房贷款业务时,借款人必须提供有效的收入证明,并加盖单位人事部门公章,收入金额要大小写同时写清｡同时还要对贷款人收入证明的真实性､可靠性进行严格的审查,并结合借款人学历､职务､职称､年龄等因素,综合判断借款人还款能力｡对于个体经营者､私营业主､有限责任公司合伙人等,不能仅凭个人开具的收入证明判断其还款能力,因为其个人收入完全取决于企业经营状况,必须要求其提供有关资产证明､银行对账单､财务报表､税单证明等,更为重要的是,要通过实地调查等方式,了解其实际的经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力｡

(3)交易行为的真实性审查｡交易行为是个人住房贷款的前提,其真实性直接关系贷款的风险程度｡个人住房贷款中存在的诸多假按揭贷款,是个人住房贷款操作风险的重灾区｡假按揭贷款是售房人和购房人为获得现金流而共同采取的一种虚假房屋交易行为｡假按揭贷款一般具有三个特征:一是交易双方为关系人｡二手房交易出售方出于财产安全考虑,往往选择家庭成员或直系亲属人作为房屋的购买方,而一手房其交易对象主要是开发商及其亲属､内部职工､施工企业职工､建筑材料供应商等,这些人都与开发企业有共同的利益关系,往往是联手骗取贷款｡二是交易价格偏高｡借款人为了获取更多的贷款,交易双方通常编造高出同类物业的价格,并以此向银行申请贷款｡三是一手房按揭贷款办理时间集中,开发企业在某一时段需要大量资金时通常会安排一些人办理假按揭贷款｡具有上述特征的其中一项发生假按揭的可能性极大,如果同时具备上述特征,基本上可以断定是假按揭,就应拒绝贷款,并对开发企业提出警告｡

(4)及时办理贷款担保及划款扣款授权手续｡鉴于个人住房不良贷款许多都是由于假担保手续造成的,因此,银行在贷款的发放阶段要及时办理贷款担保手续,并由信贷人员亲自办理,不能由客户或开发企业代办｡同时,还要求客户签订《划款扣款授权书》,以避免在贷款的划款和贷款偿还阶段产生法律纠纷｡

(5)做好贷款资料的归档工作｡银行应该在贷款发放后的十个工作日内完成贷款业务资料的复查和清理,重点检查业务资料的完整性和有效性,对业务资料进行分类整理,合理编排顺序,装订成册,填写档案案卷封面,并移交给档案管理员保管｡

(6)加强贷后管理工作｡银行贷后管理的重点是日常管理,要对所有的贷款户按月监测偿还情况,发现有不按期还款的要及时催收,贷款超过3个月未偿还的要在风险预警的同时视情况对借款人违约行为提出催收措施或强制清收贷款｡

2.期房贷款系统性风险的防范要点

按照规定,银行为购房人办理的期房按揭贷款必须满足银行规定的按揭条件:开发单位取得了商品房预售许可证,并且高层住宅封顶､多层住宅完成总投资三分之二｡这种贷款一般由开发商提供阶段性担保,等到房屋验收合格,购房人办理了正式抵押登记后,开发单位担保责任才能解除｡期房按揭贷款,购房人购买的是一种期货,只能办理预备案登记,因此除了具有上述现房贷款的风险外,还具有自身的风险点｡

(1)注重对开发商经济实力的审查｡由于个人住房期房贷款需要开发商提供阶段性担保,如果开发商实力不济,或规模铺得过大,超出了企业自身承受的范围,造成资金紧张,其结果很可能使工程不能按期完工,使开发商和购房者之间产生纠纷,部分购房者可能要求退房,或提出偿还贷款利息,造成开发企业资金更为紧张,影响银行贷款的偿还｡另一种结果是工程烂尾,其中既有开发贷款,也有银行的按揭贷款,开发商已经人去楼空,除了烂尾工程外,基本上没有可执行财产,贷款风险凸现｡

要避免出现上述后果,银行对于个人住房期房贷款业务,除了对开发企业的项目手续进行查验外,还需要对开发单位的财务状况､经营状况､项目资金需求情况､项目资金来源,特别是自有资金情况进行分析,在确保项目手续齐全,自有资金比例充足,其他资金来源真实可靠的情况下才能办理按揭贷款｡按揭贷款发放后,更要严密监视企业资金使用,确保按揭贷款能全部用于项目,保证项目顺利实施｡

(2)开发项目完工且满足了办理房屋产权条件后,及时将预备案登记转办为正式的抵押登记｡实际工作中,产权部门一般要求在房屋竣工3个月内办理产权,但在什么时候办理产权对购房人没有太大的影响,所以一些购房人可能一拖几年｡这种情况对银行贷款风险有着较大的影响｡当借款人不履约,银行主张权利时,由于银行没有在规定的时间内转办他项权证,抵押权的实现将颇费周折,形成操作风险｡这一问题的关键是在办理产权过程中要发生部分费用,而借款人之所以贷款购房就是因为资金较紧,再拿出钱来办理产权和他项权证还不如先偿还银行借款｡解决这一问题可从两个方面入手:一是开发商,期房贷款必须要求开发商存入一定比例的保证金,在借款人没有办妥他项权证前不得返还开发商,以此制约开发商尽早配合办理他项权证;二是要对借款人本身有所制约,应在个人购房担保借款合同中明确约定借款人要在项目竣工3个月内办理他项权证,否则应视同违约｡有的行在发放贷款前要求借款人先行在经办行存入办理产权和他项权证有关费用,待办理时使用,这也不失为一种可选择的办法｡